指南针一语成谶？为什么在青岛讲主城区的楼市账号，大都过不好？

sanasnoz

有一次，我们青岛的城市网红聚会，说到青岛的老城区，有位资深老大哥三瓶青啤下肚，讲了句心里话：
我们这些讲城市历史、旅游，餐饮，但凡能输出观点的人，必须能围绕青岛老城区创作话题，市南老城区yyds，台东夜市研究得细致入微，让游客体会青岛独特的历史文化，品尝独特的青岛美食，玩得流连忘返，把那些上了年纪的老青岛人哄得眼泪哗哗的，“我小时候如何如何……”这样我说话才能客观，这个账号才能做好。
但是你们这些讲青岛楼市的人，但凡能输出观点，指导大家买房的人，必须告诉购房者们，青岛老城区不行了，老房子有价无市，建筑品质和配套水平都堪忧，更严峻的是人口和产业 都在流失，在青岛买房子一定要优先选择黄岛、城阳，有钱烧得没处花可以去崂山，但是千万不能在主城区，尤其是老市南、老市北买房……把那些上了年纪的老青岛人气得吹胡子瞪眼，大吼“看嫩就像个潮鲅”，这样你说话才能客观，这个账号才能做好。



青岛网红聚会，针哥八大关家宴，图文无关。
其实这句话，应该是每个对青岛有整体了解的楼市人，能从上到下分析青岛整体圈层分布的楼市人的共识。做楼市账号也有两年了，很多同行的粉丝数量有没有注水，点赞、流量是不是氪金出来的，大抵看看输出的内容和评论区就不难知晓。
反正，到目前为止，若是青岛的楼市人只把眼光盯在青岛主城区宣讲，那成功概率是零。目前青岛楼市自媒体圈，比较出名的楼市同行，如果流量、粉丝是真实的，那他一定是把重点放在西海岸、城阳、高新区，乃至胶州、即墨，蓝色硅谷。



如果某位楼市人知识过硬，文案水平好，能把郊区的楼市内容讲得风趣幽默，或者脸皮薄，不敢直接跟老青岛市民对着PK，那他可能对市内四区的楼市避而不谈或者一点而过。像风水师本针这样，说话比较直接，那就直说，现在还在青岛市内四区选房，不去黄岛、城阳居住，是人那啥钱那啥就行了。
如果你看到某位楼市老师，天天分析崂山豪宅、浮山后F4怎么选，更奇怪的是他的文章、视频居然有人点赞，下面一堆人夸“真专业”，“买房子还得找xxx”，那就不用解释了。一定是付费刷出来的。





当然这里没有指责同行的意思，有些人刷流量的目的本身就是给甲方看，或者根据运营原理，过于垂直的细分内容也许关注度不高，流量不会太好，这时候付一点平台推广费用，获得少量精准客户，无可厚非。
但是无论如何，在青岛讲楼市，想获得真实流量和关注，只有两种办法，一种是到处挑毛病，迎合一些人的低级趣味，比如说抖音上前段时间很出名的小镰刀、平底锅，头条上的动态分析。但是这么做的结果本来有需求的客户也被劝退了，而且还把营销口的同行以及计划做广告投放的甲方得罪了一个遍。
所以到处挑毛病的结果最后肯定是出力不讨好，大概率是流量无法变现，守着粉丝自娱自乐，那做自媒体的意义又何在呢？



如果不想把同行得罪个遍，还得不氪金就能获得真实的流量，吸引粉丝和购房者，那就只有我们开头提到的老大哥讲到的办法了。
为什么一个楼市号，要告诉大家“青岛买房尽量不选主城区”才能对得起自己的内心呢？说来话长，我们先要了解一下树哥和静静。
树哥，估计青岛人民都认识。在电子商务、移动互联网蓬勃兴起，方兴未艾的十年前，就是他的到来，大手一挥全城种树，让青岛完美地错过了移动互联网时代。时至今日，青岛的主要产业支柱还是之前的“五朵金花”，集中在港口、外贸、家电、金融等传统行业，而在新兴领域，建树不多。
静静，作为青岛人民，仔细了解一下也不难知道。就是他在李沧投资上百亿搞了个院士港，要求盖房子必须配建“地下五层”——作为一个安全领域出来的人，很明白如此深层的地下设施，在消防、安全逃生等应用方面掣肘颇多，实际用途不大，惹得开发商们纷纷对李沧敬而远之。这几年偌大一个李沧区，居然新建楼盘寥寥。



树哥留下的问题是，在当下的城市规划中，港口、物流、化工、传统实体工业生产等领域，是不能放在闹市区的。这些领域必须外迁。而实体企业外迁后留下的产业真空，青岛的计算机、电子商务、移动互联网、新能源等新兴领域“填不起来”。
给大家一组数据：2021年，青岛A股上市公司一共58家，其中崂山区13家，西海岸和城阳各10家，市南市北李沧总共9家。再看青岛专精特新型中小企业一共有2985家，其中城阳区838家，西海岸577家，崂山区264家，市南市北之和一共只有140余家。
不管是企业数据，还是早晚高峰车流方向，都非常明确地指出现在青岛是北工南宿，西工东宿，市南、市北的就业机会越来越少。年轻人向西海岸、城阳高新区这些地方寻找就业机会，留在市中心的，往往是退休老人。如果现在还有谁觉得青岛人是早上急着去市南上班工作，那么他一定不懂青岛。









至于静静留下的问题嘛，别的不说，2019年李沧收入109.26亿元，到了2021年，只剩下64.27亿元了，还不如2011年（77.5亿元）呢。
钱不是万能的，没钱是万万不能的。面对如此严峻的财务状况，卖地求发展几乎是李沧区上位者绕不过去的选择。因此未来几年，以李沧为首的青岛主城区，楼市供求关系一定会出现急转。这个话题我们放在文章最后阐述，这里先按下不表。
说完树哥和静静留下的问题，作为楼市自媒体人，我们先来看看下面这张图，图上内容是2020年青岛各区市新房/二手房成交数据：



做个算法不难得出，青岛市2020年一年新房销量137354套，其中“市内四区”也就是市南、市北、崂山、李沧四区只贡献了17335套，占12.6%。这个数值在全国所有大中城市里，名列倒数第一。即使算上二手房的数据，青岛市内四区的住宅销量也只占总销量的13.5%， 依然是倒数第一。
所以，首先这个基调就定下了，如果在青岛讲楼市，只说崂山豪宅、浮山后F4，大讲特讲主城区，无视郊区楼市，那你可谓捡了小头，丢了大头，迎合的不过是12.6%的群体，而忽略了广大的87.4%。
要知道，我们兄弟城市，主城区新房销量占比一般都是30-40%，超过50%也不稀奇，但是咱们青岛嘛……



然而更深一步挖掘数据，会发现这12.6%的购房者也“不是你的料”。
我们看看青岛市南区、市北区各街道过去十年的人口变化情况，先看看市南区：



再看看市北区和（原）四方区的情况：






不难得出结论，如果不是靠着浮山后、新都心“续命”的话——扣去市北合肥路街道、辽源路街道、浮山新区街道、双山街道和原四方区的河西街道的话，青岛市南、市北主城区，尤其是老城的人口数据，基本上家家都是这样的：



至于为什么，去问树哥。
这也是我去年作出的青岛楼市3万元线未来只可能去西海岸，绝不可能突破浮山后、新都心限制，西移、北上的判断基础。人口越来越少，没有新人“补充血液”，房子卖给谁去？
但是，还有12.6%的购房者依然选择在市南、市北、崂山、李沧四区买房子。既然市内四区没有人口增量，所以这些购房者几乎全部都是存量人口改善，抛弃原有“老破小”，买新房、大房。



这里问题又来了，作为存量人口，往往在青岛这座城市里已经居住了好几十年，甚至一辈子。这种客群，购房的时候会第一时间向一个楼市自媒体人咨询吗？不会，他们会直接去售楼处！
这就是为什么青岛主城区的新房购房者几乎全部都是“顺访”的缘故，第三方连羹都分不到，卷得程度超乎想象。但凡有个向你咨询浮山后F4、崂山豪宅的主，但凡稍微了解一下，就知道他们已经把目标楼盘看了个遍……
所以唯一可能获利的是去做二手房。但是线上讲房，你确定你能比得过社区里那些做了好几代人的小中介店铺吗？房源、钥匙都在这些老大爷、老大妈手里，很多房源甚至不上网，你没有希望的……



所以青岛和其它兄弟城市是不一样的，那些觉得主城区有价值，有资源、有配套，观点是为了孩子上学、老人看病、上班通勤，房子还得买市南市北的一些楼市号，从原理上就注定是个赔钱赚吆喝的买卖。出现一批，不久就湮灭，然后再出现一批。
道理很简单，天天在网上说着青岛主城区yyds、“红岛黄岛不是青岛”、“西海岸全是老铁区”、“城阳温度比市南高10度”……这些人，有可能是你的目标客户吗？完全不会的……这些人完全不考虑年轻人能否负担得起浮山后、新都心超三奔四的房价，更不会考虑，年轻人在市南、市北花了大价钱买房以后，还得苦逼的跑到黄岛、城阳去工作。
在商不言商，反而去迎合一些与自己毫不相关的社会舆论，你当然做不到好处。



顺带再给大家看看西海岸核心位置的情况，该把心思花在哪里，一目了然。城阳、即墨主城区、红岛高新区核心位置的情况也差不多。
这些地方，有人，最重要的是有新人，有想拿着钱买房的人，而且这些人对城市的格局还两眼一抹黑，在购房之前，迫切需要向你咨询……



说到这里，有人就有疑问了，按道理来讲，一个城市主城区应该聚集这个城市最优质的的资源，应该是大家趋之若鹜的地方，放眼国内其它兄弟城市大多如此。但为什么青岛会出现这种格局，人口、产业、项目都在往郊区跑，主城只能留下一群耄耋老人呢？
甭说了，你们去问树哥和静静吧，青岛人民全是泪啊……
那你说，作为一个青岛的楼市自媒体，你有必要把精力放在服务主城少得可怜的客群、为数不多的楼盘上吗？



文章似乎说完了，但是有一个问题没解释通，那就是，为什么几乎所有的数据都支持“青岛买房别选主城区”，但是从2018年开始的楼市下行期，很多人感觉先“塌”的是郊区呢？
这里有两个奥秘。首先，“几乎所有数据”不能代表“所有数据”。这几年青岛楼市有个关键数据能支撑主城房子比新房坚挺，那就是供求关系。
说白了，就是主城虽然需求少，但是总是有需求，由于各种众所周知的原因，开发商在青岛主城几乎没怎么拿地盖房。相反，郊区虽然需求大，但是房子盖得更多，有些地方，像上合示范区，黄岛西客站，房子供应更是多如大水漫灌，卖都卖不完。
价值决定价格，供求关系影响价格，供求关系失衡，当然会造成房价波动。尤其是2018年借上合峰会的噱头，一些郊区板块房价炒到2万多，3万+，而实际上没什么人入住，这样的情况，自然是提前透支了潜力，如此高房价也不可能站得住。



上合示范区某小区入住情况实拍……
其次，感受不能替代大数据，青岛主城部分新房价格坚挺，不代表主城的所有房子价格坚挺。
比如说老团岛、老四方、科技街的一些房龄“超三奔四”的老旧小区，它们的表现并不比上合示范区、黄岛西客站更好，只是很多人并没关注罢了。随着时间的流逝，这种老房子会更加不值钱。



那么，能让青岛主城楼市保持坚挺的“最后一根稻草”，也就是青岛楼市供求关系，未来几年会怎么发展呢？还会像之前几年一样，市内四区“捂地不卖”吗？答案也是否定的。
我们之前说过，2019年李沧收入109.26亿元，到了2021年，只剩下64.27亿元了，还不如2011年（77.5亿元）的水平。想解决这个问题，卖地求生几乎是唯一且最好的选择。所以静静进去以后，李沧几乎没得选择，必须把大片大片的闲置土地都卖出来，盖成房子。
今年第三次土拍，李沧区住宅供地高达11块，再加上紧邻李沧的胜利桥捷能汽轮机厂地块，青岛主城北部将会一举增加12个楼盘。而这应该只是个开始。个人预判，明年李沧区的新土地、新楼盘，还会像雨后春笋一样地冒出来。



出来混，总是要还的。那些看着青岛郊区房价出现波动，自己沾沾自喜，觉得“主城保值增值”的楼市砖家、部分自媒体，其实只是看到了现象，没有看到本质。青岛主城现在的这个房价，实际上已经比GDP相当的新一线城市要贵太多了，靠本地的教育、医疗、产业资源、就业机会是说不过去的，几乎就是靠“物以稀为贵”来续命。
所以一旦供应量跟上去，那些楼市砖家们之前吹过的牛，最后都是要还的。



所以，老大哥说，青岛的楼市人，如果想讲好楼市就一定要告诉大家，青岛买房首选郊区，黄岛、城阳才是正解，一定要勇于和那些不买房却在不停地干扰你的老青岛土著坐地户PK，优秀的楼市人，要有用专业数据碾压这些土著虚幻的情怀的魄力。这句话是没有问题的。
但是问题又来了，如果明年开始，青岛主城北部楼市“三十盘大战”、“五十盘大战”爆发，供求关系、价格体系已然逆转，那风水师你会依然坚持现在的——青岛买房必须首选郊区——的观点吗？
我们答案当然是否定的，楼市必须具体问题具体分析。而这，又需要一篇很长的文章了……



我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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