多地楼市出现“带抵押过户”，深圳会执行么？

sanasnoz

连日来，全国各种针对契税优惠、取消限购的楼市松绑政策频出，实在羡煞深圳买房人。
看似湖面十分平静的深圳，市场情况究竟如何？
据国家统计局70城房价指数显示，深圳7月一二手房价出现双双下跌情况，深圳二手房销售价格环比下降0.5%，同比下降3.5%，自208指导价出台以后，出现了13个月的负增长。



在今年4、5月份的回调之后，深圳二手房价持续下滑。实际上，据乐有家研究数据显示，2022年上半年，深圳有超过一半的二手住宅成交总价突破了500万元。
7月全国二手房价格低于去年同期的城市已达61个，较上个月增加了4个，深圳也在此列，但深圳二手房价依然领跑全国。

超500万成交的二手占比过半

据数据显示，深圳今年上半年成交总价占比最高的是500-800万区间，为33%；其次是300-500万，占比30%。而成交总价在300万及以下仅占全市成交总量的12%。
成交总价500万及以上的占比合计57%，由此可见，深圳二手市场中，超过一半以上的房子卖超过500万。



尽管今年前7个月二手房仅成交了1万余套，但在成交价格上却没有太大的滑坡，深圳二手房价本来就不低。
具体到各区成交总价区间占全市的占比，可以看出，上半年成交比较活跃的区域集中在福田、龙岗、南山和宝安等区。
其中龙岗区300-500万是全市成交最热门的总价区间，全市占比为11.4%。福田、南山的500-800万的房子卖得也很火爆，全市占比分别为9.1%和7.7%。尤其是福田，业主为加速卖房，愿意降价出售，此现象在今年更为明显。
超过千万级别以上的房子，成交则集中在福田、南山，两个区的成交量在全市占比超过11%。

区域成交价“西高东低”

从二手住宅成交量来看，呈“东高西低”走势，但价格则恰恰相反。
另一份乐有家门店的成交数据可以看到，上半年各个区哪个价格区间的房子卖的最好。
南山、宝安、福区和龙华最热门的成交总价均跻身500-800万区间，其中宝安的占比最高为42.53%，其次是南山区，占比39.12%，南山超千万总价成交比重也不小。
从全市成交超过800万及以上占比（1.1%、1.4%）来看，宝安区成交总价超过500万的房子，已经超过60%。

深圳会不会施行“带押过户”？

前几天，被济南楼市新政刷屏了。据济南发布官微消息，在全国首次创新推出了二手房“带押过户”新模式。



“带押过户”怎么个创新法？
据了解，这种操作就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款。省去筹措过桥资金的步骤，降低了交易成本。
即买卖双方在签署买卖合同时同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户。
在完成房产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。
深圳是否会推行“带押过户”？
某国有银行工作人员向深圳中原表示：“房屋可带抵押转让是民法典中的规定，深圳迟早也会执行。但银行的执行和系统切换都需要一定的时间。”
《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。


抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。





但也有另一家银行的工作人员表示：“深圳基本不会执行，政府并不想靠楼市来拯救经济。”
一位担保公司人员说到：“早在一两年前深圳就有提过‘带押过户’的模式，但目前已基本没有风声。不排除未来会这样操作，只是这个未来会是多久，并不能确定。”
此外，深圳的二手现状是挂牌价高于指导价，许多买家有“卖一买一”换房诉求，二手交易周期长，衍生了许多以担保、过桥业务为生的企业，而且交易量庞大。如果深圳执行“带押过户”，势必对这些企业业务量带来极大的冲击。
二手房“带押过户”，除了节约买卖双方的交易成本，也极大简化了交易流程，从这方面来看对于买卖双方都是好事。
但《民法典》中也有提及，抵押财产转让的，抵押权不受影响。业内有专家提醒：“带押过户”本质上抵押权人、抵押物都不变，在此基础上所有权发生变更，因而交易过程中也需要防范其他潜在的法律风险。
乐居整合自：乐有家研究中心、深圳中原