这恐怕是本轮楼市调控中最得人心的一条善政

sanasnoz

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这是一则地方楼市新政，然而很可能推广全国。


8月17日上午，济南召开新闻发布会，宣布一项新的二手房交易规则在济南落地。


无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户。


或许，这将颠覆中国执行多年的传统二手房交易流程和规则。

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按照原来的交易流程，如果你想把手上一套正在还按揭的房子卖掉，你会遇到一个很大的问题——如何解押。


按照严格的法律定义，如果你是按揭买的新房。


实际上新房的处置权并不完全归你，因为你从银行借了钱，而这笔钱的抵押物就是这套房子。


所以，你想卖这套房子的首要条件就是银行同意。


而银行同意的条件就是必须解押，解押的最大条件则是你需要弄一笔很大的钱，提前还款，按照流程：


第一步，你要提出还款申请。


不要以为你今天提出，明天人家就会答应。不同的银行同意还款申请的时间也是不同的，一般来说大行流程很长，一个月到二月属于正常操作范围。
小行可能会比较短，但是半个月也是一个底线。







另外，你提前还款，可能还要有一定的损失，前一段交行提前还款要收1%的补偿金的新闻想必大家还没忘记。


第二步，开具资料。


当完成了提前还款手续后，银行会给我们开具一个结清欠款的证明资料。


这中间的时间估计还的一周。


第三步，注销抵押
当我们拿到了资料，需要去房管局注销按揭。


直到这一刻，我们才能开始走这套没有抵押二手房销售流程。


听我们业务口的同事说，这个流程一般来说，二个月走完都算快的。

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然而，真正的问题却还不是时间。


是什么？是钱！
具体来说就是谁来垫付这一笔按揭款项用来提前还款。


由于一般是提前二三十年的还款，动辄上百万到几百万，所以这笔钱对于我们普通人来说还是比较难筹的，谁家能随时准备几百万现金干这事呢？


所以，一般就是两个选择：


第一、要求这套房子的准买家垫付。


然而，这有个问题，就是风险。


实际上在“提前还款”阶段，这套房子的准买家和这套房子还没有发生任何的法律关系，准买家垫付提前还款，从本质上来说就是买家借钱给卖家办了这个事（而且是无抵押状态）。


这里面有个问题，提前还款完了，卖家不卖怎么办？


别说这个事儿不可能发生，仅仅我身边就遇到了好几起这样的纠纷。


所以，一般来说买家是很讨厌干这个事儿的。


第二、找第三方金融公司做过桥融资。
说白了就是金融公司出钱提前还款，他们负责操作手续，同时也监管自己资金安全。


风险到是小了，但是费用高了。


就拿国内最著名的绿中介来说，如果用他们的钱来做，一个月应该是1-2%的过桥费用。


看清楚，一个月2%，是月息不是年息，这个利息超过了同期银行活期存款的10倍以上。


而这，说到底，是需要买房者承担的。


可以说，对于二手房买卖，提前还款，是个很大的障碍。

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济南推出的这项二手房新政，最最大的创新点就是修订了“提前还款”流程。


把最难最早的那一步放在最后走
第一步：办理转移、抵押双预告。


二手房的买方和卖房，双方共同配合银行线上申请，登记后银行先行放款。


公积金贷款、银行商业贷款，组合贷都可以实现。


请注意，银行放款到的不是买方账户，更不是卖房账户，而是有公证机构设立的提存账户。


这个账户由房管局监管，在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全。


一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。


第二步：办理房产过户转移登记


这个就和我们普通的二手房买卖比较相似了，首付款缴纳，签合同，作抵押，办按揭。


当然钱还是要进提存账户的。


第三步：卖方归还贷款，解除抵押


在完成过户后，几方共同监督下提存账户直接归还卖方原先贷款，银行线上提交抵押注销申请登记，还贷到账后，在线解除抵押。


可以看出来，这个流程和原来老的流程相比，最大两点改变就是设定提存账户保障各方利益，以及提前还款后置，避免过桥融资空挡。


这时候，必须给济南房管局点个赞，因为他们通过自己的优化流程让所有人实现了“共赢”。


此举在保障抵押权人利益的同时，减少了卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低了卖方撤押后不配合过户的风险，简化了程序。


另外，减少了买房者和买房者来回奔波，提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。


当然，这个“共赢”除了那个原来可以收一个月2%过桥费的金融中介。

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按照官方的信息，实际上较早的二手房“带押过户”早就开始了。


比如，青岛西海岸新区不动产登记中心在2022年5月实现第一笔“带押过户”运转。


如果，经过济南大规模采用没有发生大的问题，我想这套流程很可能会在全国快速推广，因为在某种意义来说——这也是救市。


在刚刚结束的728中央政治局经济工作会议上，国家提出


——支持刚性和改善型住房需求。


实际上是把改善性住房需求也纳入了鼓励范畴。


然而，在很多城市中，人们满足改善性需求最大的一个前提就是——卖旧买新，卖刚买改。


需要把正在居住的刚需住房卖掉，才能去买改善住房。


而正像我前文分析的一样，第一步卖旧的很大一个问题就是提前还款的难度和费用。


这让很多家庭购买改善的初始阶段，就得到了抑制。


而济南“带押过户”二手房流程的改变恰恰就是解决了这个问题，这无疑是一种创新。


这总比所谓的县里大会，县委书记”买了两套买三套，买了三套买四套”的动员要强。