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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，之前咨询过您房山置换到西城广外。最近看房时发现，西城还有个“金科新区”计划，核心在动批，拓展区在广安大街（广内附近）。看房时中介还推了陶白，次新多。目前总价定位在1000w的次新两居。上班在木樨地，无孩不考虑学区。
自己梳理下：广外：承接丽泽外溢，马连道片区有更新规划，1000w勉强可以够得上远见名苑和依莲轩两居。广内：有金科新区，南线阁沿线可能有丽金线（不确定这两点是否有升值价值）陶白：次新多一些，学区直升稳定。这几天看盘后发现，西城广外、广内和陶白都涨价厉害，商品房次新1000w也买不到好户型的两居，格调、红山均价已经13w，玺源台东南两居均价15w了;有点灰心。
想问京总：1.西城这三个板块选哪个合适？金科新区是不是意义不大？2.不买西城的话，考虑丰台和朝阳双井（通勤1号线）。双井好的楼盘也要10w了，还没去实地踩盘。丰台片区您有推荐的吗？和双井比哪个升值空间大一些？该早点关注您，就不会入坑房山了，普通工薪层真是伤不起。特别感谢！
A:回答:您好,概念性的东西风险指数90以上,剩余10%只有能获得内部消息的人知道,自身争气的情况下踩中时机可以赚一把,如果不能保证我们是那10%的人不碰为好,就好比当年的丽泽,套了10年;1000W丰台不建议考虑了,总价有点高了;
西南方向优先广外,远见名苑很好,未来还有上升的空间;如果不考虑广外双井是一个不错的区域,比较适合投资,贵不是问题,贵且没价值是最要命的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青
或许很多人觉得双井一般,但投资不能用一个纬度去看市场,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;双井、朝青、大望路的成长主要还是整个国贸的局部环境太拉垮,未来还有一定的成长空间,现在上车不晚;可以去实地看看;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？
A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;
如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区;丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,
2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:京总您好，现在我们在北京有两套房，都在东城。一套自己居住。另外一套老人居住，是60多平的史家的学区房。至由于北京学区均衡的大趋势，我想过几年把这一套小的学区房卖了。居住环境比较好的应该是北七家那边有万科的翡翠公园，但是现在那边地铁估计好几年都快开不了，出行不方便。
所以想先看看马上要开通的地铁17号线未来科学城站，用老人购房资质投资一套140多平的小四居。等以后翡翠公园这边地铁开通了，把城里的小学区房卖了，再置换到那边生活，居住环境更好。你觉得这个投资思路怎样？
昌平未来科学城地铁站周边房子有投资价值么，现在开盘6w左右，周边的学校、医院和商场配套都挺好的，生活应该很便利。唯一不太确定的是产业发展情况，不知道能带动周围房产不。地铁17号线未来科学城站开通以后，到望京只有十几分钟，到国贸只有半个小时，您认为能享受到这些地区的外溢么？
A:回答:您好,感谢信任!来科科学城这个时间点，投资不算便宜了;北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科学城主要是央企，央企缺乏市场活力。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。
这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法;整个科学城的发展普遍比较慢，一是因为央企占比过重缺少市场活力，二是北京的发展重点不是北侧，北京远郊十几个各种各样的产业新区,人口进入停滞阶段的情况下,,难支撑这么多产业区,未来整个区域的产业和人口集聚效应不会太明显。倒是能承接一部分望京的通勤,但140的面积有点大,流通性会差一些;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总你好，我现在预算2000左右，核心诉求是居住体验和保值的三居，暂不考虑学区。目前看过清河，太阳宫，朝阳公园，田村，八里庄，北苑，也看过酒仙桥的阳光上东。不太愿意考虑新房。看了不少观点有的说买最贵的单价，有的说买还没涨起来的。听完我现在又迷茫了，还请给予些板块建议。谢谢
A:回答:您好,感谢信任1、这几个区域太阳宫、清河都有轻微的学区溢价,因为有产业支撑房价相对牢靠,有时会出现回落的现象,如果完全不考虑学区朝阳公园和奥森板块、望京更合适一些;新北苑最大的价值是比较新,其次是纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质的需求，
其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价的;所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;
2、阳光上东的成长环境比较差,未来这个盘上涨动力一般,丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;区域决定了未来的房价天花板,楼盘决定未来的成长性;
3、四季青田村这一带板块一般，第一是区域商圈比较乱，还有大面积城中村，其次在航道正下方，居住体验有瑕疵，不是在附近工作一般不建议投资这个区域，目前的价格已经接近天花板，区域一直固化，楼市没有特大利好正常涨价的情况这个区域的天花板比较难破;海淀可以以中关村为核心,围绕中关村一带的优质商圈行情一直领涨,西南部行情一直落后,海淀的发展方向是中关村往北;西南部整体行情比较落后,
4、八里庄算不上优质商圈,这个预算应该关注热点商圈内的霸盘,关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能贷款买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,
其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,像2000的预算朝阳公园、望京、奥森都很稳健,可以关注以下楼盘,上林世家、美伦堡、澳林春天六期、观湖国际、泛海国际碧海园、香海园、臻园、保利中央公园、融科橄榄城、东湖湾;这些盘都属于商圈内的标杆楼盘,保值增值性比较稳健;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总你好，我们家庭目前有一套住房,但还有一个名额,不能贷款了,负债情况目前的住房还有400左右的按揭,家庭年收入400左右,现在手头现金1000,年底还能拿到300左右,总价大概1200-1300,想在配置一套房产,想问下北京未来的投资区域或者说投资的重点在什么位置,未来的趋势?谢
A:回答:你好，感谢信任！1、近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,
第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.
核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，重要的是这类盘符合这个区域的购买力。
2、317之后楼市下跌行情出现，冷门地段、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘;反之,核心地段的品质次新比较抗跌。一无产业、二无教育、三无品质会导致本地购买力不足，下跌行情出现必然第一个下跌。用逆向思维看就是楼市低谷期哪个盘最抗跌，就是行情出现的领涨盘
3、北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:老师，您好，感谢百忙中回复！还想追问：一、时间点;买和卖的时机怎么规划好呢？肯定先卖才能买，但卖是立刻行动？还是等个一年？长阳21年末入的，现在出不容易。当然有合适的盘我可以割肉。不过不知道会不会等了一年卖了也买不到原本今年能买的了？那还不如割肉呢……您觉得需要今年割肉吗？还是等个一年（还能多出百万左右）？
二、盘和户型;再买长持，考虑通勤，回龙观似乎也可考虑，亦庄河西和回龙观的盘您有合适的推荐么？这两个地方都七八万了，哪个更稳妥（有升值潜力）呢？两居和三居，流通性哪个更好？回龙观这边的盘似乎两居单价高，亦庄河西似乎三居单价高？这是为什么呢？两居和三居各板块升值动力都如何呢？请您从顶端视角指点指点，
A:回答:您好,1、这个问题很多人向我提问过,我也都把我的一些经验公式分享给大家,但这些过往的经验只可借鉴,不可依赖,敏锐洞察一线才是王道
因为市场是不断在变化的,单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”,但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,才能果断在市场上涨前夜买入
普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.
那么比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,向房东要一个比较宽松的时间去卖房,买入后两个月市场突然变暖,买的房子已经涨价,自己的房子又可以卖一个好价格,这个是比较适合普通买家的打法;
2、这两个区域我之前给您推荐的盘可以重点关注,或者查阅精华栏的文章,如需要再次推荐请备注预算
3、回龙观和亦庄都是不错的优质板块,亦庄的产业主要分为四大类:互联网、生物医药、人工智能、高端制造,都是国家在大力推动的行业,互联网代表的企业有京东、小米、中金数据,生物医药代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈;高端制造代表的企业有中芯国际、北方华创、英特尔;人工智能就不用说,亦庄是无人驾驶的试点区;
回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,互联网行业有面临下行的风险,所以价值也会有转移的风险.北京的发展方向是东南向,从板块上看我认为亦庄比回龙观更有优势一些;
4、同一个区域同一个楼盘不同户型单价不同,主要是市场的主要购买群体占比不同;回龙观刚需多,亦庄改善多,供需失衡所以不同户型价格不同,从投资角度在任何一个区域买房,这个区域的主流户型是产品线上选筹的投资逻辑;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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发表于 2022-8-20 15:12:13
