2022年苏州楼市：内行人说出实情，这样买房才最正确

前程无忧

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，我目前在纠结一个问题，我的预算比较有限，想要在苏州地区较好的板块购买一处楼盘，老破小是否值得购入？对于我来说，我是应该购买远郊地区的是新房还是市中心的老破小呢？

苏叔：你好，其实在苏州地区老破小的数量并不算少。对于老破小是否能购买，网上也众说纷谈。有人认为，老破小地段优越，学区吃香，有人认为老破小既不能居住，未来的升值空间也比较小。目前从苏州楼市的数据来看，老破小仍然是苏州二手房楼是成交量较高的楼盘。但是，由于老破小往往附加学区价值，因此对于老破小的拆迁来说是一大难题。对于较为关注学区或者地段的刚需购房者来说，当前老破小仍然是不错的选择。站在居住和投资的角度来看，拥有较好地段老破小还是有购买的价值的。

提问：苏叔，你好，上海房价太高了，想在长三角这一带选择一个城市投资房产，请问哪个城市更值得投资？

苏叔：你好，目前江苏省会南京的热门板块一房难求，而作为江苏GDP第一的苏州，其购房门槛和预算都更具优势，妥妥的价格洼地。今年土拍市场拍出的楼面价普遍高，这也意味着房价高，而苏州楼面价主要集中在1字头。不仅如此，盐城、南通、常州这类热度很高的城市，其房价都涨得很猛，核心新房达3w+，可以买到苏州的次核心了，比如平江新城、科技城、木渎、尹山湖而且品质高。位于长三角的上海、南京、杭州、宁波等城市二手房均价远远高于苏州，而苏州二手房涨幅处于平稳状态。所以在如此火爆的长三角经济圈中，苏州名副其实的价格洼地，值得买入。

提问：苏叔，你好，苏州工作，比较看好苏州楼市，打算买房投资，园区和狮山两个核心区的外溢板块房价怎么样？未来有没有上涨潜力？如果投资的话，选择园区外溢还是狮山外溢的板块呢？怎么判断有没有投资价值？

你好，园区的外溢板块主要有尹山湖、甪直和吴江运东，新房均价在2-2.8万/平左右。狮山外溢板块在楼市中也不甘落后，主要有木渎、横塘和枫桥等，新房均价在2.5-3.6万/平之间，此外，白马涧遭到了多家房企的疯抢，可见这些外溢板块的火热程度。从这些数据可以看出，园区外溢板块价格是不如狮山的，首先是因为狮山的外溢板块与狮山在一个板块内，而园区的外溢板块则与园区相距较远。其次，狮山的范围比园区小，外溢板块可以享受到更多的配套设施和资源，决定板块地段价值的是板块到主城区的距离。最后，则是外溢板块自身条件的不同，一些发展早的板块，已经有了完善的配套设施，还有一些板块有着良好的生态环境，发展自然会好一些。在这样的情况下，购房者要认识到产业和规划是判断外溢板块价值的重要因素，此外也要考虑到zf红利资源的倾斜。

提问：苏叔，你好，本人名下有套房，今年十月打算再买套新房投资，预算在300-400万，太湖科学城现在还处于逐步发展阶段，如果现在投资的话是否可行？

苏叔：你好，现在苏州太湖科学城可以直接对标上海的张江科学城，二者都是经过前期科技产业筑牢基础，后期再进行规划转型，都将科学、产业、民生等包含在规划中，它们的支柱性产业都是当前世界发展的新兴主流产业。太湖科学城比科技城更注重基础科学的研究和应用，苏州也想通过科学城来实现产业转型升级，而引进南大苏州校区能够为其带来大量人才，且专业设置与区域产业发展相契合，还可以带来优秀的科研团队、创业资源和经济资源。
科学城成立了大院大所联盟，进一步深化院企之间的合作；医疗领域的太湖医谷启动建设，医药产业将会上升一个新的能级；产业引进又会反过来为南大甚至苏州留住人才。科技城的教育以新区实验为主，南大苏州校区以东的板块以南大附属中小学和幼儿园为主，均拥有优秀的教育质量和资源；多条地铁交汇，交通不断完善。科学城的住宅主要分为科技城板块的改善高端住宅(2.8-3w)和南大以东核心刚需或刚改住宅(2.5w)，未来发展空间很大。