“我们正在目睹美国楼市的衰退”：7月成屋销售连降六个月，创两年多新低

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周四，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数意外再度不及预期，连续第六个月下降，销售量创下两年多新低。

美国7月成屋销售总数年化环比下降5.9%，预期为下降4.9%，6月为下降5.4%。7月成屋销售总数年化481万户，创2020年5月以来最低，预期为487万户，6月数值为512万户。

拉长时间，可以更清楚地看到成屋销售有多惨淡。未经调整的7月销量比一年前下降了22.4%；若从今年1月的阶段性高点来算，成屋销售量自那时累计下降了近26%，这是自1999年有记录以来最大的六个月销售跌幅。



7月成屋售价中位值同比上涨10.8%至40.38万美元，自6月份的创纪录高位41.6万美元有所回落。NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示，这是每年这个时候的正常情况。

由于美联储正在积极提高利率，以努力抑制四十年来最快的通货膨胀，这促使按揭贷款利率上升到2008年以来的最高水平。与此同时，房屋价格继续上涨，抑制了全国各地潜在买家的负担能力。

成屋需求疲软，导致房屋的库存增加，这可能有助于未来几个月的房价降温。7月，待售房屋数量较6月小幅上升至131万套，不过与一年前相比，是持平的水平。按照目前的销售速度计算，需要3.3个月售出市场上的所有房屋，这是库销比连续第六个月上涨。房地产经纪人将任何低于5个月的库销比视为市场紧张的迹象。

虽然成交量低迷，但房产成交速度相当快。7月份，房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，均为NAR 2011年5月开始记录数据以来的最短时间。7月份售出的房屋中约有82%的房子，上市时间不到一个月。

分地区来看，美国所有四个地区的销售量均下降，其中西部地区成屋销售下降了9.4%。

分价格区间来看，所有价位的房屋交易量均下降。这与此前几个月不同：之前高价房屋的销售仍卖得不错。

分房屋类型来看，公寓和合作公寓的销售量环比下降9.1%，单家庭房屋销售量下降5.5%。

7月首次购房者占销售量的29%，低于6月份的30%。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。7月投资者占市场的14%，比去年6月和7月有所下降；投资客通常以现金购买，因此对按揭贷款利率不太敏感。7月全款买房占总销售量的比例为24%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。新房销售基于合同签署时计算，该数据将于下周发布。

近日的美国房地产数据均指向低迷。本周公布的数据显示，美国8月房屋建筑商信心连降八个月，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。约20%的建筑商报告称，过去一个月通过降价，来增加销量或减少买家取消订单。

Lawrence Yun表示，“就房屋销售和房屋建设而言，我们正在目睹楼市的衰退。然而，这并不是房价的衰退，库存仍然紧张，全国范围的房价继续上涨。”

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