楼市怎么走？一文看透，当下经济背后的真实问题

sanasnoz

文 / 子木

“屋漏偏逢连夜雨”。


恐怕只能用这句话来形容当下市场。


尤其七月数据一出，众人皆叹，市场滑落至历史级的“预期低谷”，经济预期，房价预期，收入预期，发展预期……


人们开始变得异常谨慎，不敢消费，不敢负债，更不敢投资。


这就是被房地产拖累的结果。


以往任何一轮楼市周期，只要房地产救不动，一切预期都会趋于冷却，现在就连中国最有钱的江浙一带，也在摇旗呐喊，拼命救市。


事实上，房地产就是一个“金融派生”发动机，发动机停了，一切都会停滞。


那么接下来经济到底怎么走？楼市怎么走？今天我再以一文，帮大家看透当下经济背后的真实问题。




1



8月15日，人民银行发布公告称，中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。


一次性降息10个基点，这是继2015年以来，力度最大放水刺激政策。


说实话，这几年对利率、准备金消耗很厉害，本身降准降息筹码不多，再加上全球加息，放水的空间无限趋近于0。


但中国还是做了，选择逆向放水，而且是大规模放水，可能源于2个思考：


其一，在经济策略，坚决走出自己的“独立行情”，摆脱美国经济周期的桎梏，大国之争，破釜沉舟。


其二，不得不放，这是应对当下低迷市场环境，唯一举措。


7月份，人民币贷款增加6790亿元，住户贷款增加1217亿元。


这是什么概念呢？


拿今年上半年来说，平均每个月的人民币贷款增加都在2万多亿元，而住户贷款每月平均增加3600亿元。


20000亿-6790亿，3600亿-1217亿，基本是“膝斩行情”，惨不忍睹。


去年，人们想从银行里借钱，层层严卡，跪着都借不出来；现在，银行贷款经理，给客户跪下，人们不愿意借钱。


一年时间，就是如此魔幻。


归根结底，依旧在于楼市问题。


很多人说房子就是用来住的，其实这只在个人角度，基础层面的使用价值。


稍微往上走，就会发现，房子其实是中国最为强大的金融工具。


中国老百姓从银行借钱，最大的消费是房子，人们抵押贷款，最重要的资产抵押物也是房子。


房子作为国民资产集聚，对经济起到绝对“压舱石”的作用。


7月房地产各项数据均跌入低谷，开发投资增速-6.4%，销售面积和销售额增速更没法看。










那么问题来了，为什么7月滑坡如此严重，我把它总结为三点原因。


其一，全国停贷潮影响。


我当初专门发文分析过，烂尾楼就是一颗大雷，处理不好，期房制度一定会崩盘，动摇金融稳定性。


虽然目前高层发过几次文，强调重点解决，大会也历史首提了“保交楼”问题，但对于大多数人来说，对期房买卖心有余悸，对开发商的信任还需要一定的时间去转变。


尚未治愈，后遗症还在，都在观望政策执行情况，七月受影响严重。


其二、传统淡季。


6-8月一直都是全国房地产传统淡季，天气炎热，没人愿意顶着大太阳出来看房。再加上今年，全国史无前例出现多域高温气候，酷暑对行情的杀伤力同样巨大。同时第三季度，普遍工作压力较大，自然没心思去买房，在这个时间段做重大决策。


其三、买涨不买跌。


目前看来，楼市经过大半年抢救，除少数一二线城市止跌回弹，大部分城市房价依旧处于下跌。“买涨不买跌”，只要房价下跌，刚需立马少一半，这个道理大家都明白。


烂尾楼后遗症+传统淡季+房价下行，导致疫情下，本就信心不足的购房市场，出现“间歇性休克”，这便是当下楼市的真相。




2



那么放水到底对楼市有用吗？


一句话，整体没用，个人有用。


原来市场大放水，就像往火药桶里扔火柴，一点就炸，原因在于市场普遍信心较高。


今年疫情三番五次折腾，已经把人们的收入信心打到了历史低谷。


前几天我回北京，小区楼下的门面基本换了一茬，理发店、按摩店、小酒吧、宠物店，无一幸免。


花店的老板跟我说，半年时间把去年一年的利润都亏进去了，如果再来一波疫情，就决定撤回山东老家了，舍不得这家花店，算算已经开了7年了。


居民收入预期悲观，企业没利润，放的水根本没有向下传导的能力和空间。


而且现在我们根本不缺流动性。


从M2数据就可以看出来，7月广义货币M2增速已经创下5年半以来新高，上升到2位数，市场上钱很多，水都在银行里聚着打转。







这时候继续放水，毫无意义，无非是每个人一周多接一些信贷的电话而已。


现在最最重要的是，大破大立，让市场恢复信心。


其一，彻底解决烂尾楼问题，对出现“质量问题”的开发商，进行严惩，让买房人切实感受到安全可靠。


购房者对期房市场恢复信心，而不是买房等于买彩票，天天提心吊胆，自然愿意选择相信期房。


其二，帮助优质房企渡过难关，而不是让城投去“捡尸体”。


融创暴雷，是行业的损失，而这几天市场又在传龙湖暴雷问题。龙湖作为民企财务最稳健的品牌代表，如果暴雷，将对整个市场的打击是巨大的。


那时候市场信心完全丧失，根本没有人再会相信哪家开发商能安全渡过今年的难关。


市场就是这样，当被搅为一摊浑水的时候，再强大的鱼都可能活不下来。







不过根据澎湃新闻最新消息，这几天监管机构正在跟旭辉、碧桂园、龙湖等示范企业接触，主动提供流动性支持。


愿意俯身下来倾听市场的声音，这也许是一个好的开端。


其三、大力鼓励消费，地方应该主动把银行里的钱取出来，兑换成消费券，对居民大批量发放。


心跳越来越弱的时候，就应该用除颤器疯狂电击，而不是摸着脑袋，跟病人说，“慢慢来，相信你会好起来的。”


截至目前，成都、深圳、杭州、武汉这些城市发放消费券都很激烈，但更多城市还是抠抠搜搜，派发景区门票，500个人抢1张票，20块钱面额的代金券发1000张……


该大气的时候不大气，不该大气的时候，花钱无数。


不过这也跟地方财政有关，比如郸城县公交车司机发不起工资，公共交通系统瘫痪；


四川乐山为了给公务员发工资，把乐山大佛景区一次性卖断，不知道大佛心里怎么想，但我知道他一定很无奈，希望买断的商家会善待，阿弥陀佛。







还有的城市，交通部门专门派人抓违规，专门在犄角旮旯装摄像头，设置模糊不清的交通信号，等路人上钩，罚款充公。


经济下行，什么妖魔鬼怪都会暴露在世人眼前。


一个体制内的朋友说，全国公务员系统会有一次“大地震”，缩减工资福利会成为常态，因为楼市下行期，“上中下”得一起勒紧腰带过日子，而不是单纯的普通老百姓。


不出意外，市场这几轮大水之后，市场流动性会泛滥，我们没办法学美国把成本转移出去，所以要么物价上涨，要么继续推升资产泡沫。


LPR利率还有继续下降的趋势，这意味着4.25%的利率不是历史最低，接下来会继续趋近于4%左右。


市场尚未恢复，政策继续让利于买房人。同时LPR利率下调，之前所有二手房存量房业主，继续受益。


而在政策调控端，继续采取无下限放松模式。




3



根据最新消息，南京、苏州、无锡，几乎同日对二套房首付比例大幅松绑。


名下房贷结清的，首付则由原来的5成降至3成，有房贷未结清的则从80%降至60%。


“认房又认贷”的取消，意味着之前“房住不炒”禁令失效，号称中国最有钱的江苏省，也开始采取连续楼市刺激政策，欢迎改善群体和投资客群体入场消费……


很多人问我怎么看江浙城市连续刺激？


没有无缘无故的上涨，也没有无缘无故的下跌，退潮之后，才知道谁在裸泳。


江浙一带虽然藏富于民，富得流油，也被称作中国楼市最强购买力的区域，但近几年，属实透支严重，房价高得离谱。


除了苏州性价比还可以，南京房价现在均价高达3万/平米，杭州3.5万/平米，无锡1.5万/平米的刚需盘基本消失，2.5万+每平米的成为主流。


再往下走，三四线城市，温州2万/平米，金华2万/平米，连县城都普遍涨过了1万/平米。


楼市运转永远不能违背伦理法则。


虽然当地人很有钱，购买力旺盛，但人口基数是一定的，一个家庭可以买2套房，3套房，但总不能普遍买4套房、5套。这时候，房价炒高又阻断了外地人流入，后续购买力就会出现衰退趋势。


只有房价回落到一定区间，才可以出现反弹的机会。


相对江浙一带，同等水平的成都、武汉等内地大城，1.8万/平米的房价性价比凸显。


这就是为什么今年成都领涨，而武汉也进入反弹区间，反而这些江浙富城成群结队的后退。


这次江浙一带结束了“认房又认贷”，接下来如果成交还起不来，还会出现首套不用还清，二套依旧三成的手法。


这就是中国楼市，着急起来，根本没有章法也不会有规矩。


7月，我们经历了历史30年，房地产贡献率第一次转负，这也是很多人的希望，“房地产跟经济彻底脱钩”，于今这一幕终于实现了。


但是经济如何，生活如何，也是我们正在经历的。


苦甜自知。







不知道大家找不着急，各部门已经进入历史级救市时刻。


最近卫健委发文，要求住房政策向多子女家庭倾斜，孩子越多可以买房的资格越多。





我也不懂这其中是什么逻辑，感觉养娃很便宜似的。或许是有关部门已经摸透了，多娃家庭，才有实力买房，毕竟这年代，敢养多个孩子，一定家里有矿。


指望这些刚需，还真不如人家改善……这在经济学上叫做，增量不够，盘活存量。







还有地方，直接把卖房任务贯彻到了体制中，比如上面这个，规定期限内没有买房的干部职工，抱歉，去其他单位“交流”吧。


如果以后不买房，也甭希望被提拔重用……


我没查到是哪个城市，但可以确定，出台这政策的人，绝对是个人才。