2023年起，楼市将迎“贬值潮”？3大趋势下，适不适合买房清晰了

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文：子衿
回顾过去20年楼市的发展，房价涨幅过快自然是大多数人议论的焦点。自1998年房改以来，我国房地产迎来了快速发展期，20多年时间里，一幢幢高楼大厦在各大小城市拔地而起。而房子供不应求的现象，也促使了房价不断升温，如今国内房价已经达到较高的水平。



据相关统计数据显示，2022年上半年，全国平均房价为9586元/平方米，虽然这个价格对比前两年已经有所下降，但仍然处于高位。除此之外，根据国家统计局数据显示，2022年6月份，全国70个大中城市中，有48个城市的房价同比下跌，22个城市的房价同比上涨。
其中，哈尔滨、岳阳、常德、北海、南充等8个城市的价格指数均同比下降超过5%，而价格指数同比上涨超过5%的城市仅有北京和杭州两城。在这样的背景之下，越来越多的人产生了苦恼，因为他们的工资水平根本追不上房价上涨的速度。
所以对这些人来说，买房变得越来越难，房价也成为了人们关注的焦点。最近有不少网友在讨论，或许从明年开始，我国的房价将会迎来“贬值潮”，为什么要这样说呢？经济学家任泽平曾提出：房地产周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口的分析框架。



接下来，我们就从金融、土地、人口这3大趋势来具体分析一下，看看明年起，房价是否会迎来“贬值潮”。首先是金融。2021年全国的金融体系非常的紧绷，三道红线和两道红线的线支架市场迎来了“资金紧张”。
然而，进入到2022年，国内的基准利率已经下调到了4.45%，部分城市的房贷利率更是低至4.25%，如此宽松的金融政策对于购房者来说实属是友好的状态，毕竟银行释放的资金越多，老百姓享受到的福利同样也就会越高。
值得一提的是，虽然政策是挺宽松的，但是三道红线和两道红线的标准并没有放松，房企融资也成为了常态。如今房地产企业更多的都是采取以价换量的局面，降价5%、10%、20%，全国有23座城市已经出台了“限跌令”。



如果说“三条红线”导致了房企们利润下滑，房地产开发商们尚且可以通过“降质减配”的方法弥补，那么农地入市等一系列政策，或将直接冲击到高房价的根本源泉——地价。要知道，我国的房价之所以能够一直以来维持快速攀升的状态，归根结底还是地价的影响。
自2021年8月份开始，不少城市开始降低土拍预期，将土拍溢价上限从45%下调至15%，但即便如此，土拍市场的持续遇冷仍然难以避免。比如南京，在2022年第一轮集中供地中，共计推出20个地块，但仅仅过了30分钟，就有6个地块流拍。
而且，在11个成交地块中，有8个地块是以底价成交，溢价率为0。实际上，类似南京这样的土拍情况并不在少数，当然没有利润的买卖，开发商又怎么会争先恐后的参与？更何况，很多房企手里是没钱的，房子卖不出去，生存都难以为继，更别提继续拿地了。



再说人口因素，我国的人口问题，正面临少子化、老龄化、不婚化的三重合力绞杀。少子化：2021年我国净增人口48万，出生率为7.52‰，总和生育率1.13，全国各省市中有15省份人口自然负增长。按照这个趋势，今年我国将人口负增长。
老龄化：七普数据显示，中国60岁及以上老年人口为2.64亿人。联合国预测数据显示，到2026年，我国老年人口将超过3亿人，2034年将超过4亿人，2052年将达到峰值4.9亿人。
不婚化：据民政部数据显示，2013年我国的结婚率为9.9‰，此后逐年下降，2021年结婚率下降到5.4‰，创下17年以来的新低。为什么人口形势严峻，会对房地产造成重大影响？国人买房一般来说主要是三种用途：结婚、生子、养老。



尤其是结婚买房，几乎占到每年城市商品房销售的25%。以前不是有人老说，丈母娘才是推动房地产的最大功臣吗？所以，当年轻人面对高房价，都选择不结婚、不生子，选择躺平的时候，对房地产的冲击，自然不能小觑。
综上所述，可以看出市场正在“改变”，金融政策已经支持不了老百姓买房了，一方面老百姓面对特殊情况不敢乱用钱，另外一方面反正呈现出下滑的趋势，谁也不愿意看到自己买房后价格迎来再一次的下滑。
土地市场迎来大改变，目前国内的房地产企业都正在经历低谷期，又有哪个企业有钱去拍卖土地；国内的城镇化率已经达到了65%，城镇化进程非常的缓慢，而且我国的城镇居民住房拥有率达到了96%，未来需要房产的人口基数大幅度的减少。



至于该不该买房的问题，很明显，房价平稳、打折促销的情况下，刚需买房依然可行，但是炒房客就不建议，一套100万元的房子，即便年增幅达到6%，那依然不够资金成本，再加上M2等因素导致的4%-7%的贬值，买房投资得不偿失。
对此，你怎么看？