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Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。
看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？
A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,
2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,
涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问：星主好，要为父母置换用于养老居住，即养老居住为主+兼顾保值，要求位于朝阳区东北方向3-4.5环，预算不超1400，望京、丽都、太阳宫、燕莎板块都有看：
一、怎么卖【腾指标】：1、有2套位于亚运村小营的相邻小区，A房=2000年+三室+学区（必上）+满五不唯一=市场单价低但总价高，B房=2010年+两室+学区（派位）+满五唯一=市场单价高但总价低。最初我认为必然是卖旧A留新B，但中介表示因A房买卖差价较大且不唯一则会使买方税费成本高导致卖价受限且交易周期较长，建议卖B房。
请问，如果二选一卖，是从中介说的这个角度考虑，还是仍应坚持卖旧留新？
2、从产业（关庄地铁站周边一直没发展起来）、教育（就是陈经纶）、品质（2-3元的物业费、只有街心公园、商超都距离1公里以上）看亚运村小营似乎都不具备，从增值角度是否已不具备持有价值应趁2022年都卖掉？
二、买哪里：1、筛选后有意在望京西京承高速的湖光中街和燕莎蓝港附近，后者比前者贵100多。星主对望京区域评价较高但个人感觉望京的产业红利主要是往北往东辐射，望京西侧以住为主是否不太容易享受到产业红利溢出吧？燕莎板块虽然无产业但有蓝港和亮马河和国际学校，虽然总价贵但是否更保值？
2、另外，望京西vs丽都？燕莎vs太阳宫？问题有点啰嗦，多谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、首先中介说的任何观点目的只有一个,为了促成交易;只有交易他们才有佣金可以赚,房源对于他们比客源更为重要;一套笋盘对于他们可以吸引很多客户,对于中介而言,他们认为最容易成交的房子往往是比较优质的房源,这个只是直观感觉,因为您并没有说具体哪个小区,观点建议仅供参考;
2、望京和丽都,望京可能更胜一筹;望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，望京北是后期发展起来的，也是目前主要的发展方向,已经向来广营溢出;
丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。
电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;
3、燕莎这一片主要的功能是商业和外交,使馆商务区占着大量土地,导致把住宅分割的比较零散,优质的住宅区是纯粹的,区域内不能有大型的办公商业体,这样就会导致区域人口杂乱;双井为什么会是东三环比较不错的优质板块,因为东部国贸一带到三元桥是断层的界面,缺乏优质商圈,
所以双井、朝青、朝阳公园就凸显的很有优势;太阳宫属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，
但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;流动性和保值增值性都属于稳健性的.综合建议:在望京和太阳宫做选筹,保值增值性都比较稳健;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利！有问题可再向我提问!
Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好！这几天一直在看房，目前确定了两个楼盘，远洋万和公馆290平米，单价13，还有西城晶华190平米，单价22.8。投资角度，这两个相比个未来3年的升值空间哪个更好？之前问过您相近的问题，今天还是想再听下您的建议，二选一。另外上周中海凯旋出一套房子,当天就卖掉了,问一下这么高的单价怎么这么抢手?谢谢
A:回答:您好,1、论增长空间,远洋万和更有潜力,轮价值西城更稳健;望京的购买力充足,房价相对牢靠;但西城的资源属一属二、医疗、教育、人文这些是望京不能比的;流通性西城会更有优势;如果稳健一些,西城可能比较合适;如果想博一把,可以考虑远洋;
2、中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋.投资就是找这种反差严重的区域,利润才可观.
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小两居（估计能卖800个），马上要去孩子小学附近租房，想请教是否有必要置换一套更有升值空间？如果有的话哪里比较合适？青龙湖如何？目前不考虑通勤仅考虑投资
A:回答:您好,感谢信任!似海怡家在牛街还具备一定的成长性,在板块排中上等;可继续持有,青龙湖一带一直处于下跌趋势,去年4月有回升的迹象,持续了小半年,上涨趋势不明显,确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间;如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅并不适合投资,应该说差距很大,市中涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，
一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：
方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？
方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。
方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？
方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。
A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,
这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,
星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬
2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。
我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,
房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,
鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,
行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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发表于 2022-8-14 22:33:39
