今明两年，楼市会“硬着陆”还是“触底反弹”？内行直言不讳

前程无忧

人民大学副教授刘元春我国住房政策研讨会致辞表示，我国难以承受房地产硬着陆，唯一出路是软着陆，房地产硬着陆，在历史上，日本才深有体会，自日本泡沫破灭之后，消化当年的泡沫足足用了30年时间，并且还未能让房地产发展重新回到1990年水平，日本当年房地产硬着陆，导致房价短期下跌高达70%，据不完全统计，至少导致4万人出现破产断供，近20年里，日本一直实行零利率政策，东京的房价也不过上海的50%，作为发达国家，恢复周期长达30年，可见硬着陆的代价非一般国家能承受。房地产作为我国金融风险最大的“灰犀牛”，房地产长期以来的金融属性并不排除有硬着陆风险，只不过宏观调控一直在让楼市朝着“软着陆”方向进行。



楼市“硬着陆”的代价
从楼市的贡献来看，当楼市一旦出现“硬着陆”，意味着楼市对经济贡献成为负担，总体来说有4点表现：一是财政收入下滑至少30%，财政支出预算下滑30%，当出现房价暴跌，开发商不再拿地，土地出让收入骤降，城市建设、公共预算支出、医疗教育等预算总体下滑，进而导致生活水平下降；二是房地产上下游行业开始收缩，尤其是处于供应链上的产业，比如钢材、水泥、家居、装修等，需求的大幅下滑，直接导致上下游行业企业面临主动洗牌，由此引发失业、收入下滑等问题；三是资本逃离，对于部分房企而言，一辈子都在从事房地产开发，当房地产突然硬着陆，会造成资本撤场至国外，表明上是离开房地产，实际上是转移投资国家；四是失业率提高和金融风险增加，房地产相关从业人员接近7000万人，硬着陆导致房地产的不景气，也会让企业不再大量需要员工，此外，贷款买房的家庭因为房产资产缩水，进一步也会导致断贷增加，形成银行烂账、坏账增多，系统性金融风险上升。
正因为房地产绑定的产业众多，关系错综复杂，导致我国难以接受其硬着陆的代价，虽然我国一直通过政策避免房地产出现硬着陆，但是硬着陆的风险确有存在，今明两年，这种预感尤为强烈，当然，也有专家、学者认为，2022年即将形成房地产筑底，接下来将会触底反弹，那么，今明两年，楼市会“硬着陆”还是“触底反弹”呢？从事房地产行业多年的内行直言不讳，这里我们从房价、金融、需求三个方面分别来看：



我国房价到底高不高？
根据国家统计局公布的上半年商品房销售面积和销售额计算得出，2022年全国房价均价约9500元/平方米，比2021年低5%，上半年人均可支配收入为18463元，一般家庭全年人均可支配收入预计7.3万元左右，按照100平方米住房计算，平均房价与家庭的比值约13，相当于一个家庭购买一套房不吃不喝也需要13年，相当于从18岁成年开始，至少要31岁才能买房，如果家庭其他开销占收入50%，意味着买房时间延长到26年，大半辈子都在为买房奋斗。除此之外，房价上涨过快，导致楼市泡沫扩大，从纬房数据先研究小组统计的房价下跌城市显示，廊坊房价相比2017年4月份跌幅达到46.9%，近乎腰斩，青岛房价相比2018年7月跌幅达到22.8%，天津房价相比2017年3月跌幅达到21.8%，这些城市都不是四五线城市，经济基础、产业发展都超过全国大部分城市，房价暴跌的根本原因还是在于房价涨幅超过正常水平，导致楼市泡沫滋生。



房地产金融风险有多大？
就目前而言，房地产的金融风险主要表现在企业信用风险，截止到2021年末，全国达到30家大型房企出现债务违约，包括恒大（负债2万亿）、融创（负债1万亿）、世茂（负债4000亿）、华夏幸福（负债2600亿）、富力（负债3000亿）、阳光城（负债3500亿），建设银行的资产总额达到30.25万亿元，净利润也才3039.28亿元，而当时规模最大的恒大总资产不过2.3万亿元，负债却达到2万亿，一个资产基本与债务相持平的房企，信用风险不言而喻，与此同时，据经济观察报梳理统计，2022年初截止到7月份，已有24家房企信用债出现首次违约，超过2021年全年违约数量，其中融创、正荣地产、禹洲集团累计违约金额分别达到27.27亿美元、17.09亿美元、35.85亿美元。
之所以会出现企业信用风险，主要原因还是在于银行信用评级方式和贷款决策存在问题，包括资质审核宽松、风险评估不严谨，举个例子，原本楼盘实际投入预算为1亿元，为了让项目能获得更多的贷款支持，通过包装商业、教育、医疗、便民等公共设施，将估值做到2亿元，按照银行贷款估值的50%计算，实际贷款达到1亿元，相当于房企不出一分钱，然而实际产出结果并未达到2亿元，融资成本的增加，实际产出下滑，容易导致资金链出现断裂。



房地产从“供不应求”进入“供大于求”时期
富新集团副董事长梁信君在“首届长江青年投资人论坛”上认为，未来10年房地产就会出现供大于求，不需要调控，房价会很自然的下降，这是梁信君2013年时的观点，如今刚好达到10年，是否应验了呢？根据克而瑞统计数据显示，截止到6月份，全国百城住宅库存面积为60137万平方米，接近2014年高库存量水平，单看库存面积还无法说明房地产冷暖，结合库存去化周期20.86个月来看，已经达到2020年疫情刚出现时水平，显而易见，房子进入供大于求时期，除此之外，西南大学研究也表明，在《2019年家庭财富健康报告》中表明，人均住房套数达到1.1套，空置房达到6500万套，此前贝壳研究院还因为空置率统计出现低估和数据遗漏而致歉，进一步表明我国房地产已基本过剩。
无独有偶，城镇家庭不需要买房了，开始鼓励农民进城买房，本月阜宁县、桦甸市（县级市）、晴隆县、宁南县、潜山市（县级市）等多个县城发布鼓励农民进城买房的政策，其中最吸引的政策是特殊人群置业补贴和自愿退出宅基地补偿5万元，补偿力度相比过去更大，侧面也表现房子过剩。



总结
综上所述，楼市是“硬着陆”还是“触底反弹”？在笔者看来，想要实现触底反弹基本不会实现了，毕竟房地产的底就目前而言还未达到，部分城市房价仍处于高点，经历过2015年股市熊市的朋友就深有体会，所谓触底，一般建立在降无可降的基础上，房地产触底并非建立在成本决定价格方面，而是建立在如何实现资金回笼方面，不少城市鼓励房企开展团购优惠活动，足以说明，触底反弹或许会出现在以价换量之后，房价出现触底反弹的概率几乎为0，至于楼市是否会出现“硬着陆”，从房价、金融、需求三个方面可以看出，硬着陆风险确有存在，尤其是那些房价上涨过快、产业根基不扎实的城市，硬发展起来的房地产也不排除面临较高硬着陆风险，不过，大部分城市基本不会出现硬着陆，比如部分四五线城市，房价5000元/平方米不到，相对来说还算健康。
最后笔者再啰嗦一点：长远来看，房地产对经济增长的贡献会越来越弱，着陆只是时间问题，距离着陆点只会越来越近。