楼市库存持续攀升，未来楼市的压力会持续地增大

sanasnoz

国内的房地产发展速度惊呆了众人的下巴！1998年之前，国内的房地产发展模式主要都是采取分配制度，根据家庭、工龄、岗位等来分配相对应的房产，有人分配的是1房1厅，有人分配的是2房1厅，有的人分配了3房1厅，那时候在城市能分配到一套房子是无比的欢乐，毕竟房子代表了身份的象征。
分配制度是不可能满足国内的住房市场的，1998年我国的城镇化率为33.6%，如今我国的城镇化率在45%，在过去的20多年时间中，平均每年超过2,000万人进到城市里面生活，解决了四点多亿人，从农村进到城市的住房问题。



城镇化有这么快速的发展，离不开房地产的支持，1998年房地产迎来改革，正式进入到商品房时代，全方面的学习香港的发展模式，房地产企业开始大规模的出现建设商品房的速度也快速的发展。商品房发展大力度地推动了经济的增长，只要有深入了解过房地产的人群，都知道当前国内的房地产发展模式，一方面是可以带来丰厚的土地财政收入，另外一方面很好的推动上下游经济的发展，据数据显示房地产推动的产业高达120多个。
老百姓的住房面积也得到了大幅度的提升2000年，人均住房面积仅有10.03平方米，2022年人均住房面积已经达到了41平方米远超其他发达国家。1998年全国平均房价2000元不到 经过这20多年快速的发展，房地产的平均房价最高峰去到了11,000元每平米，平均房价涨幅达到了560% ，房价在快速发展的时候，所有的问题都会被掩盖住，如果房价不再上涨了，很多问题就随之暴露出来，比如过度依赖土地财政、房地产泡沫、房企高负债、房企转型困难、其他行业也过度依赖房地产发展，如今国内的房地产陷入到了“僵硬”局面。



有专家提出自己的看法，当前国内的房地产只能采取软着陆的方式，如果采取硬着陆带来的后果是不堪设想的，参考当年的日本房地产泡沫破裂，整体的房价走向了极端，在短时间内下跌超过60%，让众多贷款购房的家庭出现了经济周转困难，根本没办法偿还贷款，最终银行承担了所有的烂账。
2008年美国的次贷危机，引起了全球金融危机，不管哪个行业都出现了一片萧条的状态，失业率不断地创下新高，更关键的是很多人承受不了这样的压力，结果就……
显然我国是不可能承受得了硬着陆所带来的冲击，毕竟日本和美国当年硬着陆已经是发达国家都受到如此大的冲击，更何况我国还是发展中国家，所以采取软着陆才是理想的目标，不过两条路也受到巨大的阻力：
高度依赖土地财政，到今天不少老百姓坚定地认为开发商还是挣得盆满钵满的，一套房子建起来才几个钱，为什么能卖几万元每平米？内行人才知道房地产企业在开发楼盘的过程中大部分的成本都用在了土地成本和税费成本上，建筑成本只不过是九牛一毛。全国百强房地产企业楼盘开发数据中显示土地成本占到楼盘开发成本的48%，中高端小区占比达到了60%，100万的房产有50万是土地成本，有20万是税费成本，剩下的才是建筑成本、销售成本、融资成本、配套成本等费用。
2008年受到次贷危机的影响，正式确立了房地产是我国经济发展的主要基石。2009年土地出让金占比，财政收入还不到30%，2022年已经提升到了45.95%，另外房地产还有11项，与房地产相关的土地税收全部加在一起占比财政收入50%以上，卖地已经上瘾了，最近这两年的土地出让金都已经飙升到8万亿元每年。



来的钱越快，花的钱更快，钱来了就要投入到公共设施建设，如学校、医院、公园、公共交通等，正因为知道卖地来钱的速度快，不少地方都会持续的发行债务，根本不害怕还不上钱，如果土地不能继续的卖出去，那么一方面债务是肯定还不上的，另外一方面能维持生活已经不错了。
房地产具有很强金融属性。
根据央行公开数据显示，在3万户城镇居民资产调查中显示，我国城镇居民家庭总资产户均317.9万，住房资产户均187.8万占比总资产59.1%，因住房资产负债家庭占比达到了75.9%，房产占据了绝大部分家庭的财富，另外这套房子只不过是表面财富，房产的正值占比很少，房产的负值占比很多。
从住房部门杠杆率中也可以看出一些问题，2008年我国住房部门的杠杆率仅有18%，最近这两年我国的住房部门杠杆率已经来到了62%，有相关的经济学者研究表示人均可支配收入，在社会融资规模等众多情况的影响下，住房部门杠杆率每上涨1%，社会销售总额速度就会下降0.3%。很简单地理解这句话就是房价越高老百姓贷款也就越多，还款压力大了自然而然就会挤压到消费。
留意身边的普通人，拿着不到1万元工资却住在几百万的房产里面，他们的压力不大吗？基本上每个月的收入有50%都是用于还款房贷的，剩下的钱要面临着生活开销，就连换手机都要思前想后。
房价上涨，借钱买房都不是大问题，房价下跌那就是大问题了，意味着自己的财富缩水，还款压力却还不变，更关键的是房价下跌会引起社会经济不稳，最终工资收入减少，甚至会面临失业。



房地产的空置率太高，库存压力持续增大。
西南财经大学统计数据显示，目前国内的住房空置率约为22.3%，空置商品房套数，超过8,500万套，国内的空置率远高于国际水平，当前这么多套住房，即便要解决一半也要超过1亿人进到城市里面，生活才有可能解决得了，不要忽略了一个关键因素，国内的房子还在新建，根据数据显示2022年新建商品房待销售面积6.1亿平方米，广义库存量38.1亿平方米。
有两座城市去库存的压力是最大的，广西防城港，广东肇庆这两座城市去库存周期居然超过了10年时间，换句话来说，这两座城市的经济绝大部分都是由房地产换回来的，没有什么特别的支柱产业。



在2022年为了解决高库存的压力，全国超过百座城市，放开了楼市政策解除限购、限价、限贷、限售等众多政策来促进房地产市场回暖，结果整体的成交业绩并非理想的状态，如今国内的房地产市场更多的都逐步的走向平稳的状态，房价再也不会在短时间内出现大幅度的上涨，有部分地区甚至会出现稳中有降的局面，对于购房者来说是一种福利，房价在下降，优惠力度持续增大，利率也在下滑。
房地产失去了投资属性，刚需购房者也在失去购房的动力，未来库存的压力将会变得越来越高。