环京北三县取消限购，楼市何时回暖？

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提高通勤效率、均等化公共服务、完善产业结构，才能帮环京楼市走出低迷

图/视觉中国

文 | 《财经》特约作者 刘昕 实习生 庞敏
编辑 | 王博


传闻已久的环京北三县取消限购政策，终于官宣。
近日，“廊坊政务”公众号发布《廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，在《支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》（下称《六条政策措施》）部分，提到取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件，对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
“根据市场调控的形势，人们的预期转弱，市场需求收缩了，房价也降下来了，原来那种严格的方式就不太适用了。”8月9日，《财经》记者致电廊坊市政府，工作人员表示。
北三县是指北京市与天津市交界处的三个隶属于河北省廊坊市的县级行政区，包括三河市、大厂回族自治县和香河县，与通州区仅隔着潮白河。
2015年，通州正式成为北京城市副中心，由于区位关系，及北三县可能划给通州统一管理的传闻，北三县房价一路水涨船高。当年8月，通州最严双限购政策出台，其成交量和房价上涨趋势得到缓解。但并没有抑制炒房客的热情，北三县直到2017年，仍然处于上涨通道。
据悉，2016年底，大厂回族自治县有的房价接近3万元/平方米，而最火的燕郊房价曾超过4万元/平方米。
转折出现在2017年6月，廊坊市政府发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确提出住房限购措施，即非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的限购1套住房等。
此后，北三县房价几乎“腰斩”。安居客平台显示，近几个月，大厂回族自治县的房屋均价稳定在1.4万元/平方米左右。





中指研究院统计数据显示，2018年廊坊市区商品房共网签10089套，环比降幅54%；网签面积为120.564万㎡，环比降幅41%。今年上半年，廊坊市的成交量为6763套，有小幅回温。
贝壳研究院高级分析师唐瑄认为，取消限购限售有助于激活市场，部分被政策、疫情等因素抑制积压的需求短期有望集中释放，带来成交量的回升。
但他认为，本轮政策放开不会导致市场过热，不会引发房价快速上涨。一方面房企流动性困难引发的新房交付问题仍然是压制市场回暖的重要因素，另一方面政策出台到购房者的预期和信心修复需要一定时间。
其实，同样承接北京外溢住房需求，通州和北三县在限购约束下，后者房价没有前者坚挺，主要原因在交通、产业和城市生活服务上。
自从成为北京副中心以来，通州的教育、医疗、产业、交通每年都在变化。2021年，其全年建设投资达千亿元。
而北三县在以上几方面都起步较晚。一旦，限购抑制了北京外溢的住房需求，房价就应势而落。
通州与北三县仅一河之隔，北京近年来的政策也反复强调通州与北三县的一体化管理。取消限购将进一步弱化通州与北三县之间的地域性限制。
随着北京地铁22号线的修建、北三县到北京中心城区的时间将缩至32分钟，同时，进京“检查站外移”也被政府提上日程，这意味着家住北三县的人员进京通勤效率将大大提升。
但这对于维持一个城市的吸引力远远不够。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，环沪和环深由于形成了以加工制造业为核心的产业驱动力，因此，有很强的人口吸引力，本地化的需求对楼市的支撑力度强。相比之下，大量居住在环京地区的人群依然是城市的“摇摆族”，往返于北京各CBD和环京地区，环京地区本身的产业支撑力要弱于环沪和环深。
景晖智库创始人胡景晖认为，大城市群周边聚合了产业和优质就业机会，才能带来人口迁移和真实的购房需求。对于这些合理的自住型需求，应该给予政策倾斜。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，未来环京楼市能否走出当前的泥潭，很重要的一点是公共服务均等化。如果还像现在这样，大面积的房地产化，公共服务并未跟上，很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。
其实，此次廊坊市《六条政策措施》已推出了激励人才和产业迁移的住房政策。如对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。
从近一年中央及北京市政府的动作来看，也正在为北三县补齐各种短板。
今年6月27日，北京市委书记蔡奇曾公开指出：“要扎实推进国家绿色发展示范区、通州区与北三县一体化高质量发展示范区建设，全力打造京津冀协同发展桥头堡。”
2021年发布的《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》（下称《意见》）中10次提到“北三县”。
根据《意见》，北三县与北京市的互动将涉及科技创新、产业链布局、养老服务、环境治理等多个方面，北京市的优质资源会逐渐向北三县倾斜，同时北三县也将承接部分城市功能，为建设北京城市副中心创造条件，其中就包括承接住房需求。
当这些提高通勤效率、均等化公共服务、完善产业结构等方案逐一落地，环京楼市则有望回暖。
（本文作者为《财经》特约作者及实习生）