下半年楼市大局已定，有人希望楼市崩盘，救市新增长点在何处？

前程无忧

中国人口红利褪去后，房产机会将更加精耕细作。关于楼市，一直有两种观点：崩盘论和涨价论，你更支持哪个？
截止到今年的下半年赛场，我们依然可见各地政府房企相关部门，针对救市的各种政策扶持和利好推动，各个地方都是十八般武艺，目的只有一个拉动楼市经济。我们都知道，楼市出问题了，但是到底出了什么问题，该如何解决，谁都给不了明确答案，未来地产走向何处，这个灯塔却在闪烁。
经济下行的时期，关于地产经济，社会上一直有两种声音。一是唱衰楼市，二是看好楼市。支持这两种论点的也都有自己有力的论据，持不同观点的人群可以分为两个派别。一个是数据派，一个是事实派别。
这两个观点都有很多人支持，尤其是认为楼市会崩盘得更多一些。其实有人希望楼市崩盘反而是个好现象，为什么这么说呢？因为大部分希望楼市崩盘的人基本上都是没有房，或者房子不够住的有买房需求的人，他们的想法就是希望房价继续大跌，以实现低价购房的愿望。所以，只要还有人希望楼市下行，那就说明楼市还是有需求的，这么多人希望楼市下跌，也从侧面说明，楼市不仅不会崩盘，最起码还会在中短期以内不会继续过分的降价的。
房地产属于支柱性产业，关系重大，高周转，高现金流。地产产业是一个复杂的生态圈，涉及延伸行业众多，上行到银行、钢铁、建材、机械工程，下行到家居家电、营销等，看似平平无奇的地产公司，背后实则链接了多个行业链条。
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阶层分化的极端性必然导致唾弃需求




相信二八定律大家都非常熟悉，80%的财富都掌握在20%的人手中，普通大众终其一生有一套自己的住房，就已经非常不错。中国人民为什么对于住房为什么如此重视，即便需要付出了6个人的钱包，还要购置属于自己的一套住房，是因为住房在中国不仅仅是大宗商品，还因为住房牵涉到教育、户籍、医疗等生活息息相关的事宜，住房被给予了更多标签和价值赋能。
然而当收入与商品差额越来越大的时候，心有余而力不足，这种刚性需求的意识状态就会慢慢变质，当经济下行的出现时候，期望楼市出现泡沫或崩盘的想法就越强烈，一旦发生这种情况，结果就是资产重置，都回到同一起跑线，拥有这种想法的大都是没有房子的人，而这类人要占据大半人数。
回归当下，尤其是一二线城市，房产单价都在2～3万起步，向北上广深更是5～10万起步，在看工资水平呢，能达成50%就是薪资很不错的工作岗位收入了，收入与购房支出的反比差，加剧了阶层分化购房需求，富足者轻松购房，房子成为了投资属性而非居住属性，反观刚性需求者却为了凑够首付，几乎要掏空家底，但依然会选择购买，但当这种需求被过度压榨时候，阶层分化的极端性必然导致唾弃购买的刚性需求。
支柱性产业，政府重视市场稳定




下半年楼市“大局已定”！
近日，人民日报撰文《“趋稳”成为楼市新常态》，文章中用“趋稳”两个字来定义下半年的房价走势。具体指出了当前我国房地产将继续保持稳定的发展趋势，房地产与实体经济各行业之间的互动也变得更加良性。随着房地产自身开始走向理性化的发展道路，市场各方的声音也逐渐回归理性状态。适度收紧房地产融资，对热点城市降温起到了积极作用。文中还指出“稳健”将仍是下半年房地产市场的发展主题，也是房地产市场的常态。
地产除了链接行业较多外，最直观的反馈就是GDP贡献可谓前几名，这个支柱性的产业，政府不会任其自生自灭，政策市场相当明确。“房住不炒”“因城施策”“平稳健康”这三个关键词在今年的中央经济会议上高频出现，这无疑说了一个字“稳”楼市。“房住不炒”仍是楼市主旋律，推进房地产市场良性循环，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
地产业是支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。
近期各地加大稳定房地产市场政策措施实施力度，多措并举有效满足居民合理住房需求，加之中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。随着各项举措的不断落实到位，房地产市场已经出现积极变化。随着稳楼市众多举措的综合效应逐步显现，房地产市场有望进一步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。
楼市市场年轻化、女性置业、配套升级可深耕机会




楼市崩盘是不大可能，低迷滞后却是常态。
如何跟随利好政策，抢占市场最大化是各个地产和地产营销人必须意识到的问题。从消费趋势特征、住房消费服务需求发展图景、居住消费画像行为分析这几个维度，可以不难发现这几个新变化，这些变化也渗透着未来地产新的增长点机会。
第一个：新青年成为购房主力军
一线城市平均36.9岁买房受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，但年龄结构越来越倾向于适龄青年婚房配套的人群画像。
第二点：“她经济”时代
一线城市女性置业占比迅速提升。独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经到来。在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显。
“她需求”在城市间存在年龄差，一线城市的“她需求”主要由30-39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁以下占比均不足三成；新一线城市的“她需求”虽然仍以80后女性为主力,但30岁以下女性购房需求明显更强。
第三点：房屋居住到优质居住转变升级
房地产行业经过20多年高速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面结束，消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级，人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解，开始对房子赋予更多精神层面的东西，房子的功能定位得到不断提升和变化。
消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升，改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。
供给侧与需求侧的精细化支持

需求侧支持政策，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。”未来或更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。
“过去比较强调各地政策放松的主动性，上半年各地在需求方面有很多创新，包括首套和二套、新房和二手房，以及在人才、农民工、新市民、三孩家庭、大学生等层面都落实了非常好的政策。”下半年会是一个政策工具巩固、消化、细化、实化的过程。
这种精细化站在地产开发商层面：强调房产精细化建设，城市建筑其实是一门艺术,应该把城市建筑当作精美印刷品一样印刷出来,而精细化强调的正是这样的高品质。细分地产差异化设计，国风、国潮等不同风格，定位细分群体需求。



疫情虽然带来了空前的不确定性，但是，在“房住不炒”的政策基调下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期。随着人口红利的消失，来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱，住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入到品质需求层面，未来，居住品质升级、改善需求必然会带动房地产价值链和产业链的升级和发展。
只要是商品，价格都会有起伏，作为支柱性产业不会那么容易崩盘，房产更是遵循这一市场规律，如今这个曲线大部分人都认为几乎已经是触底状态了，那么此刻你觉得是不是到了真正的低位横盘、即将反弹的节点了呢？其实无需争辩，我们只需要静静地等待，一切交给时间，时间会把最准确的结果告诉我们每个人。