开发商7折卖房，老业主要求退差价、退房！楼市“降价潮”真来了

arrarpetahack

对于已经买房上车的人来说，现在最害怕听到的消息莫过于：开发商降价了。
根据墨菲定律，越害怕的事，往往越容易发生。
8月5日，合肥北城某楼盘的业主们，就遭遇了这样的事情。据乐居网合肥报道，在现如今市场不景气的背景下，合肥北城某楼盘，却逆风起势，斩获了不俗的成绩：两天清一栋楼，3天成交54套。



经过调查发现，该盘之所以能在淡市中热销，根本原因是开发商主动割肉让利——7折卖房，引来哄抢。据悉，该楼盘备案均价12000元/平，优惠后最低价格为8590元/平，而且可以做到最低一成首付，免息分期。计算下来，最小的户型，首付仅需7.6万。
合肥今年刚晋级新一线城市，且GDP破万亿，被很多业内人士安利是“有发展潜力的城市”，所以这样的价格能在合肥安家，很多购房者自然要挤破头上车。
开发商降价卖房，让利新购房者，但此举却彻底惹怒了老业主——新购房者每套房的确能省下二三十万购房款，但老业主却要独自承受，“刚刚买完房，房子就贬值”的悲痛结果。尤其是首批开盘买在最高点的业主，等于白白损失了三十万。



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此情此景，老业主们坐不住了，于是聚集到售楼处，向开发商讨要说法，老业主的要求很简单，要么退差价、要么退房。开发商目前没有回应。
开发商降价卖房，老业主强烈反对，这事不是第一次发生。过去这些年，每年都有大量类似情况发生。今年6月底，碧桂园这淄博的某项目大幅降价卖房，还发生了被老业主举报的事情。相关部门接到举报后，经查开发商确实违背了《商品房销售管理办法》，于是暂停了该项目的销售许可证办理、合同网签及预售监管资金拨付。
对于这类事件，我们此前也讨论过很多遍了，开发商“打骨折”降价卖房，法律层面来看确实没有问题，且只要没违背地方的相关“限价”政策，即便买房人再怎么无理取闹，也是徒劳无功。但是站在买房人的角度，开发商此举，是典型的损人不利己——如此大力度降价卖房，不仅没有利润，而且严重损害了老业主的切身利益，更扰乱了正常的市场秩序。
一般情况下，名不经传的小开发商是不敢大幅降价卖房的。原因很简单，新房市场价格体系有保护机制，且小开发商敢降价卖房，往往都会被相关部门约谈。今时今日敢于大幅降价卖房的，一定是有背景的开发商。此次合肥北城打7折卖房的，正是央企保利。



另外，我们查看了30家开发商2022年上半年的年报，发现了一个惊人的秘密：今年上半年有18家房企中降价卖房，占比高达60%。基于此，我们完全可以说，今年上半年，楼市“降价潮”真的已经来了。我们随便列举几个案例：
保利：2021年上半年，销售额2852亿元，合约销售面积1671万平方米，销售单价17064元/平。而今年上半年，保利实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%；签约面积1307.31万平方米，同比减少21.78%，销售单价为16080元/平。销售单价下降984元/平，平均降幅高达5.8%；
融创：今年前7个月累计合同销售金额为1239亿元，同比下滑66%，累计合同销售面积940万平米，同比下滑63%，销售均价为13170元/平米，同比下滑9.5%。尤其是7月份，销售额、销售面积同比跌幅均超过75%，销售单价降幅更是高达11%；



碧桂园：今年上半年累计合约销售金额约达1850.8亿元，累计合约销售面积约为2349万平方米，同比出现明显下滑，销售均价为7879元/平。而2021年上半年，碧桂园合同销售金额约3030.9亿元，合同销售面积约3451万平方米，销售单价为8780元/平。这意味着，今年上半年碧桂园销售均价同比2021年上半年，下降了901元/平，降幅也达到了10.3%。
新城控股：今年上半年累计合同销售金额约651.6亿元，销售面积约657.2万平方米，销售均价为9915元/平。2021年上半年，合约销售额1176.64亿元，销售面积约1086.96万平方米，销售均价为10829元/平。降幅为8.4%。
龙湖集团：2022年上半年，累计合同销售金额565.1亿元，累计合同销售面积340.9万平方米，销售均价为16577元/平。2021年上半年，销售降价为17268元/平。2022年上半年销售均价同比下降691元/平，降幅为4%。



综上所述，上半年连头部房企都在降价卖房，而且不少大开发商降价的幅度整体超过了10%。这说明市场比我们看到的其实还要差。
另外有一个问题，我始终没搞懂，开发商年报中的数据显示，6成以上的房企都在降价卖房，且降幅普遍在4%-12%之间，但反馈在整体层面，今年上半年的新房价格却“依然坚挺”。中指研究院数据显示，2022年上半年，百城新房价格同比、环比均上涨。到底是哪里出错了呢？
上半年，开发商扎堆降价卖房，在我们看来，主要有三方面的原因：
第一，急需通过卖房来拉动回款。曾经风光无限，吃尽了时代红利的一众房企，上半年倒下过半，归根结底是债务压顶，无法按时偿还贷款所致。彻底还不上债的，就只能无奈躺倒，而有能力还债的，往往也都需要通过卖房回血。
2022年5、6月份，房企销售额环比出现两连升。很多人并不知道，其实开发商销售业绩好转，都是以价换量的结果，而开发商之所以降价卖房，也是因为有大批债务即将到期——克而瑞地产研究中心统计数据显示， 6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
众所周知，银行债务是不等人的，债务到期就必须还上，否则将会引发连锁反应。比如评级下调，而一旦评级为“负面”，则开发商未来很难再借到钱。



第二，市场需要自己去抢，而抢客户最好的办法，就是降价让利。8月份发生在合肥北城的真实案例，就是最好的证明。市场大环境不佳，与其等着市场变好，不如自己付诸行动。最重要的是，如果别人行动，你不行动，那么客户就被别人抢走了。
第三，楼市缺少成交量，对于房企来说是至暗时刻。这就好比我们开了一家包子铺，不管开门多早，关门多晚，价格多便宜，但没有人购买，这才是最大的问题。所以开发商为了提振消费者的信心，为了促成交易，不得不祭出“杀手锏”——以价换量，降价促销。这个时候，如果开发商摆不正位置，仍然高高在上，损失的就是自己的利益。
对于当下的市场，地产大佬朱荣斌的点评，可谓一针见血：房地产行业所面临的“风暴”会很猛烈，大变局之后，企业之间也会出现很大的分化。尽管经历了前所未有的调整，房地产行业仍然值得坚守。不过，目前行业艰难，地产商仍要准备过苦日子。



楼市“降价潮”真的来了，现在是出手买房的最佳窗口期吗？个人认为，要因城而异：
对于有人口增量、经济发达的一线、强二线、国家中心城市、都市圈核心城市等，现在的确是上车的好时机。一方面，现在银行贷款利率，已经降至2016年的水平，且银行额度充足，放款周期大大缩短；另一方面，这类城市新、二手房都属于“触底”阶段，且绝大多数城市已经开始“放量滞涨”了，比如北京、杭州、上海、苏州等；
对于人口流失严重、经济发展薄弱的大多数三四线城市，虽然开发商降价促销的消息满天飞，但市场还未触底。尤其是很多需求严重不足、新二手房供应严重过剩的县城，现在市场仍处于“下降通道”。这类城市现在贸然进场，就要做好为开发商“长期接盘”的准备。