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一纸公文，让沉寂已久的环京房地产市场突然“火”了。
在废除限购的传闻屡次出现后，8月8日河北省廊坊市终于正式官宣：全面取消限购及限售政策，含北三县及雄安新区周边。
这距离廊坊市推出限购政策已有五年，那是2017年的6月，廊坊市宣布开始实行严格的限购政策：非当地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年及以上社保或者纳税证明。
廊坊房地产市场随即进入冰封，俗称的环京楼市受此影响也开启下跌模式。从曾经的“买到就是赚到”的疯狂，到如今的“买不起”、“卖不掉”，那些曾对环京楼市起到推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，纷纷被“困”在了环京。
（图片来源于网络）
本轮新政能激起多大的水花？在多位业内人士看来，这足以向市场传递出十分积极的信号，对更广泛的环京市场如张家口等地的楼市或也能提供参考。
“市场或出现一定的放量，但从中长期来看仍是缓慢的恢复过程。”普遍的共识是，即使如此，环京楼市也仍“难回2017。”
对于廊坊辖区内也是环京市场中主打北京客户的燕郊、大厂、高碑店等地来说，在分析人士看来，这类市场的限制因素并非限购及限售，核心问题在于要解决京津冀一体化的问题，构建一体化交通体系、形成更便捷快速的“通勤圈”。
此外，还可通过引导北京适宜产业在各地的发展、推进公共服务共建共享等措施，进一步增强廊坊及旗下辖区对北京客群的吸引力，并提振能当地需求，从根本上激活当地楼市活力。
廊坊楼市政策优化调整
“这次算是官方认证了。”燕郊、大厂等地的多位房地产中介机构人士对廊坊市本次的政策调整则并不意外。
2017年廊坊市出台限购政策以来，市场就曾多次传出该地政策要松绑的消息，不过均被官方“辟谣”了。
程诚作为一名服务环京市场已6年之久的中介，他见证了环京楼市的高光时刻，也见证了环京楼市“由盛转衰”。
据他透露，实际操作层面2020年时在北京缴纳社保的人员购买燕郊、香河等地部分一手房时就已没了限制。不过，二手房则还是严格遵循限购政策，即购房人员需在购房地落户或者缴纳本地社保。
那时，部分一手房可以用开发商资质进行网签；有的一手房则可以直接网签；有的则可以先交交订金、再签合同，之后在当地交三年社保或落户，等落户成功了或者三年社保交足了，就可以进行网签。
“过程中存在一定的风险，过不了户损失只能自己承担，开发商和渠道都会提前向购房者说明情况，愿不愿意买就看购房者自己评估了。”在他看来，各地可以通过拿地、定价、网签等多个环节对一手房进行调控，二手房直接面对业主，放开交易对市场影响会很大。或因如此，二手房板块并无松动。
不过，他也称，前述操作仅限于“部分新房房源”以及“小范围的楼盘”。而在香河、燕郊等各地房管局的官方表态中，也一如既往地强调监管层面并未放开限购，并向购房者提示风险，若出现中介及开发商有类似的宣传，可依法举报。
即使如此，2021年以来关于燕郊等环京楼市要放开的传闻仍时有出现，官方也继续“辟谣”。到了今年4月，市场上曾流传一份题为“《廊坊市人民政府关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》（〔2022〕2号）”的文件，提及要对3件廊坊市政府规范性文件予以废止。
其中明确提到，对廊坊市2017年6月份下发的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号）（以下简称《意见》）要予以废除。
这份《意见》正是廊坊市在2017年时宣布实施限购等调控政策时的文件，《意见》中曾提及，“要努力把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长。”
因此，若上述《意见》被废止，就等同于宣告廊坊市将全面解除房地产限购政策。彼时，对于相关传闻，廊坊市官方并未承认并再次强调“仍在执行购政策。”
但有一个积极的信号是，那时廊坊市开始对购房政策进行了完善调整，下调了住房贷款首付比例及利率。
梁惠是某房产中介机构位于廊坊市一家门店的店长，据其介绍，4月份开始，廊坊市对于购买首套房、二套房的居民家庭，申请房贷的首付比例已分别从30%、50%下调至20%、30%；申请商业性个人住房贷款的首套、二套房贷利率最低可至4.25%、5.05%。
紧接着的6月，更明显的松动迹象出现了。当时廊坊市政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，不过第一条措施显示“略”，并未提及取消限购限售。
到了8月8日，市场等来了最终的官宣。廊坊市在《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》（以下简称“《措施》”）中明确：取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。
“对‘北三县’和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求也全面取消。”《措施》中还明确强调，不止如此，廊坊市还宣布要降低住房公积金贷款首付比例。
根据《措施》中的说法，对于缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的购房者，首付款比例不低于20%；对引进的高端人才，各地可在其购买首套自住住房时给予补贴，
此外，《措施》中还提及了要合理满足房地产开发企业开发贷款需求、提高房地产交易服务水平、打通安置房保障性住房筹集与存量商品房的通道等政策。
需要注意的是，《措施》实际隶属于廊坊市《扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子政策措施》中的一部分。
当日，与该《措施》一同发布的还有廊坊市最新发布的《稳住经济的三十二条财政政策措施》、《稳投资的七条政策措施》、《保粮食能源安全的十三条政策措施》等相关措施。
在程诚、梁惠等多名环京房产中介人士看来，“取消限购及限售”这一条政策能引发这么大的市场关注，说明了市场对环京楼市“有很高的期待”。
不过，从实践操作层面来说，仍需等待后续各辖区对具体政策的细化、落实和执行，“各区政策有一定差异，政策落地到市场也需一定的反应时间。就咨询和带看而言，根据往期经验，近一周或者半月内或有一定的放量，但是否可持续、能否反映到成交数据上，仍有待观察。”
“大涨已不现实”
环京楼市一直是一个特殊的存在，外界比较熟悉的莫过于燕郊，该地隶属于廊坊市三河县，有“北京后花园”、“环京第一镇”之称。
最能体现它乃至环京多地特征的称号莫过于“睡城”，有大批“活在北京、睡在环京”的上班族，他们因北京房价高企而选择在环京购房置业或租房居住，日均通勤2小时以上往返于两地之间。
环京楼市的故事最早则可追溯到2012年，彼时，环京各地的楼盘均价普遍还仅在七八千左右的水平。随着2015年，距离燕郊仅10余公里的通州成为北京城市副中心，以及2016年北京楼市的大幅升温，巨大的价差让环京楼盘的吸引力大增。
除了真正的刚需买房人，还有不少炒房客也闻声扎入环京市场。在高杠杆的撬动之下，2017年时环京各地的房价飙升，燕郊房价最高时曾飙升至5万元、大厂、固安、高碑店等区域最高时均价也曾达到近3万的水平。
“北京房价上涨带动大量的购房需求外溢，也有货币宽松政策的助力，投资客的涌入则进一步炒热了市场。”陈浩就职于一家头部房企的京津冀公司，在他的印象中，那个阶段也是房企在环京市场大步迈进的阶段，尤其一些河北籍的房企，虽没有全国化布局，但也凭借着这一轮的上涨成为“割据一方”规模房企。
这种涨势并未持续，很快环京楼市就引来“过山车”行情，即2017年6月廊坊市宣布限购升级。最根本的因素在于，环京地区买房的大多数购房人，实际都是在北京工作并缴纳个税、社保的人群。
限购令一经推出，这类购房群体大幅减少，随即带来廊坊市场及环京市场成交规模的急速回落。根据诸葛找房数据研究中心数据显示，2017年即限购令出台的第一年，廊坊新建商品住宅成交量就从2016年的近五万套，迅猛降至了一万套左右。
此后至今，廊坊的成交表现仍整体低迷。中指研究院数据显示，最新的今年上半年，廊坊成交量仅6763套，仅达到去年成交水平的40%。
不止如此，廊坊还处在一个“量价齐跌”的市场。同样据中指研究院数据，今年6月，廊坊新建住宅均价为11697元/平方米，环比下跌0.37%，跌幅较上月扩大0.15个百分点，同比下跌3.42%；二手住宅均价为11991元/平方米，环比下跌0.23%，跌幅较上月收窄0.09个百分点，同比下跌2.09%。
此外，贝壳研究院监测数据显示，今年7月廊坊市二手房成交均价在1.3万元/平米左右，较去年同期均价跌幅达15%，较2017年成交均价高点跌幅接近6成。
以最为火热的燕郊市场为例，许多知名楼盘的价格近5年来已多数“腰斩”。燕京航城作为上京地产打造的CBD东百万平方米公园精装大盘，于2010年就建造。在2017年初时，该小区的二手房挂牌价就突破了3万元/平方米。
根据房天下数据显示，截止最新，该小区共有27套在售二手房房源，参考均价已被降至了17023元/平方米，最低均价已至14051元/平方米。
天洋城也曾是2017时挂牌价突破了3.5万元/平方米的小区，如今该小区的二手房挂牌价以最低已低至15035元/平方米；其中的低密别墅现房天洋城4代项目的挂牌价也仅为3万元/平方米。
（天洋城项目示意图，图片来源于贝壳新房网）
陈浩认为，多重因素导致了环京市场的持续下跌。其一，除了限购后对北京客群吸引力不足之外，传统的“买涨不买跌”心态让许多购买者观望情绪浓厚。
其二，疫情抑制了外溢的自住需求，“考虑到疫情反复与未来防控政策的不确定性，不少北京客群多会重新审视环京置业在通勤方面是否可行。”
其三，本地购房需求不足以支撑新房市场的巨大供应量。前期炒房潮导致需求已被大幅透支，当市场要从外需转向内需时难免出现动力不足的情况，叠加库存累积，各地市场去化压力较大。
综合房天下、安居客及公开数据来看，廊坊内目前待售楼盘高达484个；今年的1月-7月，廊坊待售的二手房数量从近47000多套增加到了49000多套，半年时间增加了2000多套二手房。
“目前的情况就是，5年限购让市场冰封。疫情和检查站等现实问题的存在，又在影响购房预期。即使是出于稳定房地产市场、稳增长的角度，环京楼市也确实需要纾困政策了。”虽然政策宽松对于房企而言整体利好，但陈浩对相关政策的成效仍持保留态度。
“难回盛况。”谈及后市，多位房企内部人士的普遍共识则是，现在环京的价格相比2017年高位水平时已明显回落，这几年的涨跌波动幅度基本已被市场接受由于疫情缓解、限购放开、首付比例下调等政策带动，短期内释放一波需求，但“大涨”已不现实。
“谈不上重启吧，市场预期较弱，短期内的市场态势还是较难调整。”保定市一家未上市房企的项目负责人也对政策的成效抱有观察态度。
有利于刚需和改善性需求购房者
首付三、四十万，就能在环京买一个还尚可的两居室，这是多数北漂刚需族选择在环京置业的主要动力。
只是，一些现实因素也需直面。对于环京市场，一个老生常谈的话题便是要解决京津冀一体化的整体发展问题，打通北京和周边的通勤瓶颈。
7月初，作为京津冀交通一体化的标志性线路轨道交通22号线(平谷线)北京段可行性研究报告获批，该批复明确了平谷线开通的时间节点为2025年。
具体来看，如(平谷线)建成通车，北三县到北京城市副中心最快约9分钟，北三县到北京中心城区最快约32分钟，北京城市副中心到平谷最快约32分钟。
“北三县”即北京与天津交界处的3个隶属于廊坊市的县级行政区，包括管辖燕郊的三河市、大厂及香河。
在多为地产研究机构的分析师看来，像燕郊、大厂这样的热门板块，核心制约因素不在限购和降低入门门槛，“若能将通勤瓶颈进一步破除，或可进一步提升对北京客群的吸引。”
来自北京市交通委的信息则显示，自7月25日开始，北京首批试点的廊坊北三县至北京国贸地区的通勤定制快巴已启动试运营，乘客可通过“京津冀定制快巴”和“北京定制公交”两个平台预约。
下一步，根据环京地区广大乘客的出行需求，北京还将陆续推出固安、涿州、永清等其他方向的京津冀通勤定制快巴，打造环京地区“一小时通勤圈”。
“环京地区区位优势突出，但未来大城市周边单纯提供居住功能的‘睡城’潜力或有限。环京各地还有持续深化和引入产业资源落地，以产业来吸引人口流入，并完善配套设施，发展自身才能让本地和外来住房需求增加，以带动房地产市场恢复活跃。”分析人士指出。
此外，环京楼市的未来走向或仍需考虑房地产行业的整体走势，以及市场对后市的预期。
放眼行业，自2021年四季度以来，多地在需求端都释放了不少的楼市宽松政策。或由于前期局部政策放松效果不明显，政策传导到市场端需要一定时间，疫情反复使部分购房需求被阶段性抑制，交付问题使购房信心下挫等多重因素的影响，多地市场在短期内仍未出现明显的反弹。
根据克而瑞北京统计的数据，廊坊、唐山、保定、涿州、张家口、邯郸在7月都有相关的楼市宽松政策出台。
虽然各地市场成交量开始小幅增长，但价格依然维持低位，“以价换量”仍然为主流。在买方市场情况下，加之房企“暴雷”频频，客户更加关注项目产品力和开发商品牌。
综合多方观点来看，“市场预期较弱”或让环京市场中短期内难现明显反弹。不过，廊坊乃至环京更多地区的楼市宽松政策，对于刚需和改善性需求的购房者，特别是部分临近北京的刚需购房者而言，仍具有积极的意义。
（应受访者要求，程诚、梁惠、陈浩皆为化名；本文不构成任何投资建议，投资有风险，请谨慎决策）
运营编辑：张可馨
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发表于 2022-8-10 21:49:59
