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昆明主城还有100万以内的好房子吗?

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论坛元老

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发表于 2022-8-10 17:11:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果预算只有100万,你会买什么样的房子?



昆明的购房门槛在哪?



全款40万,在昆明能够买到什么样的房子?近日,一位读者朋友陷入了购房困扰。
该位读者在楼市逛了好几圈,发现这个价格可以买的公寓不少,但住宅的可选范围就非常有限了。
的确,根据明五区的在售楼盘情况,目前,五个行政区中西山区门槛最高,代表楼盘总价约111.25w,盘龙区的上车价格最低,代表楼盘总价约43.2w。



主城五区低总价新盘代表




也就是说,在昆明买房的最低上车门槛至少需要43万左右,但这个价格能够买到的户型就相当的紧凑。
而像金地云溪九境和绿地滇池国际健康城这样价格同样便宜,但面积稍微宽敞一点的房源,和主城距离明显较远。
事实上,据贝壳研究院出具的数据显示,昆明2021年的刚需购房门槛为109万元,远远高于昆明五区的最低上车价。
但另一方面,据克而瑞数据显示,今年上半年,昆明高层总价100万以下房源共计成交了3999套,占高层成交总量的27.7%;洋房总价100万以下房源共计成交316套,占洋房成交总量的16%
可见100万以下的低价楼盘同样拥有较大的市场基础。



主城低价楼盘盘点



同样是低总价,40万的房子难买(老破小除外),如果我们将范围放宽到总价100万以内,选择会不会更多呢?
受近两年房地产市场低迷的影响,各楼盘接二连三推出特价活动,相比前几年鼎盛时期,房价已经有了明显的回落,昆明市场上总价100万以内的可选房源也相应的有所增多。
但正如前文提到的五大区房价门槛的代表楼盘一样,低总价的房源要么就是户型太小,要么就是距离市中心太远
但其实除了以上两种类型,还有不少低总价房源也具有自身的特色,接下来,我们就一起来看看几类比较典型的。



昆明主城特殊低价盘代表





特殊低价盘代表分布图


1.非主流低价盘
近两年,昆明市场上除了常规新盘,还出现了一些“非主流”楼盘,因为出身的原因,他们的价格普遍要低于市场同地段的其他房源。
春城名筑
继和平壹号院之后,今年昆明市场上再次出现了一个翻新住宅——春城名筑。
该楼盘位于北京路与人民东路交叉口东南角,距东风广场步行不到600米,出门两百米左右就可以到达地铁站,地理位置可以说非常优越。
春城名筑营销中心位置:云南省昆明市盘龙区人民东路19号
主推27-95㎡的精装小户型房源,不过由于是老翻新项目,户型设计上难免会有些时代的印记。



春城名筑27㎡和57㎡户型图

但或许也正是由于户型的限制,春城名筑与同地段的其他楼盘相比,价格上具有明显的优势,目前均价约1.6w/㎡起,如果购买27㎡户型,总价约43.2万即可拿下。
地段优越、配套成熟、小户型、价格便宜,综合来看,春城名筑对于在附近工作的单身群体会是不错的选择。



项目周边明通小学实景


誉峰峰景
誉峰峰景位置:云南省昆明市盘龙区铂金大道8号
要说“非主流”楼盘,誉峰峰景应该拥有名字。
该项目自2014年烂尾,在停工3年多后,由业主自筹8000万复工盘活,但商业截止目前仍处于停工状态。



商业尚在停工

从位置来看,誉峰峰景地处北市区核心区,位于穿金路北段旁,周边的配套已经相对成熟,尤其是学校配套上优势明显。



项目周边新迎一小(二部)实景


目前在售户型建面约74-149㎡,部分特价房源单价仅8500元/㎡,正常房源的价格也在1w/㎡左右,也就是说,一套74㎡的两房最低63万就可以买下。
并且目前该项目已经是现房在售,交房即可交证



小区内部实景


尚源郦城
就在不久前,尚源郦城在朋友圈狠狠的刷了一波存在感。
这个位于西二环内艺术学院老校区的项目,于2013年开建,2015年烂尾,摆烂六七年后,终于在今年3月开始复工续建。
尚源郦城位置:云南省昆明市五华区科业路21号
今年7月,剩余房源开始推出销售,首推的50套房源据说一开盘就被“抢购一空”。
目前尚源郦城在售户型建面73-116㎡,最低单价9000起,稍好一点的房源均价约1.1-1.2w/㎡.
因此该小区的大部分房源在100万以内都还是可以拿下的,并且项目目前已经是现房了。



尚源郦城实景图


2.市中心的mini户型楼盘
提到市中心的mini户型,小编第一个想起的就是翠湖一品。
翠湖一品位置:云南省昆明市五华区龙翔街与大羊巷交叉口西北约60米


位置是真的好:就在翠湖边;户型是真的小:最小户型仅37㎡(户型横跨37-259㎡,一时不知该说它是改善还是刚需)。
毕竟位于市中心,各项配套都不必多说,但也正因为地段溢价,目前项目的单价约2.7w/㎡起,即使是37㎡的最小户型,总价也要100万了。




翠湖一品售楼部实景


因此,这一房源应该只能说降低了住在市中心的门槛,但对于真正的刚需家庭而言,并不是一个很好的选择。
3.偏远位置的舒适性楼盘
所谓的舒适性楼盘,在本文中并不一定是指洋房别墅,也不代表配套成熟,而是单纯的指居住空间更加宽敞一点。
但如果想要住得宽敞一点,或许需要将目光放远点。
新城云樾
新城云樾位于经开区石安公路与福昆线交叉口。
中南新城云樾位置:云南省昆明市呈贡区G324与Y018交叉口西南方向198米
在售产品包括洋房和高层,建面约89-98㎡,总价在66-73万之间。
大部分价格较低的房源,其实都来源于对空间的牺牲,尤其是只有三四十平的迷你户型,仅能满足个人需求。
但新城云樾均为三室设计,对于一家三口而言已经完全足够,如果能够接受居住的紧凑点,一家五口也基本能够容纳,从这一层面上讲,新城云樾的户型更具有家庭概念,更适合刚需家庭
不过由于远离市中心,周边的配套还不够完善,生活和工作的成本也会相应的增加。



新城云樾效果图


东原启城
东原启城位于空港经济区,虽然同样距离主城较远,但小区门口有公交直达地铁6号线,并且配套了商业和幼儿园,因此生活还算方便。
东原启城位置:云南省昆明市官渡区文强路与文延路交叉口东南约180米
项目主推95㎡户型,均价约8500元/㎡起,近期有部分特价房源,单价7500元/㎡左右也能够买到。
目前项目已经是准现房,即将于今年年底交付。




东原园林实景(图片来源于官微)


保利春湖国际生态城
保利·春湖小镇位置:云南省昆明市五华区西翥生态旅游实验区内
最近保利春湖被提及的频率较高,可谓赚足了市场关注度,毕竟40几万住洋房,100万就可以住别墅,这样的噱头很难不让人心动。
除了价格让人心动外,其户型也具有较大的优势,目前项目最小户型为84㎡,也就是说购房者用最低的价格不仅可以买到更好的产品,还可以拥有更大的面积。



保利春湖国际生态城效果图


不过,也正如我们前几次文章中所提及的那样,保利春湖最大的硬伤就是周边还未进行连片开发,各项配套都还不够成熟,且相关配套具体的落地时间都尚不明确。





面积适中、位置也还凑合的楼盘

上述提到的几类楼盘或多或少都有一些自身的局限,要么位置较远,要么户型偏小。
难道在昆明就买不到价格便宜、位置和户型都还可以的楼盘?
答案当然不是,比如以下几个楼盘,“个人条件”就还算不错。



‍昆明价格适中、户型舒适的楼盘代表





昆明价格适中、户型舒适的楼盘代表位置分布图


江东铂悦湾
作为江东地产在北市区的项目之一,江东铂悦湾位于沣源路和昆曲高速的交汇处。
江东铂悦湾售楼部位置:云南省昆明市盘龙区沣源路与春江路交叉口东北140米
虽然已经在三环外,但其距市中心并不算太远,开车20分钟左右即可到达同德广场。
加之铂悦湾宣称划片可读东北师范大学盘龙实验小学,距离旭辉广场直线距离也仅有几百米,可以说项目的配套是比较完备的。
目前,铂悦湾已经是准现房,主推户型为67-140㎡,均价1.1w/㎡起,并且还赠送70年产权车位



江东铂悦湾实景图(图源官微)


也就是说,如果购买67㎡的一室户型,总价约在74万,如果预算再充足一些,可以选择88㎡两室户型,总价约97万。
书香云海
如果要说地段,书香云海的位置应该更好一点。
其位于西山区云安都会西侧大渔路10号,距3号线大渔路站约600米,自驾20分钟可到东风广场,周边还有融创文旅城等大型商业中心,并且配套了云大附中附小。
书香云海项目位置:云南省昆明市西山区云安会都贵宾楼西(大渔路南)
项目主推89- 145㎡户型,正常房源价格约1.2w/㎡起,但如果对楼层和朝向不那么挑剔,更低的价格也能够买到。



书香云海效果图


书香云海于今年4月正式发布新案名,随之受到关注的是其背后的开发商国企华发。
或许也正因为书香云海的国企背景,使得购房者对其安全性更加信赖,事实上,项目的施工进度确实也有目共睹,目前几乎所有楼栋都已经封顶。
购房者们也表现出了对书香云海的青睐,整个7月,项目共卖出了两百多套房子,拔得了昆明高层销量头筹。
溪麓南郡
最近比较出圈的项目还有溪麓南郡,此前,该项目曾多次推出单价7000多一平的房源,可以说凭一己之力拉低了北市区的购房门槛。
该项目位于金殿片区,靠近野生动物园,环境没有什么可挑剔的,但位置稍远,且交通上距地铁站较远。
溪麓·南郡位置:云南省昆明市盘龙区世博金殿板块野生动物园旁
目前其已经是现房在售,产品的户型跨度较大,最小户型为57㎡的高层,均价约0.9-1.3w/㎡,无论是从户型还是从价格来看,都还算可接受。



溪麓南郡实景图


另外,昆明市政府曾于今年6月发布了《关于印发扎实稳住经济增长实施方案的通知》。
根据通知内容,凡在2022年7月1日—10月31日期间购买首套新建普通商品住房(建筑面积144㎡以下)并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房者,将获得所缴契税额50%的补贴。
而上述项目中不乏现房和准现房,如果能够在补贴期限内,实现交房即交证,那么意味着购房者又可以剩下一笔钱,购房的成本也就进一步降低了。
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