楼市突然进入新阶段

前程无忧

奇葩年年有，今年特别多。


对于此刻的楼市来说：


只要你相信，就没有什么不可以，时间的魔法带给楼市更多的机会。


这不，轰轰烈烈的花式政策，又再次席卷而来。


这次是北京，对，你没有看错，就是北京。


北京撕开的口子，这次针对的是老年人。

1

请看这张图：









主要的内容有以下几点：


1、首付比例下调，最低为35%。


对于北京来说，这下调的幅度真的很大。


在此之前：


北京普宅的首付比例为：首套首付35%，二套首付60%，而非普的首付比例则为：首套40%，二套80%。


而现在：


购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并享受相应的贷款优惠利率；


140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；


在这其中的限制有，中心城区60岁以及以上老年家庭购房，将户口迁在试点项目所在地，并且名下无住房，无在途贷款的老年家庭。


这首付门槛降低了不少，如果之前算是非普的二套，现在如果符合标准可以按照首套走，首付直接从80%变成35%。


2、接力贷重出江湖。


在政策中，有一句话：其子女可作为共同借款人申请贷款。


也就是意味着，接力贷又被认可，这个是有重要的作用的。


3、昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目为住宅试点项目。


可以看下具体位置





洋洋洒洒这么多字，其实归纳也就是两个字：


进场


要论营销手段，北京真的玩的花，针对青年人有共有产权房，针对老年人有全龄友好住宅。


这个体系也是全周期的，也就意味着只要是家庭的顶梁柱，都逃不过。


其实，纵观北京的政策，这个是2017年317政策以来，第一次从首付比例上面的放松。

2

为什么会撕开口子？


看一下北京新房成交套数情况：










根据诸葛找房的数据来看：


2022上半年北京新房共计成交31356套，同比下跌32.19%。


而在上半年年初的两个月，是连续的下降，3月有所回升，4月达到一个顶峰6037套，而5月受疫情影响，下跌，6月份上升为成交6934套，同比下跌34.06%。


7月在重点城市中，同比下滑城市中，北京同比下降28.14%，位居降幅首位；厦门次之，较去年同期下降26.89%，位居降幅第二；


看到这里，其实就想说，北京预期其实还有达到，一线城市也艰难。


救市，北京也在行动。


看到北京这针对老年人放松政策，突然让我想起了之前珠海的政策：


一个人购房全家帮







珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可以还房贷。


前一段时间还在感叹当父母的不容易，一个人要看好几个孙子孙女，就这也就算了。


现在好不容易熬出头了，可以不用围着KPI打转了，不用活在钉钉的框框里，但是，你却要为你孩子还房贷。


掏空6个口袋的还房贷，这是生活在珠海的父母。


然而生活在北京的老年人，看来又是另外一番天地。


要么是倾其所有的为父母凑房子，要么是老年人购买力强大。


我们都知道，不止是北京，一线城市的老龄化都比较严重。


有数据显示，北京市2021年60岁及以上人口441.6万人，占比20.2%。这也是相当大的一部分人群。


抓住这波人，就相当于抓住了机会。


再来看北京的购房人群分布图





在购房群体中，50岁以上人群的购买力也是不错的。


一线城市的房价比较高，所以买房的平均年龄偏高。


不过再来看某二线城市房产视频号的人群分布，也是两类人比较突出。







30-39岁，50岁以上占比是比较高的。


可见未来啊，谁也扛不住楼市的大lian刀。


从呱呱坠地的婴儿到耄耋老人都终将为楼市添砖加瓦。

3

除了一线城市之外，二线政策铁杆标志性城市也兜不住了。


不说其他的，起码降首付这件事会重新刮起来。


为什么？


在最近的一次会议中，上层提起楼市的主要内容是：


1、保交楼
2、因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。


刚刚过去几天，天津就出台了一个文件《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施（征求意见稿）》主要内容是：







从这两句话中可以看出，天津未来楼市：


第一，贷款利率会下调，第二，首付下降。


而降首付或许是势在必行的一件事情。


天津一旦实施，接下来将会有更多的城市加入。


最典型的就是郑州，郑州在上一波的大招，降首付胎死腹中，没有全面覆盖就流产。


在房地产下行的情况下，这类城市最有可能跟风，不再遮遮掩掩，直接明目张胆。


毕竟调控的标杆长沙也坚持不住了。


这对接下来跟进的城市来说，具有重要的意义。


曾经的长沙：


2018年6月25日开启最严格的的限购补充政策，接着只有20多天出台了一系列政策。


长沙瞬间成为所有城市的榜样。


在接下来的日子里，当你以为的会放松政策时候，长沙就会给你来点儿不一样的。


就比如这个政策：

不放松，成为长沙楼市最霸气的回应。







现在的长沙：


在《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案》提到了这样一句话：







增加购房指标，在户型选择给予优先照顾。在之前是没有的。


大家可以看一下，政策前后变化：







本地户籍最高可以是3套的，再增加一套的购房指标的话，最高是4套。


长沙新政一出来，关于新政文章的阅读量达到10万+。为什么这么高的关注度？


因为太难了，在长沙购房资格真的是难以上青天。


没有购房资格，置业顾问小姐姐都不会搭理你。


买房有多难？我们看这张图：







买到房的基本上都是两鬓斑白的老人。


因为限价，长沙基本上都是闭眼买的状态，豪宅就去摇就好了，然而在大家都有资格的状态下，资历就成为最宝贵的东西。


于是，你看见了滨江府1913开盘现场的盛况。


所以，对于政策的实施，或许这些家庭摇到限价房的概率又多了几分。


为什么对楼市钢铁般强硬的长沙态度骤然转变？


1、1-5月份长沙的商品房销售面积同比下跌24.5%。


2、土地市场热度不高，在土拍之前均调整数量，第二次土拍挂牌前差不多32块地，最终挂牌17宗。


3、50%的板块销售价格低于住宅限价特别是三环外，当限价不起作用的时候，可见市场也是凉凉。


4、广义库存比较大，已经达到44个月，而长沙远郊压力最大。







总之，一句话，不好，得救。


长沙的这一系列操作就意味着：


在楼市面前，至此全国没有任何一个城市是例外，救市已经成为自上而下的事情。

4

楼市已经高度集中，城市的分化也更加的彻底。


就像7月份是传统的淡季，看着两个数据你就会明白：


7月重点监测的30个城市成交面积为1723万平方米，环比下降17%，同比下降34%。


1-7月累计成交情况来看，30个城市成交面积同比下降了46%，接近“腰斩”。


30城累计成交是负的，但是在这种情况下，上海和成都走出了自己的独立行情。


上海成交规模最高，7月成交面积达到134万平方米。


7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米，环比增长31%，同比增长7%。


在9成城市不及去年同期的时候，他们依旧能走出独立行情，这也说明：


未来只有20%的城市能够领跑全国，而剩余的只能是陪衬。


未来只有20%的人能够在楼市里挣到钱。


未来只有20%的房企能够在房地产存活。


所以，此刻还是那句老话，如果买不到有价值的房子，我宁愿你躺平！