我们已经错过了，楼市的最佳救市时机

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来源：柯视角
主编：柯谈


楼市7月数据刚刚出炉，数据比较难看，有点出乎意料，又在情理之中。


房地产关联50多个产业,占比消费超过40%，占比投资超过25%，占比地方财政超过50%，经济想企稳复苏，房地产回暖是大前提，没有之一。


7月难看的房地产数据再次证实了之前一系列宽松政策的无力和失效，接下来，必须开启新一轮的救市政策。

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权威机构7月楼市数据出炉，环比同比都是明显下跌。
上海万得数据显示，7月（截至7月27日）30大中城市商品房成交面积环比下降37.49%。其中一线、二线和三线城市的环比降幅分别为14.27%、36.24%、26.82%。


按照中指数据显示，7月百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比也是止涨转跌，跌幅为0.01％。7月百城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09％，跌幅较6月扩大0.07个百分点。


尤其是7月百城新建住宅价格环比止涨转跌，47个城市价格环比下跌，较6月增加6个。二手住宅方面，价格环比下跌的城市共69个，较6月增加11个。


市场情绪指标也比较差。按照易居50城市场监测数据显示，7月50城住宅价格景气指数为-139，环比上月下跌。

全国50城住宅价格景气指数

数据来源：易居50城房地产市场监测系统

从成交面积和成交均价的数据来看，6月的回暖只是昙花一现，7月房地产数据继续下跌，形势十分严峻。

2

从百强房企的销售金额数据来看，7月楼市的行情也不容乐观。部分房企用腰斩二字形容一点也不过分。


中指院数据显示，7月份，百强房企中近八成企业单月业绩环比降低，其中17家企业环比降幅超过50%。


从1-7月份的累计数据观察，百强房企1-7月份累计销售操盘金额的同比降幅49%：







1-7月，房企第一阵营百强房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，百强房企权益销售面积均值同比下降52.2%。千亿以上阵营仅10家，较去年同期减少11家，销售额均值1717.5亿元。


第二阵营(500亿-1000亿元)企业11家，较去年同期减少18家，销售额均值670.6亿元。


第三阵营(300亿-500亿元)企业19家，较去年同期微增2家，销售额均值380.6亿元。


第四阵营(100亿-300亿元)企业51家，较去年同期减少18家，销售额均值182.4亿元。

3

7月全国楼市土拍市场也是一片萧条，成交环比下跌，房企拿地热情锐减。


克而瑞数据显示：7月50强房企拿地金额同比下降27％，环比下降9％。


据诸葛找房数据研究中心监测，7月全国主要地级市土地成交1781宗，成交规划建筑面积为1.46亿平方米，环比下跌5.71%；土地出让金为4047.37亿元，环比下跌15.45%；成交楼面价为2779元/平方米，环比下跌10.41%。


7月，上海、广州、南京、重庆、成都、长沙、无锡共7个城市迎来了今年第二轮集中供地，央国企及地方平台公司仍旧是拿地绝对主力，民营房企基本上看不到。


土拍一向是楼市行情的风向标。可以看出来，7月土地成交规模环比下滑的背后，是楼市销售尚未回暖，楼市依然处于筑底状态，房企对投资仍保持高度谨慎。

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7月房产数据继续下跌，一二三线城市基本上楼市都是比较惨淡，但万绿丛中仍有两点红，必须高度关注，一个是上海，另一个是成都。


7月，上海新房成交面积持续回暖，疫情之后“V”型回弹，成交面积达到134万平方米，环比上涨48%，同比大涨72%，超过北京和广州之和，创2021年以来单月成交新高。7月上海二手房成交1.96万套，环比大涨27.1%，达到了楼市枯荣线水平。疫情之后，上海的新房和二手房都实现了报复性回暖。


上海一马当先，7月的成都楼市也是当仁不让，热的发烫。7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米，环比增长31%，单月成交面积甚至超过了上海，领先全国。6月成都二手房市场交易活跃，突破1.6万套，7月成交1.73万套，成交量再创新高，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下近10年新高。

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虽然上海、成都7月楼市风景独好，但挡不住全国楼市行情整体下行的趋势。


尽管今年年初以来，各地楼市挤牙膏式的救市政策不断，但救市的结果却不尽如人意，房企爆雷、土地流拍、投资低迷、销售腰斩，烂W不断。说实话，房地产已经错过了最佳的救市时机。


毕竟地方力量有限，政策调整的力度、范围、规模有限，再叠加疫情的管制，楼市下滑的速度超过市场预期，高层也没有出台房地产一揽子刺激计划。最好的救市黄金期已经过去了。

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救市，刻不容缓。


7月28日的政治局会议关于房地产的表态一锤定音：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。


这是有史以来第一次把“稳定房地产市场”放在了“房住不炒”之前。正是由于不稳定，所以才要强调稳定。


“用足用好政策工具箱”是第一次提出，这句话说明了接下来一定会有更宽松力度更大的一揽子政策出台。


2022年上半年的救市政策充分说明了，只救二三四线城市，毫无用处，必须从一线城市开始，自上而下的放松，楼市才能逐步回暖。


现在北京已经开始针对三个项目放松接力贷和降低二套房首付了，上海的三价就低也已经明显放松。


新一轮救市已经来了，大家拭目以待吧。