中国楼市一个被忽略的问题——空置率，终于被拿出来说事了

sanasnoz

中国人到底缺不缺房子，每个人感受不同，住在上海的我感觉很缺。
小时候一家三口住在30多平方米的房子里，长大后居住条件好些了，但人均住宅面积依然不高，工作至今想的最多的事情是多赚点钱争取买一个大点的房子，周边的朋友、同事有不少情况与我类似。
读大学的时候第一次和来自全国各地的同学有了深入交流，外地同学们居住状况常为三四口人住在至少100多平的房子里，有的同学家里还不止一套房，他们从来没有房子不够住的感受。
不同地区对于住房紧缺与否的感受是完全不同的，全国到底有多少空着的房子因城而异，关于空置率，始终没有权威数据，其实这个数字很重要，能够大致推断出当地未来房产供求关系以及房价走势。



空置率=无人居住的空置房屋总数/住房总数，也就是没人住的房子占当地所有房子的比例。
比如，某地空置率为10%，意味着当地每100套房子里有10套无人居住，1万套房子里有1000套无人居住。
空置率由两个因素组成，一是无人居住的房屋数、二是房屋总数，后者很容易统计，也没什么值得争论的地方，前者则不同。
什么叫无人居住的房子？
一天没人住肯定不算，一周没人住算吗？一个月没人住算吗？装修好后因为通风没人住的算吗？
不同统计口径得到的数据不同。



最近，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，将空置房定义为3个月以上无人居住的房子（扣除了期房）。
该定义还是比较靠谱的，装修通风一般也就是2、3个月的事情。
贝壳研究了28个城市的空置率，包括4个一线城市、20个二线城市以及4个三线城市，这次的分类没有所谓的新一线城市，新一线全部被归纳为二线城市，用不着为了哪个城市是新一线、哪个不是而争了。
调研结果显示，28个一、二、三线城市的住房平均空置率为12%，在国际上认可的10%至15%之间，整体来看不算太高，但贝壳给出的合理范围在5%至10%之间，大部分城市超过了10%。



四大一线城市里空置率最高的是广州，为9%；最低的为深圳，只有5%；北京和上海在5%至7%之间，均不到10%。
二线城市中厦门、天津、大连、苏州、济南是仅有的五座空置率不到10%的城市，与四大一线城市加在一起共计9座，占28座城市的三分之一。
剩下的二线城市空置率多在15%以内，包括青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安以及合肥；而武汉、重庆、南昌则超过了15%，南昌更是高达20%， 成为了28城里空置率最高的城市。
三线城市中的无锡（我其实觉得无锡可以算入二线城市）空置率为13%，剩下的南通、佛山、廊坊均在15%至20%之间。
可以很明显地发现国内城市的空置率与当地经济、房价息息相关，总体趋势是经济越发达、房价越高空置率越低，相反则空置率越高。



28城中空置率超过15%“警戒线”的为重庆、武汉、南昌、南通、佛山、廊坊，简单分析一下。
首当其冲的是被称为经济“伪强城”的重庆，作为四大直辖市之一，重庆的GDP真的很高，2021年全年GDP达到了2.79万亿元，按此势头超越广州可能只是时间问题，但重庆拥有超过3200万人，分摊到每一个人身上的人均GDP别说比肩四大一线城市了，连不少三、四线城市都比不过。
房价低让当地老百姓买得起房，买多了空置率自然也就上去了，重庆、南昌、廊坊三城受这方面的因素影响较大。



其次，老龄化与人口净流出对空置率“贡献”颇丰。
以南通为例，60岁以上人口占比达到了30%、65岁以上人口占比为22.6%，是全国老龄化程度最高的城市。
老龄化人口占比高除了与当地人均寿命长有关外最重要的莫过于年轻人口净流出的数量了。
苏北地区近几年的经济虽然取得了巨大的进步但年轻人口依然在往外流出，主要流向了临近的苏南地区和上海，这是南通老龄化高的原因，年轻人离开家乡外出工作让空置房数量增加。



最后，中心城区面积占全城面积的比例较低抬高了空置率。
“老破小”的空置率反而很低，因为这些房子一般坐落于中心城区，交通便利、配套完善，面积不大、总价不高，很多又带着学区概念，使得中心城区的空置率低于10%，核心区域更是不到5%。
相反，新小区往往远离中心城区，装修后业主不急于入住，加上不少房子是投资客购买的，买下来的目的本就不是居住，当地房源多、租又租不住去，只能空置着。
此外，别墅的空置率明显高于住宅，而大部分别墅坐落于郊区。
武汉、重庆面积大，中心城区面积占总面积的比例小，城市的整体空置率高于那些中心城区面积占比高的城市。



总之，在购房成本高的城市想要拥有多套房很难，同时，当地人几乎不外出工作，空置房的数量更少，空置率也就低了。
空置率能够在一定程度上反映当地楼市的供需情况，一线城市房价高与需大于供关系密切，较低的空置率也体现出了这一点，这些城市的房价未来依然将比较坚挺。
那些空置率高的城市的楼市就很难讲了，这可能也是最近几个月不少地方出台利多楼市政策后当地房产交易量与价格依然无动于衷的原因，金融属性褪去后作为商品的房子终究要遵守供需关系，空置房多、刚需客少，楼市怎么可能兴旺呢？
值得注意的是，作为一线第五城候选之一的杭州，空置率居然超过了28个城市的平均值，让人有些意外，更重要的是杭州的房价可不低，不得不让人对这座网红城市有所担忧。


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