空置率偏高，房子过剩了，手握80万，下半年该买房还是存银行？

arrarpetahack

8月5日，占全国二手房市场最大份额的房产中介公司贝壳平台发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。报告显示，我国28个主要城市的住房平均空置率为12%。



12%的空置率数据一出，网上就一片吐槽之声，包括我个人也是倍感诧异。因为2018年西南财大发布的数据显示，2017年我国城镇地区的住房平均空置率高达21.4%。一二线城市空置率低于三四线城市，但即使如此，一二线城市的整体空置率也超过了20%。
于是带着疑问我们仔细查看了这份报告，才发现事有蹊跷：报告只统计了二手房，期房和开发商建成的待售新房不在其列。难怪空置率会这么低，原来这是该公司“自降标准”后得出的数据。



不过这不影响结论的输出：即便如此，整体来看，我国头部城市（28城）的空置率明显还是偏高的。因为国际上空置率的合理水平是5%-10%。事实上，从报告来看，28个主要城市中只有9城的空置率是合理的，其余19城都是偏高，尤其是南昌、廊坊、重庆、武汉等城市，空置率均超过15%。
用网友的话说，头部城市的空置率都这么高，那可想而知全国其他城市的空置率会有多高，超过20%，直逼30%都是有可能的。
对此，笔者是完全认同的。住建部数据显示，2020年底，我国一共有687个城市，也就是说除去头部28城，其余659个城市均是中小城市。而这些城市中，更多的又都是三四五线城市。他们的共同特点是，产业单一、就业机会少、留不住人，年轻人基本上都是外出打工，这就造成了一个统一的局面，房多人少，且很多城区的新房都是返乡大军所置，常年空置吃灰。
尤其是过去这几年凭借棚改拉动，进入“疯狂造城”模式的广大三四线城市，城区摊大饼式发展，新房开发建设早就供大于求了，叠加这些城市人口常年外流，需求早就消耗殆尽了。
所以，对于绝大多数城市而言，现在的基本面就是：住房不仅空置率偏高，而且也严重过剩了。



这一点，统计局和央行给出的数据也佐证了：6月22日，国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。基本上和欧洲国家人均住房面积持平了。央行数据显示，2019年我国城镇地区户均拥有1.5套房，住房拥有率就已经高达96%了。
另外，克而瑞数据显示，今年2-6月，全国商品房库存连续5个月同比增长。其中4月份库存去化周期高达24.6个月，5月份高达23.3个月。尤其是一众三四线城市，库存严重积压，去化周期普遍超过30个月，有些甚至高达五六十个月。这意味着，新房即使4-5年不开发，也消化不完。其中广西防城港新房库存去化周期高达12.7年，还上了热搜。



综上所述，我们真正想表达的意思是，整体来看，我国房地产已经进入高空置率、住房过剩时代了。对比很多发达国家，基本上都是通过上百年的发展，才达到这种局面。而我国的房地产，从98年房改正式进入市场经济，商品房市场正式打开算起，总共才不到25年。
所以去年8月份，住建部原部长王蒙徽说出“我国城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹”，个人认为这是最名副其实的评价。
众所周知，受“三道红线”和“去杠杆”政策影响，过去这一年多，我国的房地产市场都处于低迷状态。尤其是今年上半年，开发商销售额同比下跌超过50%，开发商回款受限，手上没钱，拿地的欲望更是降到冰点，受此影响，上半年的土地市场相比往年同期，也降温不少。



此外，今年上半年居民中长期贷款仅增加1.56万亿，较去年同期的3.43万亿，降幅高达54.5%。上半年，深圳、杭州、成都、重庆、南京、广州、北京等二十多个热点城市的二手房成交量，也仅有往年的6-7成。
楼市尚未触底，买房人的信心也未得到明显修复。这种背景下，我们看到，近两个月越来越多的城市，开始出台稳楼市措施。为了拯救市场信心，很多创新性的手段都用上了，比如西瓜、大蒜、小麦换房；比如珠海等地推出的“一人购房全家帮”措施；再比如近期云南大理出台的“和开发商共有产权——买一半租一半”鼓励购房措施；还有8月4日北京出台的楼市新政，试点60岁及以上老人贷款买房，首付最低35%等。



那么在这种背景下，如果你手握80万现金，下半年到底是该买房，还是继续把钱存在银行呢？
首先来看一组调查问卷：8月4日，中国经济时报记者发布“下半年楼市是否会好转”在线问卷调查结果显示：超八成调查对象拥有一套以上住房，近期有11.2%的人打算买房。无购房计划的，占比62.4%；没想好和选择观望的，占比26.4%。换言之，88.8%的调查对象表示，没有购房计划和选择观望。也就是说，当下有近9成的人仍然在静静观望，买房人的信心完全没有调动起来。
另外，在房价走势预期方面，判断房价会稳中有升的，占比仅9.8%；判断房价稳中有降的，占比59.4%，判断房价可能还会深度调整的，占比20.4%。只有10%左右的人，认为难以预判。换言之，当下有近90%的人，认为房价未调整到位，未来还会继续调整。
通过该调查问卷，我们可以直观地看到，当前阶段，大家买房的热情似乎已经降到了“冰点”，仅有11.2%的人有买房打算，且仅有10%的人认为房价还会继续上涨。那么是否可以据此得出结论，下半年不适合买房，应该把钱存银行呢？



这就是我们要说的第二点，即使调查问卷反馈的市场情绪不高，我们也不能一概而论。准确地说就是，手握80万现金，下半年买房与否，要因城而异：
第一，头部大中城市，其实最近这两个月，已经有明显的升温迹象了——价格和成交量都迎来了小幅上升。对于这类城市，如果手握80万现金，我们更倾向于建议买房置业。那么具体是哪些城市呢？主要是一线城市和强二线城市的核心区域。详细地说就是，4+15个城市：北上广深四大一线城市，外加杭州、成都、南京、苏州、武汉、东莞、天津、重庆、合肥、西安、郑州、福州、青岛、宁波、济南等15个城市。
当然，通过克而瑞发布的6月百城库存数据，大家也应该能看到，其实即便是二线城市新房库存也有积压，比如武汉、青岛、重庆，库存去化周期都超过了20个月。有库存积压但不代表房子不能买，因为这些库存主要集中在偏远的郊区。所以在这些城市的主城区，买房还是比把钱存银行更明智。
有人可能会问，这些城市80万能买房吗？自然是可以的。我们之所以说80万，而不是50万、30万，也是有原因的，这80万三经过计算的，以现在的贷款利率和首付比例来看，80万基本上可以购买到总价240+万的房子。所以，在上述15个重点城市中，即使是主城区这个价位的房子还是非常多的。



第二，对于全国更多的低能级城市，其中绝大多数是三四线城市，当前时期，如果没有安全靠谱的投资渠道，我们建议大家还是把钱存在银行。
一方面，对于这类城市而言，现在仍然处于市场的调整期。尤其是很多人口流出严重、产业单一、前几年房价涨幅过大的三四线城市，现在需求严重断档，房价下降的压力仍然很大。否则这类城市，也不必出台“限跌令”来防止房价下滑。所以现在如果选择在这些城市投资买房，其实等于是替开发商接盘；
另一方面，从过去2-3年的房价走势来看，全国绝大多数的三四线城市的房价年涨幅都不超过2%（中指研究院数据），有些城市这两年房价还在持续阴跌，比如哈尔滨、长春、沈阳等，买房基本上就是在亏钱。另外，2021年之前，全国绝大多数的城市买房贷款利率都超过了5.5%，再加上资金自有成本，其实算下来，平均一套房子年亏损达到了3%-5%。
虽然把钱存在银行也会变毛，但是相比之下，存银行最起码也有得赚，比换成房子要更划算、更踏实。当然，如果你打算在这些城市长期居住，买房是为了解决自身的居住问题，则另当别论。因为自住型购房，不在上述讨论范围。买房自住，需求永远是第一位的。