又开始跌了！楼市真没救了

arrarpetahack

房价走势

7月份8座湾区城市中只有中山和深圳的房价略有上涨，其他城市的房价都在下滑，其中下滑幅度最大的是在本月放开限购的东莞。
中山的房价属于回调，中山过去两个月的房价都在下跌，这个月是下跌势头被遏制之后的一次回调，此外，上个月中山还颁布了限跌令，规定房价下降幅度不能超过5%，这对市场信心有一定刺激作用。
深圳整体房价虽然上涨，但是调整幅度不大，我认为属于正常的调整，就算有小幅度上涨了也说明不了现在市场的信心在回调。
东莞房价跌了5%，主要有两个原因。
一方面是因为吸引买家的首先是新房，二手房不是购房者首选，二手房价暂时撑不起来；
另一方面我认为二手价格有支撑力的区域主要是城区和松山湖。其他片区虽然现在不限购，但因为新房的挤压，二手业主还没有普遍把信心捡回来，所以短时间房价没有那么快收复失地。
随着时间推移，东莞的房价数据，应该很快就会回暖。



再看看深圳各区的房价，同样是上涨区域多、下跌区域少。
形成鲜明对比的是西部光明、宝安跌幅最大，而东部的盐田、罗湖涨幅则是最大。
我最近在和二手中介唠嗑的时候也发现：
西部的房子要不就不降、要降那都是死命降，降个百千万是常事；
而东部的二手虽然降幅少，但是降价的房源铺满我的朋友圈。
所以总结起来看：当下西部的房子跌幅明显更大，东部降价房源多。
但不管西部东部，跌是主旋律。

成交数据

上个月成交量变动最大的是东莞。
新房成交大涨了65%，而二手房成交则下跌了39%。
不枉我打开微信朋友圈到处都是中介在推东莞新房促销的信息。只要放开了、就会有人吆喝；只要有人吆喝，就会有人买单。
楼市放松政策对新房市场立竿见影，但是对二手房的影响稍微有点滞后，原因前文也说过了——
二手房市场成交最为火热的都在最有价值的板块，比如松山湖和城区，这些区域没有放开限购，东莞二手房市场就很难及时回暖。
其余城市新房成交基本都扑街了，也符合现在的市场情绪，唯一的例外是深圳。



来具体看看深圳的成交情况。
7月深圳新房成交相比上个月继续上涨，但是涨幅不大，上个月深圳开始有不少新房大打折扣。
比如赤湾片区的前海宸湾、比如平湖的合正新悦，再比如宝安石岩的宝珺园，都有非常诱人的折扣送出。
这些折扣带动了部分促销盘成交回暖很快，带动了新房成交量。
只要开发商都想通了肯降价，新房成交还可以再上一个台阶。



二手房这边，深圳的成交量越来越难看，本月深圳成交已经连续2个月下滑了，如今徘徊在2000套左右，再跌就得跌到2000套以下了，真是脸都要跌没了。
现在看来，深圳的市场想要回暖遥遥无期。
最近其实深圳二手笋盘很多，但在限价的情况下，买家多数都更愿意考虑新房，而且说实在的，现在深圳买家的观望情绪都很浓，很多人连新房都不愿意买，叫他买二手就更不愿意了。
当然，此刻深圳二手市场上有部分楼盘的笋盘真的很香，有部分次新房甚至跌回到2019年之前的价格，想要了解这些大降价楼盘有哪些，可以直接扫码咨询最新二手房和新房价格信息。
再具体看看深圳各个区的成交。



二手房全线溃败，没有一个区的成交量环比上涨，行情变差，大家的买房意愿不足，有限的购买力都转向了新房。
新房分化现象很明显，部分区域如光明、龙华和宝安成交量都在上涨。
主要原因在于这些区域有一些楼盘开始打折降价。
宝安主要是石岩的两个新盘因为地段不佳，需要打折降价促销；
光明和龙华则是存量库存太多，导致新盘必须内卷，片区内大部分新盘都有优惠，只要降价够狠，多少会促成一些成交。

入市新盘

7月份深圳预计会有18个新盘，下面根据不同预算段给大家做一下推荐。
1000万以上：
1000万以上唯一能关注的就只有福田的承翰湾尚国际。
这个盘的前身是水围村的旧改，地块不属于招拍地块，所以没有限价。
这个盘地段非常好，靠近福田CBD，地处皇岗片区，旁边就是皇岗公园。距离最近的地铁站是福民站，距离大概850米，2公里内就是星河coco park，学校是福民小学和荔园外国语小学（水围校区）。
由于靠近福田CBD，配套没有明显短板。
价格上也不会过于夸张，预计在8-10万/㎡之间，但产品都以改善型户型为主，所以最小总价预算大概要1100万，适合南山、福田的改善客群。
700-1000万：
能选的楼盘有3个：
凤鸣水岸、正东名苑、丹华公馆
这3个盘都有不同程度的硬伤。
凤鸣水岸在尖岗山，周边配套不够成熟，本身定位是豪宅片区，但是凤鸣水岸的产品偏向刚需，最致命的是离地铁站太远。
正东名苑在南油片区，属于南山比较成熟甚至可以说是比较老的片区，发展空间不大，地段价值也不高；
丹华公馆则是产品问题，所处地块是R3地块，建设的是宿舍产品，梯户比为4梯12户，产品硬伤大。
如果纯粹从自住角度看，三者比较正东名苑相对会好一些，起码产品没问题而且配套更成熟。
500-700万：
这个预算段能选择的多数就是龙华、宝安的新盘。
在这些新盘中，比较看好的是卓越云奕府。
云奕府周边有概念支撑，靠近会展新城同时还能蹭到一点大前海的概念。
除此之外，卓越开发的项目品质在新盘中也是比较优越的。
但云奕府的问题是位置在航城，地段上属于西乡和福永的边界，周边旧改比较多，当下整体界面比较老旧，想要翻新需要时间。
龙华的深铁珑境和皇嘉珑府也在这个预算范围内。
但是深铁珑境的地段不如云奕府。深铁珑境位置处在大浪，比起纯西部的云奕府会更差一些；
皇嘉珑府虽然位置在梅林关片区，但是楼盘是单体楼、没有花园、周边界面又很差，有600-700万的预算，肯定不是刚需了，既然不是为了上车买房，倒不如选点好的产品。
300-500万：
这个预算段能选的主要就是龙岗、光明和沙井。
地段考虑的话，优先考虑光明和沙井。
沙井的恒兴御景园位置并不差，但现在楼盘周边都是农民房，配套未来只能依靠融创冰雪文旅城的商业配套，兑现周期需要很长时间。
而且周边还有一个问题是道路狭窄，之前我们踩盘时曾经去过周边，双向只有两车道，道路未来也难以拓宽，以后出行也是一个问题。
光明这边，3个盘中中海观园的位置是最好的。
花润里远离光明中心区，位置靠近观澜；联发悦尚居靠近安联尚璟府，也在中心区外围。
从关注度上看，中海观园的关注度就比另外两个楼盘要高不少，现在均价还比另外两个盘便宜。
对比沙井和光明这四个盘，预算充足的情况下，首选还是中海观园。