“稳楼市”释放购房需求，住房空置率也很高，楼市怪圈如何破？

前程无忧

楼市真有意思，一方面是“稳楼市”刺激购房需求，一方面却是城市住房空置率居高不下，魔幻的城市，复杂的楼市，何解？
一、释放购房需求

2022年已是第八个月了，持续了大半年的“稳楼市”，8月还在继续。时至今日，“稳楼市”已经实质性变成了鼓励买房。
刚过去的7月，就有85个城市出台楼市新政90余次，平均一天三条的频率不可谓不高。而在2022上半年，“稳楼市”就一直没间断过，从中央到地方，从金融端到政策端，从三线城市到强二线城市，楼市松绑全面“开花”，各式花样松绑竞相上演，通过自上而下的努力，房地产市场总算“稳”了，上半年GDP保持正增长，房地产基本触底，只是今年的这个底，或许持续的时间会更长一些。
从“稳楼市”的各项举措来看，高层频频开会释放积极信号，尤以429和728两次中央政治局会议规格最高，明确指出要“支持刚性和改善型购房需求”。央行年内已经两度降息，房贷利率达到了历史新低，首付比例也在调低。地方政策方面，包括了放松“四限”、放宽落户、放宽公积金贷款等，7月还有“一人购房全家帮”、“房子下乡”、“团购买房”、“农产品换房”，一系列魔幻操作渐欲迷人眼。总归一点，劝人买房。



二、住房空置率

有意思的是，一方面是自上而下的“稳楼市”刺激购房需求，一方面却是城市住房空置率居高不下，不得不说楼市太魔幻，我们看不懂。
8月5日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，以国内28个城市的3万个小区抽样，首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
有意思的是，一线城市空置率反而不高，居高不下的恰恰是部分二线城市，分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。



三、我国楼市现状

在楼市低迷的背景下，本不该再提住房空置率高，毕竟这会让老百姓更不愿意去买房。为何要写下本文，小黑想传递的是，当楼市剥离金融属性，也正在失去作为资产的价值。
近日，《2022年中国稳投资城市30强名录》出炉，上海第一、北京第二、深圳第四，广州第八，再看二线城市，杭州第三、合肥第五、苏州第六、成都第七、南京第九、宁波第十。结合住房空置率报告来看，排名前十的城市，空置率都在合理区间内，空置率10%-15%区间的城市，排名就相对靠后，再看那些空置率在15%以上的城市，完全就不在前30强名录内。这也间接说明了，住房空置率高的城市，正在失去投资价值。
未来城市的房产是否具有资产价值，根本上还是由人口数量和真实需求决定的。在这场轰轰烈烈的“稳楼市”中，一线城市基本没什么大的动静，却是最早开始复苏的；强二线城市在适度宽松之后，楼市也初显暖意；反观弱二线城市和三线城市，即便是楼市全面放松，也还是收效甚微。结合住房空置率来看，我们思路更清晰了，未来的房产，自住就买，如果非要投资，那就把不动产集中在最有价值的20个或10个城市中吧。



综上所述，“房住不炒”，金融剥离，价值回归，资产不再，这就是当下房地产市场的现实境况，不劝买房，也不劝不买房，认清趋势，顺势而为就好。