大城市房子也过剩？5万名中介调查，南昌、重庆、佛山空置率超15%

前程无忧

一直以来，楼市里有个观点：
大城市，比如省会城市、新一线城市、沿海GDP万亿城市、人口500万以上或千万以上的城市，既承载了从农村小城镇涌入的人口，又有比四大一线更宽松的落户条件。
这些地方，有巨大的市民身份转化空间，也是房子最好卖的地方。
所以，这些城市的房子，空置率最低。
而三线以下城市，大家这几年都有了共识，不厌其烦的、一遍遍的重复，小城市的房子没价值之类的话。
这样的观点不能说错，只是太过笼统。
几百个地市，用模糊的二元思维，去划分“好”或者“不好”，不够严谨。



大城市的房子，也有可能过剩。
参考一份贝壳研究院8月5号发的报告。
基于从业3年以上、5万名经纪人的调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总。
再结合平台的二手房成交，统计国内28个城市的3万个小区，设定空置户数/总户数，也就是所谓的城市住房空置率。
空置率低于5%，需求旺盛。
5%—10%之间，还算合理。
高于10%，住房供给过剩，有库存的积压风险。
调查结果是：
1，28个大中城市平均住房空置率是12%。
2，一线平均7%，二线12%，三线16%。
3，全国只有深圳、北京、上海这个三个城市，低于7%。
南昌、廊坊、佛山、重庆空置率都超过了15%。
住房空置率差异的原因，出在哪？
老龄化、购房门槛、房龄、炒房，都有影响。
比如，南通老龄人口占比是23%，空置率是15%；
重庆老龄人口占比17%，空置率也达到了17%。
年纪越老，好多事都看开了，只能靠退休金和积蓄，对大房子、好房子没那么强的追求。
反过来，像深圳这种年轻人多的城市，空置率就比较低。
上海虽然老龄化程度也非常高，但年轻人一直流入，住房还是紧张的。
还有炒房的原因。
社科院的纬房大数据统计了截止2020年的房价跌幅。
廊坊最高房价时点，出现在2017年4月，截至2020年10月，房价跌幅达到46.9%，几乎腰斩。
比较典型的，是有北京睡城之称的燕郊。
2015-2017年，燕郊暴涨两倍逼近4万，后来调控收紧，跌得一地鸡毛，大量炒房客套牢甚至断供，买了不住又没人接盘，空置率当然高了。



南昌之所以排第一，主要还是人口流入跟不上城市扩张的原因。
江西本来存在感就不强，七普南昌人口是625万人，跟六普相比增加了121.24万人，但总量一直上不去。
南昌这些年，新区又开发得太多，2020年统计年鉴显示，十年间，南昌市区面积从212平方公里扩大为366平方公里，增长72.6%。
郑州和武汉，虽然新区开发得更多，但至少有一千多万常住人口撑着，空置率没那么难看。
还有，京沪深购房和持有门槛太高，租金也最贵。
这些城市，大部分的房产买卖，都属于二手房存量交易。
这一类房子，大多数都分布在市区，房龄比较老，也不缺租房的年轻人，恰恰是做调查的中介门店，分布最密集的区域，所以空置率显得比较低。
我觉得，这份报告，还算靠谱，毕竟有自己的调查方法。
因为，住房空置率这东西，根本就没有一个权威的标准和数据。
原住建部副部长仇保兴认为，部分三四线城市空置率已经达到了70%，哪怕北京空置率也将近20%。
2018上半年，原农村工作领导小组副组长陈锡文说：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
原中财办副主任杨伟民称，从用电量测算，我国农村房屋空置率在14%左右，三四线城市为13.9%，一二线城市平均为11.9%。
中国房地产报在2015年发布了一份《全国城市住房市场调查报告》，认为中国住房空置率整体低于30%，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三四线城市为26%。
关键是，怎么界定空置？



靠电表、水表走动多少？
还是靠居委会大妈日夜不停地巡视？
年轻人老家有房，北上广只能租房，平时没人住，这难道也算空置？
包括这份5万名中介调查的报告，也有很大的局限性。
市区的中介门店多，新房供应少，肯定没多少空置的。
远郊房多人少，房龄5年以内的，很多连房本都没有。
没有房屋买卖，就没多少中介参与调查，这些最容易发生空置的区域又被忽视了。
不过，这么多数据看下来，唯一给我们的参考就是：
不要天天只盯着老家小城市挑毛病。
网上吹嘘的人口、高架、地铁、规划，日新月异的大城市，也在更高层级的鄙视链里挣扎。