大人物都失去了对未来的把控

sanasnoz

转自米宅
作者百夫长

普通人，把握不住就算了。


如果连大人物对未来的走向都失去了把控，那说明很多事情确实已经脱轨，疫情还会不会来？什么时候结束？经济什么时候是底？什么时候开始反弹？楼市什么时候能救起来？生活还会好起来吗？


苦，不怕。未知的，最可怕。


因为你完全不知道方向在哪，没有方向感的努力，让人很无力。



1


楼市，遇到了前所未来的困境。


站在当下看过去，站在当下看未来，都充满了无力感，我们出台了大半年的利好，地方政府、银行、高层、开发商都在尽最大的努力抢救，但是效果还是不尽如意人。


甚至，一些事情还在持续恶化中。


比如：


劣币驱逐良币，4个逻辑逐渐形成了。


1、上千万套的二手房降价，正在驱逐倒挂大火的打新城市。


2、同城市、同板块的新房，正在驱逐销售好、产品好的楼盘。


3、同一小区内，户型好、装修好、楼层好的房源正在被驱逐。


4、优质的城市，正在被人口流失、市场极差的城市驱逐。


阵地正在失守。


好东西不能占领阵地，就会被坏东西占领阵地。


2
杭州是最典型的案例。


最近6年IP最强、网红最热的城市，非杭州莫属，5年卖地1.3万亿，阿里巴巴与蚂蚁金服的威力，西湖美景的小资，拥江发展的大刀阔斧，动辄万人抢房的魄力与魅力，都在加强这座城市的影响力。


以前是北上广深，未来是北上深杭。


但是，总有阳光照不到的角落，狂飙突进的杭州，软肋也逐渐显现。其中最明显的，就是总挂牌数量超过20万套的二手房。


这个数据还在不断累加。


最关键的是，大量的二手房市场正在踩踏式降价，持续不断地降价，正在冲击整个杭州市场的新房市场，尤其是倒挂市场。


新房倒挂，杭州市场的命根子。


这是杭州能在过去6年以及未来数年持续火热的根本原因，但是现在，这种局面正在发生极大的逆转。


比如未来科技城。


全国人民都知道未来科技城的倒挂非常厉害，很多楼盘的倒挂动辄1万以上，然后就吸引了全国各地的炒房客去打新，甚至杭州出现了100多个月的社保巨子。


很多人乌央乌央去买，都以为市场的利好会在几年后兑现，一旦能够交易就是百十万的变现红利。但是，真实情况完全不是这样。


远洋西溪公馆，当年打新多热啊，从2019年持续到2021年的交房，今年陆续出来的二手房价格也震惊了所有人：


有些房源不到4万。


与此同时，整个小区的挂牌量是在105套，非常非常多，我相信这个数据还会持续加深：


价格会不断下降。
挂牌量会持续增多。
价格体系逐渐崩溃。
新房倒挂受挫。


3


城市内部也在内卷。


同城市、同板块内的新房，正在驱逐销售好、产品好的楼盘。


上个月，我们去了一趟浙江。


在绍兴的镜湖板块，我们看到市场最惨烈的一面。


整个绍兴，大概分为3大板块：


1、老城板块。纯自住，市场关注不大。
2、柯桥板块。成熟新区，IP最强，楼盘不多。
3、市府镜湖板块。半成熟，楼盘超级多。


我们要谈的就是市府板块。


这个板块的规划逼格非常高，环境也非常好，二手房市场的底子也非常强，市府搬迁了，地铁也通车了，北部还有绍兴北站，东部就是袍江工业园，这是最完美的板块。


方向，对了。
产业，对了。
环境，对了。
产品好，对了。
市府，对了。


按理说市场会非常不错吧。


但是，实际上市场却恰恰相反。


在市场中，整个镜湖板块已经面世的楼盘有至少有20个，非常集中，而且产品的同质化非常严重，龙湖、保利就在旁边，元垄、中交紧邻，融创和中海紧邻，同质化的竞品非常严重。


最关键的是价格。


在同一区域内，整个板块被分成了3个：


价格第一梯队，拿地最高的万科，楼面价高达2万8以上，2万8以上啊，未来售价至少4万以上，最关键的是中海楼盘，售价至少3万以上，全部都是大户型，单价非常高高，总价非常高。


价格第二梯队，就是龙湖、中交、保利、元垄这些第二梯队的楼盘，楼盘都是中规中矩，但是供应量却非常大，因此去化都比较一般。


价格第三梯队，最典型的就是宝能藏珑，对外的价格是2万6，但是实际上最低价格能却能做到2万2，如果市场再差点，这个价格会更低。


镜湖板块只最典型的板块。


结论也就来了：


最好的市府板块，去化很一般。
整个绍兴市场，去化很一般。
地王项目，溢价和去化完全上不去。


4


城市之间的内卷。


优质的城市，正在被人口流失、市场极差的城市驱逐。


北京的吸血，天津不行了，河北不行了。
上海市场不错，但是环沪市场却在面临价格挤兑。
成都市场不错，却在新津等板块的拉低上，市场不断下滑。
东北市场的差，是一个两个城市的问题吗？
非也，是整个环境都在面临巨大的挑战。


这一次在浙江，我就遇到了一个非常鲜明的逻辑，那就是整个长三角的价格战会非常严重。


徐州2万。
盐城2万。
南通2万。
金华2万。
绍兴2万。
无锡经开区3万+，
温州稍好点3万+，
杭州限价比较低的3万+，
除了园区，周边一圈限价3万+，
南通滨江中创3万，
南京江北3万+，
合肥最高限价3万，
宁波限价4万+，
杭州一堆的4万+，
上海一堆的4万+，
南京核心南、南部新城4万+，


客户越来越少，哪怕是长三角41城也在面临巨大的考验，再加上越来越多的城市都在放松限购、限售的门槛，甚至上海已经开启了第一波抢房浪潮。
要知道，这已经是最好的市场了。


5


2022年的大放水、大救市，非常厉害。


但是跟去年的去杠杆、大调控，完全相反。一个极左，一个极右，本质上的态度就说明了很多问题。


你的内心一定受到了鼓动，但凡有50万的，200万的，500万的，一旦被市场的恐慌情绪裹挟前进，心里肯定想赶紧上车吧，赶紧先买一套房吧，但是往往在这个时候，越容易买错，我相信乱中买错的概率还是非常非常高的：


你以为新区一定会挣大钱。
你以为大城市/城市群一定会挣大钱。
你以为打新一定会挣大钱。
你以为买学区房一定会挣大钱。


真实情况却是：


80%的倒挂不挣钱。
大部分的学区先涨后跌，不挣钱。
很多城市的新区，赔光了。
先涨后跌的三四线不挣钱。


一旦买错，全国大部分城市都是限售，至少都是3-5年，加起来持有周期至少5-7年，这么长的周期，难道只能看这么几年吗？时隔6年，2022又要重演大行情？


再复习一下这个逻辑：


驱逐。恶化。连累。