烂尾楼业主抱团停贷，一文看懂断供潮下的楼市阴影｜钛度图闻

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钛度图闻·第五十三期

策划制作｜钛媒体视觉中心，编辑｜刘美兰，作图｜初彦墨

7月，全国多地烂尾楼业主“停贷潮”席卷房地产市场，引发广泛关注，“预售资金被挪用”、“期房断供”成为当下最热门的话题。

此次事件发酵于6月30日，江西景德镇恒大珑庭全体业主发出的一份停贷告知书。但在2022年的1月和5月，南宁房地产市场也出现过业主申请停贷的事件。

期房变“欺房”，停贷事件爆发后，不仅引发了人们对于房屋预售制合理性的讨论，更让银行和地产板块遭到巨震，银行地产股几乎“团灭”。业主停贷，风险几何？新一期钛媒体·钛度图闻为你解析：烂尾楼事件的重灾区在哪？断供潮下对银行的影响有多大？房地产行业又该何去何从？

抱团停贷蔓延多地，二线城市成“重灾区”


停贷潮的问题，是房地产市场运行的问题。据不完全统计，截至2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书，分别隶属于不同的省份和城市。

数据显示，此次河南有54个楼盘项目卷入到了停贷风波中，数量最多。其中，河南省省会郑州至少有32个楼盘被波及，在271份停贷告知书归属城市中位居第一。从停贷告知书的城市归属地数量中可以看出，排名前10的城市均为二线城市，中部和西南的城市偏多。



从烂尾楼盘数量看，此次停贷风波中二线城市是重灾区，烂尾楼盘占比为58%。此外，这些停贷告知书或牵涉到79个城市，其中，牵涉到的三四线城市最多，高达53个，其次是23个二线城市和3个一线城市。



在涉事楼盘中，大型房企会比小型房企更有保障吗？什么类型房企更容易暴雷？在停贷告知书对应的房企项目中，分别有大、中、小型三种不同规模的房企。统计显示，此次停贷维权的楼盘中，大型房企的烂尾楼盘个数占比达58%，近6成烂尾楼盘和大型房企有密切关系。在此次停贷事件中，一些大型房企，如恒大、阳光城、融创等企业旗下项目出现“暴雷”债务居多。



取消房屋预售？很可能无房可买


楼盘烂尾背后的真实原因，是房屋预售制制度监管的缺失。随着烂尾楼事件的持续发酵，人们对于房屋预售制合理性产生了质疑。

预售制也称为“期房模式”，即房子虽没建完，也可以向买家出售，目的是房企先拿回一部分资金。当前，预售制是我国商品房销售的主要模式。从2006年至今，期房的销售面积占比逐年稳步提升，从66%到87%；期房的销售面积与现房差距逐渐变大，期房销售面积从现房的2倍多扩大到7倍多。



预售制具有推动城镇化发展进程的作用，它缩短了房企现金回笼周期，增加了市场商品房供应。但预售制也将风险全部转嫁给了购买者，预售制使得开发商在完工前就能获得资金回笼，加快了资金周转速度，但房屋的质量、交付、售后等均很难控制。

如果取消期房预售制度会怎样？部分地区可售新房会出现紧缺，供需失衡，房价因此被推高；如果只能现房销售，绝大多数房企在本就面临资金链高度紧张的情况下，会进一步陷入困境，烂尾楼问题会更加严重。

银行风险可控，二手房迎来春天


在停贷事件中，涉事每一方都将面临风险。除了开发商、监管部门的问题外，银行也有一定责任，银行作为贷款方没有积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

在“断供潮”事件的持续发酵之下，多家银行在7月14日发布公告称，对“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，并表示涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。

根据银行披露的数据看，涉“停贷事件”资产额度最高的是兴业银行，招商银行最少，只涉及了1200万的逾期个人住房贷款。



如果业主停贷，银行的受损也很惨重，容易形成坏账、呆账。而一旦一家稍大的房企开发商扛不住，银行也一定会被牵涉。7月13日-14日，六大行（工农中建交邮）以及招商、平安、兴业这9家流银行，2天内市值合计蒸发了3000亿。



银行的主营业务之一是贷款。根据2021年上市银行数据，个人住房贷款占比最高的5家银行，占比均超过了30%，且都是国有行。在股份行中，个人住房贷款占比最高的是兴业银行，超过了25%，由此可见个人住房贷款对银行的重要性，房贷是银行的重要贷款利息收入来源之一。



除了银行，涉事城市的楼房交易也出现变化。对比7月前两周周均与6月周均一二手房成交面积，10个停贷城市新房规模环比下降41%，二手房成交规模环比上涨5%。北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象，其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。由此可见，二手房的整体表现优于新房。



停贷事件下，购房者在房屋类型上也做出新选择，规避存在交付风险的期房，转投二手房避险，二手房市场或迎来春天。

保交楼成“定海神针”


为应对停贷潮风波，保竣工、保交付成为保证房地产市场稳定发展的条件，银保监会在七天内连续三次公开正面回应“保交楼”问题，保交楼也成为房企发展的重中之重，多数房企已经在行动。

截止8月2日，41家房企2022年上半年已交付房屋超123万套，其中，碧桂园和恒大成为交付大户，分别累计交付约25万套和23.2万套；龙湖集团披露，今年上半年其如期交付76个项目，52500套住宅，客户满意度达91%。



现在来看，房企开发商多因资金链断裂问题导致楼盘停建，业主无奈停贷，与其关联的银行及地产领域受到严重波及，该事件暴露出期房预售制还有不足之处。预售制可以改革，但不能取消，如果取消，固然满足了交房的安全性，但几乎所有房企开发商将无法生存，接下来也会导致无房可买，楼市暴涨。在这场危机中，让资金得到有效监管和重视或许才是避免烂尾楼的问题的关键。随着监管层发声，银行和房企积极作为，后续保竣工、保交楼将会持续得到有效推进，停贷风波也会逐渐平息。

数据来源：钛媒体科股宝、2022年全国烂尾楼研究报告、国家统计局、各大银行公告、根据说财猫整理、wind、CRIC中国房地产决策咨询系统、乐居财经