又开始跌了！楼市真没救了

前程无忧

转自大胡子看深圳


今天这篇文章是2022年7月的【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】。
每个月到我们都会整理过去一个月大湾区城市的房价和成交信息以及接下来一个月深圳的新盘信息供大家参考，希望大家多多转发、收藏。


对于文中数据和信息有以下说明：


1.房价数据来源于中国房价行情网，数据为二手房挂牌价格，部分价格数据由于是被平均的数据，所以和部分市场真实价格数据可能会有出入，数据仅供参考。
2.当月各城市的成交量数据公布会有时间差，部分数据可能滞后到月中才会整理出炉，所以文中收集的成交数据可能会有一些缺失和偏差。


3.吹风入市的新盘受多种因素影响，可能会出现原本打算当月入市但最终未入市的情况。

房价走势

7月份8座湾区城市中只有中山和深圳的房价略有上涨，其他城市的房价都在下滑，其中下滑幅度最大的是在本月放开限购的东莞。


中山的房价属于回调，中山过去两个月的房价都在下跌，这个月是下跌势头被遏制之后的一次回调，此外，上个月中山还颁布了限跌令，规定房价下降幅度不能超过5%，这对市场信心有一定刺激作用。


深圳整体房价虽然上涨，但是调整幅度不大，我认为属于正常的调整，就算有小幅度上涨了也说明不了现在市场的信心在回调。


东莞房价跌了5%，主要有两个原因。


一方面是因为吸引买家的首先是新房，二手房不是购房者首选，二手房价暂时撑不起来；


另一方面我认为二手价格有支撑力的区域主要是城区和松山湖。其他片区虽然现在不限购，但因为新房的挤压，二手业主还没有普遍把信心捡回来，所以短时间房价没有那么快收复失地。


随着时间推移，东莞的房价数据，应该很快就会回暖。







再看看深圳各区的房价，同样是上涨区域多、下跌区域少。


形成鲜明对比的是西部光明、宝安跌幅最大，而东部的盐田、罗湖涨幅则是最大。


我最近在和二手中介唠嗑的时候也发现：


西部的房子要不就不降、要降那都是死命降，降个百千万是常事；


而东部的二手虽然降幅少，但是降价的房源铺满我的朋友圈。


所以总结起来看：当下西部的房子跌幅明显更大，东部降价房源多。


但不管西部东部，跌是主旋律。

成交数据

上个月成交量变动最大的是东莞。


新房成交大涨了65%，而二手房成交则下跌了39%。


不枉我打开微信朋友圈到处都是中介在推东莞新房促销的信息。只要放开了、就会有人吆喝；只要有人吆喝，就会有人买单。


楼市放松政策对新房市场立竿见影，但是对二手房的影响稍微有点滞后，原因前文也说过了——


二手房市场成交最为火热的都在最有价值的板块，比如松山湖和城区，这些区域没有放开限购，东莞二手房市场就很难及时回暖。


其余城市新房成交基本都扑街了，也符合现在的市场情绪，唯一的例外是深圳。







来具体看看深圳的成交情况。


7月深圳新房成交相比上个月继续上涨，但是涨幅不大，上个月深圳开始有不少新房大打折扣。


比如赤湾片区的前海宸湾、比如平湖的合正新悦，再比如宝安石岩的宝珺园，都有非常诱人的折扣送出。


这些折扣带动了部分促销盘成交回暖很快，带动了新房成交量。


只要开发商都想通了肯降价，新房成交还可以再上一个台阶。







二手房这边，深圳的成交量越来越难看，本月深圳成交已经连续2个月下滑了，如今徘徊在2000套左右，再跌就得跌到2000套以下了，真是脸都要跌没了。


现在看来，深圳的市场想要回暖遥遥无期。


最近其实深圳二手笋盘很多，但在限价的情况下，买家多数都更愿意考虑新房，而且说实在的，现在深圳买家的观望情绪都很浓，很多人连新房都不愿意买，叫他买二手就更不愿意了。






再具体看看深圳各个区的成交。







二手房全线溃败，没有一个区的成交量环比上涨，行情变差，大家的买房意愿不足，有限的购买力都转向了新房。


新房分化现象很明显，部分区域如光明、龙华和宝安成交量都在上涨。


主要原因在于这些区域有一些楼盘开始打折降价。


宝安主要是石岩的两个新盘因为地段不佳，需要打折降价促销；


光明和龙华则是存量库存太多，导致新盘必须内卷，片区内大部分新盘都有优惠，只要降价够狠，多少会促成一些成交。

入市新盘

7月份深圳预计会有18个新盘，下面根据不同预算段给大家做一下推荐。


1000万以上：


1000万以上唯一能关注的就只有福田的承翰湾尚国际。






这个盘的前身是水围村的旧改，地块不属于招拍地块，所以没有限价。


这个盘地段非常好，靠近福田CBD，地处皇岗片区，旁边就是皇岗公园。距离最近的地铁站是福民站，距离大概850米，2公里内就是星河coco park，学校是福民小学和荔园外国语小学（水围校区）。


由于靠近福田CBD，配套没有明显短板。


价格上也不会过于夸张，预计在8-10万/㎡之间，但产品都以改善型户型为主，所以最小总价预算大概要1100万，适合南山、福田的改善客群。


700-1000万：


能选的楼盘有3个：


凤鸣水岸、正东名苑、丹华公馆


这3个盘都有不同程度的硬伤。


凤鸣水岸在尖岗山，周边配套不够成熟，本身定位是豪宅片区，但是凤鸣水岸的产品偏向刚需，最致命的是离地铁站太远。


正东名苑在南油片区，属于南山比较成熟甚至可以说是比较老的片区，发展空间不大，地段价值也不高；


丹华公馆则是产品问题，所处地块是R3地块，建设的是宿舍产品，梯户比为4梯12户，产品硬伤大。


如果纯粹从自住角度看，三者比较正东名苑相对会好一些，起码产品没问题而且配套更成熟。


500-700万：


这个预算段能选择的多数就是龙华、宝安的新盘。


在这些新盘中，比较看好的是卓越云奕府。


云奕府周边有概念支撑，靠近会展新城同时还能蹭到一点大前海的概念。


除此之外，卓越开发的项目品质在新盘中也是比较优越的。


但云奕府的问题是位置在航城，地段上属于西乡和福永的边界，周边旧改比较多，当下整体界面比较老旧，想要翻新需要时间。


龙华的深铁珑境和皇嘉珑府也在这个预算范围内。


但是深铁珑境的地段不如云奕府。深铁珑境位置处在大浪，比起纯西部的云奕府会更差一些；


皇嘉珑府虽然位置在梅林关片区，但是楼盘是单体楼、没有花园、周边界面又很差，有600-700万的预算，肯定不是刚需了，既然不是为了上车买房，倒不如选点好的产品。


300-500万：


这个预算段能选的主要就是龙岗、光明和沙井。


地段考虑的话，优先考虑光明和沙井。


沙井的恒兴御景园位置并不差，但现在楼盘周边都是农民房，配套未来只能依靠融创冰雪文旅城的商业配套，兑现周期需要很长时间。


而且周边还有一个问题是道路狭窄，之前我们踩盘时曾经去过周边，双向只有两车道，道路未来也难以拓宽，以后出行也是一个问题。


光明这边，3个盘中中海观园的位置是最好的。


花润里远离光明中心区，位置靠近观澜；联发悦尚居靠近安联尚璟府，也在中心区外围。


从关注度上看，中海观园的关注度就比另外两个楼盘要高不少，现在均价还比另外两个盘便宜。


对比沙井和光明这四个盘，预算充足的情况下，首选还是中海观园。

中国房地产市场中，深圳一直都是金字塔尖尖的那一批，懂得的人都会掐尖！但这个金尖尖能不能掐到自己的口袋中，就是个人认知的问题了。