楼市重要信号已现！民营开发商的日子，不好过了

前程无忧

作者：垚圭城（六土）

百强房企7月答卷给出了房地产市场的重要信号，你看出来了吗？

全国百强房企销售金额7月单月增速-39.6%，较6月收窄3个百分点。央企增速-9%，地方国企增速-25%，民企增速-53%，增速差异进一步扩大。



01

市场表现很弱

克而瑞数据显示，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

7月的降温出现在5月和6月份短暂环比回升之后，房企完成年度业绩难度再加大。

主要是7月历来就是销售淡季，市场经历过5月和6月冲刺业绩后，房企在7月份增加供应的意愿都有所减弱，市场需求和购买力也有下滑。

由于前期政策调整、房企积极推盘营销等情况，6月成交相对明显好转，但7月众所周知的影响极大的行业事件冲击下市场信心受创。

把今年3月郑州大力度救市看为政策底部，到全国商品房销售面积同比转正可能需要三个季度以上，上两次楼市低迷的2008年经历了5个月，2014年经历三个季度，这一次叠加了多重因素，只会时间更久。

这一轮房地产恢复的更慢，市场波动的趋势更为复杂，从政策底到市场底的时间会更长。

更为关键的是，事件冲击最大的是本就羸弱的民营开发商。

02

民企愈发艰难

从2021年开始的大面积的民资房企债务违约导致绝大部分民企丧失了在公开市场发债融资的功能。

今年前4个月，开发商在国内发债1501.33亿元，其中央企、地方国企占发行额91.80%，净融资584.99亿元，而数量更多的民营开发商仅发债123.1亿元。

民企融资自2020年10月以来持续净流出。之后发生的全国性房地产事件引发许多银行收缩了对民营房企的贷款或授信业务，这又进一步导致民企开发商销售、融资难度持续加大。

在发行规模权重上，民营企业的发债空间受限，且成本较高。上半年少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等的票面利率在3%以下，相比之下，新城控股、金科股份同期的融资成本超过6%，换句话说，在同样的融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息与财务费用。



下半年融资政策宽松会延续，国央企及优质民企的融资优势将继续拉大，行业分化加速。

而销售及融资的更加困难使民企资金链更为紧张，拿地可能性也变得极其渺茫。从今年二次集中拍地看，民企基本已经消失。

全国性事件发生以来，对购房者信心的打击显然是短期难以逆转的。购房者对民企的房子购买意愿更差而转向有信用背书的央国企房子，使民企销售更加困难。

从新房成交数据来看，民企新房转化率下降，30个涉及全国性事件的重点城市最新一周转化率下降至19%。这意味着，短期内购房者对民企新房越来越谨慎。

购房者谨慎不敢买房，民企就更为谨慎而不敢拿地。

今年上半年拿地金额前40房企中，仅9家为民企，分别为滨江集团、龙湖集团、珠江投资、伟星房产、碧桂园、新希望地产、大华集团、金帝集团、宸嘉发展、众安集团，而其余31家拿地企业均为央国企或混合所有制企业或城投公司。

这也意味着未来国企集中度将得到进一步提升。

03

央企国企之进

在这种背景下，央企国企及高信用民企优势延续，今年上半年房企间销售已出现明显分化，国资及混合制房企销售大幅好于民企房企。

TOP50销售房企中，国资房企上半年累计权益销售金额7260亿元，同比下滑34%，混合制房企上半年累计权益销售金额3353亿元，同比下滑43%，而民营房企上半年累计权益销售金额9508亿元，同比下滑58%。

而混合制房企其实就是国资作了背书，相较于民企，销售会较大程度得到保障。

TOP50房企中，国企及类国企累计权益销售金额10613亿元，占比53%，同比下滑37%，而民企累计权益销售金额9508亿元，占比47%，同比下滑58%。

1-7月，国企背景的越秀地产、远洋集团、华发股份、华润置地累计销售额处于主流房企前列水平。

04

未来市场变化

随着销售、融资、拿地均快速向央国企集中，未来房地产市场将呈现出绝大部分市场为央国企及混合制企业，极少市场为追求品质而非快周转的优质民企开发商的市场格局。地产行业将逐步成为央企、国企、政府平台背景企业的天下，民企会逐步退出房地产开发市场。

大部分的民企将变成代建类别的企业，在保障性租赁住房代建、与烂尾楼金融方合作的资本代建、具备招商和运营能力的运营型房企的商业代建、新能源代建等方面发展。也有部分会向物业管理服务和产业园区的商业运营服务等方向发展。

央企国企大致上也会变成“公用事业”属性，靠精细化管理来赚钱，靠卖房赚取暴利的时代永远结束了。



当然，这件事也存在一些小概率的其他可能性，就像历史上也出现过完全相反的看法，2012年中“未来国企或将‘消失’在商品房开发中”的看法也曾经在主流媒体中盛行。因为当时的深化国有资产管理体制改革，要求“国有企业原则上不再参与商品房开发”。

决定未来产业格局的还是政策。

05

对我们的启示

房地产行业如此深刻的变革到底会带给我们每一个购房者什么样的影响？我们未来要怎么做才能确保自身的利益，甚至继续保值升值才是大家最关心的。

可以说未来房地产将从目前的土地一级垄断，变成通过“国企主导市场”实现开发的二级垄断，也就是新房市场也可以垄断。

那么垄断市场的主要特征都会出现在新房市场：

1.市场竞争进一步降低，尤其是价格的竞争会更为“有序”，可以参考汽柴油市场。

2.市场定价区域更为平缓，一手房的涨跌都会由“市场主导”变为“主导市场”。

3.开发商抗风险能力更强，在市场冷淡阶段降价促销的意愿大大降低。想在一手房淘笋，会从打折模式变为由于限价产生的“摇号”模式。

4.市场供应变的更为可控，制造稀缺市场能力越来越强，楼市下跌难度增加，尤其是在大城市。

5.产品竞争动力不足，越发趋于同质化，营销竞争动力加大。

6.调控政策可以得到更好的执行。

7.烂尾楼逐步减少，市场风险会降低。

8.市场里各类违规现象会减少，偷面积、违规更名等风险有所降低。

9.国资背景企业拿地的金融属性增加。

10.“土地空周转”，土地财政可能出现变化甚至改革，拿地是配合地方政府需要。

11.未来品牌效应会弱化，产品差异会弱化，地段的作用越来越强。

12.受到一手房市场的影响，二手房市场活跃度会降低。

13.房地产行业全面体制化，未来房地产公司只会有两种，一种是国企，另一种还是国企。

一言以蔽之，土拍的尽头是国企，地产的尽头是国企！