看懂了长沙，你就看懂了中国大部分楼市

arrarpetahack

最近一个星期，蒋老师在长沙调研房产，因为长沙比较特殊，属于全国房地产调控最好的城市，这不是蒋老师吹的，而是全国人民公认的。妥妥的新一线城市，教育、医疗环境可以排进全国至少前八名，但是房价相当于一个沿海三线城市的水平。
基于此，如果你把长沙的房价底层逻辑搞明白了，你就看懂了中国大部分城市的楼市！
1，长沙最早的市中心在五一广场附近，这里截止到目前，也是长沙乃至全国最繁华的商圈之一，从国金中心到王府井，再到平和堂，双地铁交汇，人流量跻身全国前十，有300多家金融机构入驻。
按道理来分析，这里的房价应该是长沙的天花板才对，可惜并不是，这里的房价只相当于长沙内五区房价的中位数偏高一点点，也就是1.4万的单价而已。而长沙目前房价天花板在梅溪湖和滨江新城，这两个板块的均价，都超过2万/平米了。
2，从横向对比来看，长沙的五一商圈，就好比深圳的东门商圈，虽然人流量大，但已经是老城区了，非常拥堵而且嘈杂，虽然地理位置好，但已经不是最佳的居住板块了。



3，由于长沙市政府搬迁到了河西板块，省政府搬迁到了往南十几公里的位置，造就了长沙从一个单中心城市，变成了一个多中心城市。所以整体上，长沙的房价更好控制一些。因为资源的分化。类似的城市还有重庆，也是这个道理。
4，长沙卖得最好的房子，不是90-120平米的刚需房，而是单价超过2.5万的豪宅，而且总面积都在200多平米以上，一套房子动辄七八百万，有的高达上千万。
可能在普通人的认知里面，上千万的房子只有在一线城市才有市场，其实错了，像长沙、武汉、成都、重庆、苏州、杭州这种二线城市，上千万的豪宅一样好卖。
因为有钱人的居住需求是在不断升级的，而现在长沙的富人圈，基本扎堆在梅溪湖、滨江新城，还有后起之秀洋湖。



5，梅溪湖，应该是长沙最近十年，打造最成功的城市新区，从原来荒无人烟的葡萄园，到现在的国际新城，环境配套的升级，再加上优质教育的加持，梅溪湖房价也是长沙目前的天花板。
而梅溪湖的成功，跟东莞松山湖、深圳华侨城有着异曲同工之处，那就是依靠地方管理层的高水平规划，以及联合大型开发商、大型企业一起来推动一个片区的繁华，所以，有钱人喜欢住在哪？满足两个条件就可以了，一个是有水，一个是教育资源要好，所以，豪宅基本分布在湖边、河边、海边。但是全国这么多山河湖海，为什么豪宅稀缺呢？因为大部分环境好的地方，配套又不行，满足这两点，才叫稀缺！



6，从这个逻辑来看，梅溪湖也有不足之处，那就是当初房子盖得太密集了，沿湖边都是超高层项目，开发商虽然赚足了，但人口密度有偏高了，所以，这几年你会发现，滨江新城和洋湖的房价逐步起来了，而且从这种趋势来看，滨江板块的房价，会逐步超过梅溪湖，洋湖的房价也会逐步超过滨江新城。
这种规律，从深圳、上海、广州豪宅的变迁规律，一样可以看得透彻！
那长沙楼市，给了我们哪些启发呢？蒋老师总结了4个规律，大家可以对照一下，如果不对，也请各位看官批评指正！
第一个规律：一个城市新区要发展起来，首先需要当地政府来牵头，作为重点打造区域，然后是产业规划要非常清晰，最好是金融产业，因为这个是百业之母，其次是高新技术产业，这个能够吸引高质量人才的加入。如果这三点都不具备，这个新区，结果很显然，就是凉凉！
第二个规律：教育配套要提前引进，如果一个新区发展很快，产业也导入了不少，但就是没看到有名校进入，说明这个新区是光打雷不下雨，你去这里买房，就要小心了！
第三个规律：居住环境的底子一定要足够好，你去东莞看一下，哪里的房子最贵，一定是松山湖，为什么？因为松山湖在东莞环境是最好的，其次是哪里，一定是莞城、南城，这里是市中心，配套环境，园林绿化都不错，那滨海湾新区呢？现在还不成气候，你去看下，到处尘土飞扬！那为什么深圳前海的房价高起来了呢？你去前海看一下，环境怎么样就懂了。
第四个规律，行政机构的入驻，你发现没有，几乎所有的城市，只要是行政机构入驻的地方，房价都不便宜，还是那个道理，行政机构入驻的地方，一定会有高品质的公园，图书馆，音乐厅，文化配套和交通配套，一定是这个城市最好的。
所以，买房到底是买传统的市中心，还是买城市新区，没有标准答案，一切都要看配套和城市能级，如果一个二线城市发展了十几个城市新区，那也就意味着，只有两到三个才有价值，其他都会夭折，如果是一线城市，极限也就是五个，不可能再多了！
但是如果你要买传统市中心，我劝你，只能在一线城市做选择，因为只有一线城市，才有这个财力，能够把老的市中心改造升级，二三线城市，根本做不到！
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