不乐观的楼市半年报，下半年去向何方？

前程无忧

2022年的楼市，究竟怎样？
时间来到七月末，各项经济数据和房地产数据已出，这场半年考，楼市是好是坏？
上海还好么？
下半年会更好还是更坏？
综观全国和上海，数据，也许会告诉我们一些答案！
01宏观政策：宽松、宽松，还是宽松

你能想到么？
2022年上半年全国生产总值562642亿元，实际增速2.5%，名义增速5.73%，而上海全市上半年生产总值19349亿元，同比下降5.7%。（数据来自国家统计局）

与此同时，1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。（数据来自国家统计局）
上海上半年房地产开发投资比去年同期下降17.1%；
商品房竣工面积548.26万平方米，下降59.5%；
商品房销售面积637.91万平方米，下降23.4%；
全市居民人均可支配收入38996元，下降3.4%；
城镇调查失业率8.9%，其中二季度12.5%；
（数据来自上海市统计局、国家统计局）
上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面调整了房地产调控政策，政策出台频次近500次。
曾几何时，全国一年楼市调控三百多次就已经令人咋舌，现在，半年政策近五百次调整也面不改色。
主要政策有哪些？





其一，放松首付。
4 月以来，信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策，标志着地产政策进入实质性放松阶段。
菏泽、重庆、赣州、佛山、南通等多个城市下调首付比例。郑州等城市出台了一套还完贷款，二套即可按首套贷款计算的政策。
成都长沙出台新政，居民将自有住房用于保障性租赁，可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
其二，放松利率。
央行5.15调整政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。



5.20央行将五年期以上贷款利率降低为4.45%。
两项政策合并，直接导致了全国大部分地区的购房商贷利率降低到了4.25%。上海首套房贷利率也降低到了4.8%。
其三，放松买房资格。
比如3月1日郑州取消“认房又认贷”，3月23日，哈尔滨也取消了实施近4年的区域性“限售”政策。3月30日，福州楼市限购放松。
兰州、无锡、沈阳、南京、扬州、东莞、杭州等地则打起了二胎三胎不限购的主意，符合相关生育条件的家庭可以多买一套房。
其四，放松落户政策。
今年以来，已有上海、杭州、天津、武汉、大连、合肥、厦门等城市出台落户新政，均有放宽迹象，其中有不少城市总人口在千万以上。
如3月底，天津市发改委取消了积分结算总数限制，积分申报的积分值从140点降低到110点，一次性减少30点，同时放宽了社保缴费期限的积分标准。



6月，上海、杭州相继放宽落户政策，先是，世界前50院校留学生在沪全职工作可直接落户。毕业于世界排名51-100名的，全职来本市工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。
之后是提出上海高校的应届硕士毕业生，可以直接落户在上海，不分专业，不用积分。
其五，促进购房消费。
为了卖房，地方能有多拼？
郑州出台了拆迁补偿房票制度，继续加大棚改力度。青岛市西海岸新区薛家岛街道发文称，将宣传发动当地居民购买商品房列为政府工作人员的考核；5月，广州增城区住建局也发函，由政府牵头对接房企和大企业，开展团体购房活动。
结果如何？
居民新增储蓄是连续四个月同比大增，就是不买房。央行6月29日公布的二季度城镇储户调查问卷结果显示，居民储蓄倾向，创有统计记录以来的最高水平。
今年第二季度，倾向“更多储蓄”的居民占58.3%，较一季度提高3.6个百分点。
45.6%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。





更详细的情况，还得看新房市场！


02新房市场：下降，下降，还是下降

说到新房，先简单提及下土地数据。
2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计约1995宗，流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点。
在销售上。
1—6月份，商品住宅销售面积58057万㎡，下降26.6%。商品住宅销售额57683亿元，下降31.8%。（国家统计局数据）

来源：国家统计局

而中指数据则更令人咋舌，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，整体业绩腰斩。百城新建住宅价格累计仅上涨0.15%。
会不会是全国很差，拖了了华东地区？
并不是的，数据显示，是东部地区拖累了全国。

来源：国家统计局

而从百城新房销售数据上来看，今年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交面积为13282万平方米，同比增速为-49%，当前市场交易仅为去年同期一半的水平。
但值得惊喜的是，5-6月份则呈现了逐月攀升的态势。交易数据拉升，得益于宽松的购房政策和持续改善的供需关系：

全国百城新建商品住宅成交面积（万平方米）

在6月28日的股东大会上，万科董事会主席郁亮说，“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程。”
看回上海，6月上海新房共成交约7317套，均价约73110元/㎡（量价均为网签口径）



从成交量来看，2022年上半年上海新房共成交了约34594套，仅为2021年同期成交量的约70.1%，下降近三成。



下降，是不争的事实！
从供应量来看，截止到目前，2022年上海新房供应了约4.086万套，按照全年供应不少于8万套的目标来算，进度条堪堪过半！
但二三批次新房去化仍需时间。满满的紧迫感，下半年上海新房市场可能还要再加速！
03二手房市场：价格分化，一线稳中有升

一线城市和强二线城市二手房价格依然在上涨，而三四线城市依然没有丝毫暖意可言，楼市分化行情依然持续，一边是“香港化”，一边是“鹤岗化”。



据澜思数据，上半年上海二手住宅共成交5.66万套，是去年的31.71%。
1月至3月，当地二手房延续2021年楼市下行趋势，成交量持续缩水；4月和5月，因疫情防控措施，上海二手住宅成交量几乎为零；6月，上海复工复产后交易量反弹，二手房成交量达到上半年顶点。



成交量上涨的同时，6月上海二手房的价格也在悄然上涨！



数据显示：6月上海二手房市场价约68701元/㎡，环比3月上涨约3.77%；
恒星小区市场价约74533元/㎡，环比3月上涨约5.91%，量价齐升，市场向好！
04租房：毕业季阶段火热

中国城市住房租赁智库数据显示，上半年长租房机构全国重点十城租金同比去年仅有微幅波动。
分城市看，上海成交租金同比上涨3.6%、成都同比上涨2.8%；北京、武汉、天津租金与去年同期基本持平；而深圳、杭州、南京等城市租金均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，长租房机构续约价格同比平均涨幅仅2.5%-3%。



根据中指院《2022中国住房租赁市场发展白皮书》数据，上半年，受疫情等因素影响，全国重点50城住宅平均租金有所回落，累计下跌1.05%。6月，全国重点50城住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比下跌0.19%，跌幅较上月收窄0.04个百分点，同比下跌1.98%。
根据克而瑞等机构数据显示，4月，上海个人房源租金环比上涨3%，5月，上海个人房源租金环比上涨6%，同时以每平方米破百元的价格排在全国55城之首。





下半年展望
对于下半年楼市，其实也是未来可期的。
毕竟平心而论但这个行业与中国经济一样，虽然高速增长不再，但经济韧性在，消费市场在，快速下滑不大可能，长期稳定是必然的。
预期一：宏观面继续宽松。
全国城市的楼市限购、限售、限贷等政策将会继续宽松。利率政策也会逐渐向4.25%靠拢，对于刚需和刚改会更为友好。尤其是上海，利率有进一步下行空间。
预期二：落户进一步放宽。
抢人才，抢新增落户成为各大城市的重要任务。继续推动城市化，才能有效的去化目前的库存。上海虽然落户政策已出，但执行上有些耽搁，下半年会加强脚步，甚至会针对人才继续细化落户政策以及分区实施政策。
预期三：新房全国分化。
在疫情稳定的前提下，四线及以下城市继续躺平，二三线城市有望通过政策超大力度支持使得楼市紧张状况得以缓解，但总体并不乐观，后续增长乏力；一线城市则会保持量价稳中有升。
尤其是上海，新房供应量将会进一步加大，成交量则会加速前进，全年新房成交量有望突破八万套。
预期四：二手房监管将严格有序。
今年中国的M2预期是12%，货币发行量的增长，在下半年可能会导致一些城市的二手房异动。
对于二手房监管将会更加有秩序，不会出现大起大落的炒作风潮。
总体上来说，中国上半年楼市并不乐观，很大一部分原因是由疫情肆虐引起的，比如上海；另外就是就业焦虑增加，投机性购房几近消失，但随着下半年疫情稳定，楼市或将企稳，获得更加稳定温和有秩序的回升力量。
让我们一起期待!