房价直击｜下半年楼市将有两大变化

sanasnoz

楼市上半场发展可谓惊心动魄，

一场场风波滚雪球般卷入越来越多的主体。

短短半年时间，

政策由松转向更松，

走出了地产过去20年从未出现过的新行情。

01

自上而下宽松的政策环境

今年上半年轰轰烈烈的地产大救市，大家都有目共睹：

从开始的三四线城市地方“自救”，持续蔓延至二线强二线城市，

随后中央下场定调支持房地产，

这一定调表态也推动了各城市因城施策出台积极正向的松绑调控。

3月六部委联合表态要维稳地产行业，释放积极救市态度，

这是今年高层首次为地产站台，

消息一出，“地产人”也纷纷开始刷屏昭告天下，

地产股第二天全线飘红，

被锤到奄奄一息的地产，看到了一丝生的希望。

但其实这次表态更多的是进行“纠偏”，

对于地产的站台停留在“维稳”“谨慎出台收缩性政策”层面，

最终结果可想而知。

接着，开始逐步释放实际行动，

4月支持地方松绑政策，

5月大幅下调房贷利率，

稳大盘会议后，政策“应出尽出”，

督促各地抓紧出台稳经济政策。

可以看到高层的态度逐步清晰明朗，

而各个城市之间的宽松政策也此起彼伏，全面落实因城施策，

据统计，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，尤其自5月以来，放松政策出台更为频繁。

同时，各地放松的领域也涉及颇多，包括土拍放松、四限放松，公积金、税费等领域，甚至再现了房票。

总体来说，政策不像之前小打小闹、偷偷偷摸摸的宽松，而是一次自上而下的目标落实，而且这次放松涉及范围广、频次也更快。

02

土地市场缩量、分化

土地供应及成交量急速下滑，

根据数据显示，

2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万㎡，较去年同期下跌45.63%；

成交规划建筑面积18071.96万㎡，较去年同期下跌60.82%。

今年的土地供应及成交，相比往年，接近被“腰斩”的状态。

与此同时，土地楼面价还在不断攀升，达年内次新高，

市场下行，土地出让同样承压，

各地都拿出了自己珍藏多年的“宝地”，优质地块开始放量，

这也是导致虽然出让量减少，但是楼面价还可以攀升的主要原因。

另一方面，土地市场的分化尤为明显，

拿地企业在分化，

上半年，国央企为拿地的主力军，近8成的土地被国央企及平台公司获取，大量的优质土地被收入囊中；

拿地区域在分化，

企业拿地扎堆长三角及中部热点区域。

03

新房市场开始出现扭转迹象

进入2022年之后，房地产销售市场持续低迷，

根据国家统计局数据显示，

2022年1-5月，全国商品房销售面积为50738万㎡，与去年同期相比下降23.6%；

商品房销售金额为48337万㎡，与去年同期相比下降31.5%；

全国楼市相比去年颓势依旧，

截止到5月份，跌幅都是持续扩大的状态，

但是进入6月之后，持续下跌的状态开始扭转，

从成交量上看，

一线城市到三四线城市，都不及去年，但是环比已经出现复苏迹象，

成交价格上看，

一二线城市已经开始逐步回暖。

尤其是进入6月以来，北京、上海复苏态势明显，成交开始上行，

热点二线城市如杭州、成都、苏州等城市，在政策刺激下，市场开始企稳。

销售短期见底，

一部分原因得益于持续利好的放松政策，释放了部分需求，

另一部分原因是6月通常情况下都会有一波销售小高峰，因为到了房企们冲年中业绩的时刻，因此6月的销售情况会略好于其他月份，

我认为，销售市场是否真的回暖，

还需要看本月的销售情况，

在放松政策出尽+房企冲业绩结束+贷款风波的多重影响下，

如果7月的销售依旧呈现回暖态势，那么大概率可以见到“市场底部”。

04

楼市下半场预测

本月，统计局公布了今年二季度和上半年GDP初步核算数据，