高层定调，2022下半年烟台楼市怎么走？

前程无忧

7月28日，一次重要会议的召开为接下来楼市进程指明了方向。

会议提出：“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果，经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标”。

这里指代就很明显，排名前几的广东、江苏、山东、浙江下半年要继续发挥领头作用，全年经济目标5.5%要力争实现。

尤其是山东，上半年增量全国第一，各项指标均高于全国平均水平堪称模范生。所以下半年要努力实现经济带头，基于此或许会有一定政策优势倾斜。

其中，楼市是比较受关注的一个话题。

1、

关于楼市此次会议提到：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

将稳定房地产市场置于房住不炒之前，很有想象空间。

这里的稳蕴含多层意思，指房价稳、土地市场稳、房企经营稳、也指整体大市场稳定。

每一个环节，都能给楼市带来重大影响。

所以基于稳的目标与经济增长需求，要因城施策用足用好政策工具。

用好用足，是否意味着继前段时间利率等一系列政策后，新一轮政策红利要来了？

从目前大环境看非常有可能，但不同城市会面临不同情况。

据中指研究院统计：今年以来，已有约60城市打破传统政策调控手段，发布创新型举措，例如投靠养老可多买一套、多孩家庭可多买、一人购房全家帮、“租赁破限购”等等。

北京、上海等一线城市目前已经有楼市回温迹象，大概率这类城市不会聚焦于放松调控。

但对于类似烟台等二三线城市，当前楼市压力依旧很大，不排除接下来会有更多利好政策推进，当然“房住不炒”底线不会动摇。

同时还有一个点比较重要：压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

前段时间备受关注的贷款事件，可谓给市场带来了深刻影响，也间接导致更多人对当下置业产生忧虑。

楼市作为一个影响重大的支柱行业，调整以更适应新时代需求很重要，一个稳定的房地产市场，才能给城市带来更强的经济发展支撑。

保交楼就是稳民生的前提，确保项目有实质性复工，重建期房业主信心是关键。

所以不论是压实地方政府责任还是保交楼保民生，实则均是在塑造稳定的房地产市场大环境，从而推动经济社会平稳健康发展。

2、

站在行业视角来看，此次会议内容很有研究价值，为接下来市场调整定下了基调。在众多大号与官媒解读中，下半年或将迎来实质动作与支持也占了大部分。

同时，这次会议也给广大开发企业提供了赢得市场的新思路。

其一，坚持产品力为王，大力推进产品创新与服务升级，通过产品力升级持续赢得市场。

在过去一两年中，虽然整体市场处于不稳定期，大部分项目销售数据不尽如人意。但越是不稳定时期，越能凸显优质产品的抗风险能力。

例如上半年新推出的万科天琴湾项目，凭借万科品牌加持与产品力创新，基本提前预定了年度销冠并获得广泛认可。

不论是刚性或改善性诉求，都需要匹配更具产品力的项目，才能保证行业稳健发展。

其二，保交楼稳民生很可能带火一类新业务：品牌代建。

对大部分烂尾项目而言，顺利保交楼的核心除了要解决资金问题，还必须考虑由谁来接手承建。

最好的方式应该就是由品牌房企参与，通过接手有交付问题的项目，快速盘活以扭转市场风向。

假设一个项目烂尾多年，如果通过协调由绿城、龙湖等知名品牌接手代建，相信会在短时间产生巨大效应。

关于这一点，我们注意到在7 月 28 日绿城管理 2022 年中期业绩会上，就分享了他们在参与解决「保交楼」方面的商业模型与实践案例。

绿城管理 CEO 李军介绍了三个案例，分别处于前期、中期与后期的「不同阶段纾困类项目」，感兴趣的朋友可以自行搜索。

应该说通过品牌房企进行信用重构、品牌激活，这对购房人、原开发商、供应链以及政府等来说都是多赢的。

当然最大的问题是如何促成合作，由于烂尾项目涉及利益方多且杂必然会存在各种各样的问题，但未来这肯定会是一种极具参考价值的方案。

并且中央会议强调保交楼，相信接下来会有相关政策发布。

3、

总的来看，此次会议对房地产的态度和说辞委婉温和了许多。结合下半年经济增长目标，甚至可以理解为房地产会迎来一波回温。

但同时应该深刻意识到的是，2022年会是房地产行业新格局、新逻辑重塑的一年，楼市正式进入大分化时代。

城市在分化，一二线城市与热点城市会虹吸更多人才与资金，这类城市的楼市抗风险能力更强。

房企在分化，过去靠高融资、高杠杆、高负债发展的房企会逐渐没落，长期主义者会迎来高光时刻。

项目在分化，基于房企分化而产生的产品力差距，会让不同产品之间的鸿沟愈发明显。

对普通人而言，选对城市、选对房企、选对项目非常非常非常重要。

在烟台，随着上半年GDP好成绩的发布，烟台正进入城市发展新时代。接下来红利很多，但板块分化不可避免。

多研究城市发展方向，多关注房企动作，适时出手才能稳操胜券。