下半年楼市定调！“保交楼”压倒一切，现售制如箭在弦

前程无忧

刚刚进入下半年，全国多地因楼盘停工、延期交付导致的强制停贷潮迅速蔓延，进一步重创楼市。


对此，中共中央政治局7月28日召开会议进行了及时回应，提出重磅要求！


要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。







首提“保交楼”，高层会议聚焦稳民生！



这次高层会议传出的信息中，最引人注目的，就是首提“保交楼”！


毫无疑问，多地楼盘烂尾、停工引发的“停贷”潮，引发了各方对风险把控的关注。


我们来看看历次会议定调的变化。







可以看到，“稳定房地产市场”第一次提到“房住不炒”之前。


正如广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所指出的，“保交楼”第一次出现在中央政治局会议，触发因素是房地产风险存在从房地产企业蔓延至下游的民生保障领域的隐患。


“推动保交楼、稳民生，关键是压实地方政府的主体责任。至于责任应如何压实，途径就是用足用好政策工具箱。”李宇嘉认为，在“一城一策”的框架下，各地方政府压实责任、用足用好政策工具箱的效果仍需提高。


58安居客房产研究院分院院长张波则对“压实”两字的解读为，“体现出对这一风险重视度提升的同时，对于地方化解风险的实际落地行动会有充分关注。”


对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“当前保交楼的政策比较清晰，地方政府、商业银行等机构密切配合，房企积极参与复工。不排除下半年会有新一轮的保交楼政策。”尤其是在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极的进展和表现。


此前一周内，银保监会3次表态，另有超过10城发布保交楼相关的政策举措。25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。







由此，我们可以梳理出一个逻辑。楼市要发展，发展的前提是稳定，目前稳定楼市的当务之急是，保交楼！然后才是怎么“保”的问题，包括压实地方政府责任，包括用足用好政策工具箱。


中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受中新财经记者左宇坤采访时就表示，中央会议定调后，后续各地举措及配套资金或将加快落实。只有“保交楼”如期推进，经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，下半年市场才更好稳定恢复。

（本段部分素材取自中新网）

取消预售呼声高企，广东宜率先推行现售



此次会议，表述发生的这些重大变化，也让我们必须要关注楼市的另一项重大改革！


从“强制停贷”潮蔓延，到高层首次提出保交楼，进一步敦促我们对预售模式进行再思考。可以说，预售的潜在漏洞和制度风险，是造成楼盘烂尾和停工的主要原因，早就应当被正视起来。


一兵认为，中国楼市正在面临新选择，现售制度已经被推到前台，势在必行！


推行新房现售的呼声，在业内也再一次响起！


近期，经济学家任泽平也一再呼吁取消预售制，保障买房人权益，“一手交钱，一手交房”、“防止不公平的单方面承担烂尾风险”，认为现售是对社会更好的一步到位方案。

一兵认为，作为楼市发展初期的产物，预售制仍然不失其时代意义。但是，我们的城镇化已经从速度发展进入质量发展周期，预售制度的使命已经完成，的确到了逐步取消的时候了。


实际上，广东等发达区域多年以前就开始对现售制进行研究探讨，并进行了成功实践。


2016年6月，深圳龙华出让一宗商住地，就在国内开了率先试点商品房现售的先河。







广东省为顺利推行现售，近几年也频频发文，从鼓励到喊话，多个通知和征询稿都在为取消预售、推行现售进行准备，体现出经济大省的远见卓识和前瞻眼光。


2017年5月，省府印发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，就提到鼓励推行现房销售制度。


2018年9月，省房协下发的一份通知中，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消预售制度，全面实施现售。


2019年9月，国家住房和城乡建设部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，重申推行现售的紧迫性。










但是，为什么至今仍未得到实质性推动，是因为业内有种声音，认为取消预售会加大开发商开发成本和资金压力，可能会造成更多房企资金链紧张、断裂。


但一兵认为，不管是预售还是现售，对房企资金虽有不同要求，但不是关键因素。上述深圳试点的全国第一个要求现售的项目龙华金茂府，入市2年多，销售表现不错，可以说成功完成了试点任务。







作为先行示范区，深圳有强大的经济实力做支撑，是最有条件逐步实行新房现售的城市。


现售的好处是一目了然的，对房企进行洗牌，可以让停工、强制停贷发生的几率降到最低，让房企更聚焦楼盘品质，置业者买了就可以安心入住，免除建设期间的供款时间，等等。符合这次会议全新定调中的精神内核。


广东原本就有意推行现售，是件大好事！此时若进入执行层面，则是对会议精神落到实处的执行。


所以，一兵通过此文呼吁，广东作为经济大省，应该率先承担起先行先试的重任，在推行现房销售制度方面有更大作为！主管部门要鼓励实力房企实行现售，并尽快扩大执行范围，直至全面现售！


这是对中央政治局会议“保交楼”定调的最好响应！


当然，现售的确会增加房企的开发成本和资金压力，需要政府“用足用好政策工具箱”，对敢于先行先试的楼盘，给予政策支持，包括限价水平、税收减免、融资额度及其它相关手段等，全力推动现售时代早日到来！


深圳楼市，接招吗？