中央定调！关于楼市，3个新提法来了

前程无忧

作者：子非鱼

7月28日召开的中央政治局会议，为下半年楼市指明了方向。
这种高级别的会议，每个月都会召开一次，但只有每年4月、7月、10月和12月份是重点讨论经济，会对每个季度的经济工作做一个总结，并制定下一阶段的宏观政策。
尤其是7月份的会议，是对上半年经济总结分析，研究当前的经济形势，并为下半年经济工作做好安排。
昨天的会议上，干货很多，关于房地产方面的表述如下：
要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
短短53个字中，却隐藏着非常大的信息量，其中有三个前所未有的提法。什么叫前所未有，就是在之前从来没有出现过。
在这段话中，稳定房地产市场、房住不炒都是之前频繁出现的话语，这两点是过去几年与未来几年的楼市总基调。
在当前楼市冷场的大背景下，依旧坚持稳定和房住不炒，表明高层对于楼市以及各城市托举楼市的态度很明确，可以复苏楼市，但不希望出现V型反弹。
这就意味着，尽管当下大多数城市都在托底楼市，然一旦出现过热局面，还是会遭遇新一轮调控收紧政策加身。
总之记住，稳定、房住不炒，仍是当下楼市的总基调。
说完总基调，接着看三个前所未有的提法：
1，因城施策用足用好政策工具箱。
2，压实地方政府责任。
3，保交楼。



这三点都是之前的会议中未曾出现的词语。下面逐一解释。
第一，因城施策用足用好政策工具箱。
这句话的意思很明确，在当下楼市房产成交与土地成交冷场的大环境下，各城市需要用尽办法复苏楼市，毕竟楼市不仅仅房屋买卖这么简单，还关联着税收、卖地收入以及上下游产业链条。
房地产经济仍是中国经济的支柱。数据显示，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。



上半年楼市是什么样子？
房地产投资是这样的：



来源：国家统计局
商品房销售额与销售面积是这样的：



来源：国家统计局
房地产贷款是这样的：



受市场转向影响，根据财政部数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。
卖地收入是当下除了北上深之外，很多城市重要的钱袋子，这部分收入缩水，地方城市的财政压力不可谓不大。
所以，复苏楼市，是下半年的重要任务。
然而，上半年各种放开限购、放松限购，降首付、降税，放松限售，给补贴，乃至调动公务员去卖房，招数用尽，依然没有特别大的作用。
这意味着，下半年可能会有力度更大的措施出台。
第二，压实地方政府责任。第三，保交楼。
这两点之所以放在一起讲，是因为这两个新提法，是在同一背景下提出的：最近的楼市风波。
自去年下半年以来，在三道红线与各种融资渠道受限，再加上楼市冷场现金回流难度加大的背景下，房企债务违约频发。由此引发了最近的楼市风波。
6月下旬以来，风波出现。之所以出现，各方面都有责任，地方城市、银行监管缺失，房企乱象等，各方都有无法推卸的责任。
这一风波直接阻断了楼市回暖。
在5月份与6月份中心城市大规模出手托举楼市的背景下，再加上疫情缓解的大环境，楼市开启了缓慢复苏模式。
5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。
然而，突如其来的风波让复苏戛然而止。
根据克而瑞数据显示，7月前两周，30个重点城市的新房成交面积持续下跌。7月第一周环比下跌41%，第二周环比下跌12%。



中断楼市复苏只是其一。风波还严重影响了购房者的信心，并且对整个金融系统的稳定性造成了压力。
在这种背景下，近段时间以来，央行、银保监会等重要部门出面表态，要求银行配合地方政府的“保交楼”工作，既要遵守市场化、法治化原则，又要主动承担责任，要求银行“信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益”。
近日，漩涡之中的郑州，给出了自己的处理方案。方案分两步走：
第一步，派出河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司联合成立了郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
第二步，召集了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海八家问题房企​，提供了四种解决方案。

1、“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；
2、资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；
3、资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；
4、销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

一句话概括，就是地方政府开始兜底和扶持部分问题项目。
这一次郑州体现出了应有的担当。在问题楼盘成规模出现的当下，房企已经无法解决自身的问题，必须要地方政府出来担当。
当然，再有钱的政府，也不可能毫无保留地去兜底，毕竟需要兜底的项目太多了。市政府也不可能只出钱不追求回报，不说追求利润，至少得保本。不然，这么大的窟窿，再有钱的地方城市，也很难填满。
所以，要实现保交楼的愿望，一方面需要地方城市出面，主动承担责任。另一方面，国家也需要牵头出面，组织地产纾困基金，帮助实力偏弱的城市解决问题。
再有，就是加强预售资金监管。既然保交楼被列入了下半年的当务之急，预计最近一两周，就会有各种加强预售资金监管的政策出台。
​除此之外，本号认为，还应该逐步推广现房销售。
地方城市成立地产纾困基金，承担起责任，并加强预售资金监管，是解决燃眉之急的有效办法，但长效机制，是现房销售。
期房在过去几十年房地产发展历程中，起到过正向作用，满足了快速城镇化的房屋需求，前期可以说功大于过，但在城镇化的后半程，叠加人口拐点出现，全国房屋过剩的大背景下，问题项目频繁增加，过已经大于功。
期房，已经到了可以退出的时机。或者说，已经到了加大现房销售规模的节点。
当然，考虑到当下房企的债务情况，退出速度不宜操之过急，可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。
此后再逐步推广。