修复与回调 下半年楼市何去何从

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经济观察报 记者 田国宝7月27日中午时分，在北京朝阳区一个房地产项目营销中心，销售人员徐颖正在接待一组客户，客户临走时，徐颖试探性地问对方，如果看好了，可以交少量订金锁定房源，但客户表示只是路过看看，还没有决定买。

看房的人不少，但真正成交的不多，这是徐颖最近一段时间的感受，她所在项目有500多套房源，从2021年四季度开盘以来，累计卖出110套左右，“6月卖出30多套，7月到现在卖出10来套”。

徐颖介绍，去年开盘以来，由于周边项目较多，所以一直面临着去化难题，6月成交确实开始好了起来，但与往年相比还有不小差距，“7月销量当然没法和6月比，但要比之前好了很多”。

根据北京市住建委公布的数据，7月1日至26日，北京新房成交面积60.7万平方米，同比下跌50.8%，跌幅超过5月和6日；环比来看，5月和6月北京新房成交面积均实现上升，到了7月转为下降34.3%。

不仅仅是北京，wind数据显示，7月1日至26日，30个大中城市新房成交面积环比下跌27%，同比跌幅达到36.9%。同比跌幅虽然较5月44.6%有所改善，但与6月的7.2%相比有不小差距。

一位TOP30房企营销负责人告诉经济观察报，7月楼市回调既有6月基数大的原因，也有延期交付的影响，“而且不同城市表现也不一样，像上海、深圳、厦门这些城市还在继续修复，但有些城市回调幅度比较大”。

回调与修复

据徐颖介绍，6月中旬，市场开始逐步好转，一方面因为上半年结束，项目加大促销力度；另一方面也是因为之前封控积压了一部分需求。7月上旬以来，虽然看房的人不少，徐颖工作日每天至少接待五六组客户，周末更是一整天都在忙，但是成交明显不如6月。“需求是有的，尤其北京这么大城市，但客户都比较谨慎”。

从北京市住建委公布的数据来看，虽然7月新房成交面积下滑明显，但二手房成交面积则实现环比13.6%的增长，同比也从6月下降38.4%收窄到7月的31.4%，二手房成交量再次超越新房。

从30个大中城市交易数量来看，一线城市楼市坚挺程度明显好于二三线城市，7月1日至26日，一线城市新房成交面积环比下降10.6%，二线城市下降33.9%，三线城市下降23.7%。

从同比来看，7月1日至26日，一线城市新房成交面积同比下降4%，幅度与6月基本相当；二线城市同比下降42%，6月同比降幅是1%；三线城市降幅为47.4%，较6月扩大了21个百分点。

但城市间分化进一步加深，新房方面，7月前26天，上海、深圳、成都、福州、厦门等城市的成交面积环比增幅均超过20%，尤其是厦门，比6月增加45%。

上海和深圳楼市的修复也很明显，7月上海新房网签和预售面积环比涨幅均达到32%，虽然增幅较6月减弱，但同比则首次转正，其中预售面积同比增加9.4%，网签面积同比增加18.5%。

7月深圳新房成交面积环比上升23%，涨幅不及6月，但比2021年同期增长了30.4%。深圳二手房成交面积环比上升了6.5%，幅度好于6月，但与去年同期相比下降4.2%。

30个大中城市中，只有上海和深圳的新房成交面积在7月实现同比转正。北京、广州、杭州、苏州、武汉、无锡、青岛等城市新房环比均出现不同幅度下降，尤其是广州比6月下降50%。

另一家房企的销售负责人告诉经济观察报，近期房地产市场受断贷事件影响较大，“断贷的根源是不能按期交付，虽然真正断贷的不多，但这种传播效应比较厉害，造成期房销售更加困难”。

在这种情况下，部分城市虽然新房成交降幅较大，但二手房成交活跃，成都和苏州的二手房成交面积均超过了去年同期；北京、南京、东莞、青岛、佛山等多个城市的二手房成交均好于6月。

影响因素

上述房企销售负责人表示，在断供事件影响下，不仅出险房企的项目销售受到影响，国企和央企的项目也会受到不同程度的影响，“即便是现在看来没有任何烂尾风险的项目，购房者也谨慎起来了”。

他认为，断供事件影响更大的是购房预期和信心，一直以来，为了保住销售回款这一唯一的现金渠道，部分房企不惜代价避免违约，“现在看来，即便是不违约，也很难保住销售了”，如果事件进一步演化，不排除有更多房企出现债务违约或展期。

上述TOP30房企营销负责人告诉经济观察报，7月楼市出现回调不是个案，“可以看看历年数据，每年7月销售都不如6月，因为6月是上半年收尾，企业销售力度加大，这和每年12月销售好是一个道理”。

但今年7月楼市回调因素更为复杂，除了传统6月促销带动销售的因素外，还夹杂着房企出险、项目延期交付风险、需求减少等多种因素，这些因素不仅影响7月楼市，也影响下半年房地产市场走势。

一位TOP20房企高管告诉经济观察报，2022年以来，为了减少支出，最大限度避免无效投入，其所在公司施工强度降低了三分之二，愿意继续投入资金的，一定是可以快速产生现金的项目或领域，如果一个项目前期销售较差，去化率不高，或者项目所在城市或位置较差，继续投入资金的意愿就不高。

该高管告诉经济观察报，下降三分之二施工强度，不仅仅是他所在房企的选择，他预测，整个房地产行业施工强度降幅也差不多是这个比例。

施工强度的下降，意味着部分项目将无法按时交付，尤其是对预售资金监管账户余额不足的项目，如果集团总部本身资金链比较紧张，按期交付难度将加大，一定程度影响了购房者的信心和预期。

上述销售负责人也表示，购房者对潜在延期交付风险的敏感程度超出多数人的预料，即便是预售资金监管账户余额充足、正常施工的项目，购房者因担心烂尾，也发表断贷声明，以此让政府介入，确保按期交付。

他认为，在这种购房者高度敏感的背景下，期房销售逐步会被瓦解，“未来期房销售能不能继续存在还不一定”。

先紧后松

这一轮房地产下行始于2021年7月。

2020年底，央行、住建部召开重点房企座谈会，正式出台“三道红线”政策；紧接着，2021年初，针对银行“两个集中度”和22个城市集中供地制度相继落地；2021年7月，住建部等8个部门联合发文整治房地产市场秩序。

从恒大爆雷开始，金融机构开始对房地产进行抽贷，地方政府对预售资金监管趋严，加上房地产市场下行，房企流动性风险日渐扩大，多家民企陷入流动性危机中，监管层也逐步意识到形严重性。

2021年10月，央行提出部分金融机构对“三线四档”理解有误，需要保持房地产信贷平稳持续投放。宏观调控政策开始从收紧转向放松，此后，央行、银保监会等多次强调支持房企合理融资及房地产信贷投放。

虽然房地产融资政策放松了，但由于房企流动性日益紧张，大量民企融资环境并没有实质性改善，除了开发贷和按揭贷有所改善外，其他融资依然困难，尤其是信用债发放几乎与民企绝缘。

一系列重拳之下，2021年下半年，房地产市场开始回落，一直持续至今，但得益于2021年上半年的行情，2021年全年商品房销售金额再次创下18万亿元的历史纪录。

进入2022年以来，调控政策继续秉持放松姿态，地方政府对“四限”政策不断放松，并逐步由三四线城市向一二线城市递进。与此同时，信贷政策进一步放松，多数城市的首套房利率已经低于5%，而且按揭贷款的放款周期也从之前动辄半年缩小至一个月左右。多数业内人认为，政策已经见底。

今年3月以来，包括上海、北京在内的多个城市暴发新一轮疫情，疫情防控造成物理上的隔离及居民收入影响，虽然调控政策不断放松，但楼市成交持续下滑，一直到4月百强房企销售金额同比降幅在六成左右。

进入5月，随着部分城市疫情好转，加上之前积压需求释放，楼市开始进入修复期。根据wind数据，30个大中城市5月新房成交面积环比上升9%，其中一二线城市升幅均超过了10个百分点。

经过5月筑底，6月以来，由于房企半年业绩考核期收尾，对旗下项目加大促销打折力度，加上多数城市解除封控，楼市成交开始放量，30个大中城市新房成交面积环比上升74%，同比降幅也收窄至7.2%。

如果按照6月的势头，下半年房地产市场获得完全修复的可能性进一步增大，但施工强度下降的隐忧在这个时候爆发，由于预期不能按期交付，郑州等部分城市的部分项目购房者，以集体声明的方式宣布将断供，并迅速蔓延至300多个项目，叠加楼市本身脆弱性，7月房地产市场出现回调，30个大中城市新房成交面积同比降幅扩大至36.9%。

何去何从

上半年，开发企业到位资金同比降价25%，其中定金及预收款和个人按揭贷款分别下降38%和25%；土地购置面积同比下降48%，土地成交价款同比下降46%；全国房价同比下降了8个百分点。

从房企来看，世茂、中南、融创、中梁、绿地、雅居乐、旭辉、金科、卓越、融信、美的等房企的销售金额降幅均超过50%；新城、中骏、碧桂园和龙湖等房企降幅也在四成左右，民企中滨江降幅最小，为22%。

相比而言，央企、国企和混合所有制企业销售金额降幅相对较小，均在50%以内，其中招商蛇口、华润置地、保利、华发、远洋、越秀降幅均在30%以内，业绩修复程度远远高于民企。

在当前形势下，房地产如何走出危机，是各界普遍关心的问题。

对于未来楼市，销售人员徐颖表示乐观，她说，即便是房地产市场真的不行了，但北京作为一线城市，依然会保持相对旺盛的需求，“从2019年以来，需求基本以改善型为主，存量改善也可以养活很多开发商”。

据新华社报道，7月28日，中共中央政治局召开会议，再次强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

这也是政治局会议首次提出“保交楼”，在这之前，市场传言，已经批准一只3000亿元的基金，其中建行投入500亿元，央行投入300亿元，用来保交付。建行内部人士向经济观察报确认这一消息，但该消息并未获得权威机构的证实。

在上述TOP30房企营销人士看来，保交付针对的是已售存量项目，并不能给房企流动性带来改变，但是否会改善房地产市场预期，目前还无法判断。他认为，想要完全恢复市场信心，保交付政策不仅要覆盖存量项目，也要针对部分新开项目，“比如可以由国企央企或金融机构以商业化的方式入股项目，或接手现金断流的项目，大部分民企的项目需要有类似的增信措施”。

2021年底，旭辉董事局主席林中在接受经济观察报采访时曾建议，由国家牵头成立一只平准基金，用来购买房企的债券，在房企通过销售改善流动性局面后，可以在适当的时机退出，彼时他认为这是救助房企主要途径。

目前来看，这一愿望显然无法实现。一家大型金融机构的人士告诉经济观察报，在优先保交付的背景下，更多照顾的是购房者而非房企，“对房企有一定利好，但利好程度比较有限”。

他进一步表示，即便是保交付，但对于金融机构而言，也不是针对所有待交付项目，“一定是一事一议，精细化程度会很高，当然也会有适当的商业诉求，但具体怎样，只有落地才能知道”。