政治局最重磅定调：稳房地产关键还是“保交楼”

前程无忧

“三线四档”、土拍“两集中”、金融信贷收紧等政策的影响下，房地产市场整体趋冷。最近一个月，全国多个城市烂尾楼盘的“停贷”风波，让房地产风险再次成为各方关注的焦点。


其实，数据显示，从15家银行回应来看，涉及停工项目的逾期按揭贷款总额约为22.12亿元，占该行按揭贷款余额比例平均不足0.01%，整体风险可控，未对整体市场产生更大的冲击。


从各大银行公告来看，工行停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占该行按揭贷款余额比为0.01%；农行初步认定“保交楼”风险按揭贷款余额6.6亿元，占该行按揭贷款余额比0.012%。


规模小、占比低，这是事实，但风险仍不可忽视。而且衍生影响更大，对购房者的直接影响间接影响都不小。



市场终于等来了最近的政策风吹：
7月25日，在A股三大指数和H股恒生指数全部“飘绿”的背景下，地产股却逆市出现上涨，且板块涨幅位居行业前列。地产股此次出现规模上涨的原因与一则传闻有关。当天上午，“有关部门即将成立纾困基金和棚改专项债”的消息在市场上流传开来，地产股股价随即出现拉升。


更大的关注是在28日的政策：7月28日政治局召开会议：会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。


最关键的是保交楼：
从趋势看，当下房地产市场的主要问题是保交楼，房企的资金链安全成为政策的关注点，越来越多的稳定政策出台，全国多个城市烂尾楼盘的“停贷”风波，让房地产风险再次成为各方关注的焦点，中国此前的房地产模式之所以不可持续，根源还是地产行业层层“加杠杆”，把房子炒成了金融产品。


从趋势看，预计各地的房地产宽松政策有望继续加码，只有保交楼实现，市场才能真的稳定。


7月截止28日，累积已经超过85城市当月发布了稳楼市政策接近90多条（


在5-6月单月都超过百城刺激稳定楼市的情况下，在前期基础上，7月各种房地产政策继续升级，在限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上，7月出现了多城市发布购房直接补贴政策，另外针对当下烂尾楼集中爆发的情况，已经超过10个城市出台了对应的政策。


2022年截止7月28月，年内房地产调控已经超过560次！同比上涨接近70%，2022年房地产调控继续刷新历史记录。


简单的总结2022年7月来全国各地房地产政策，调控政策松绑主要有几个特点
预防烂尾楼、增加购房补贴成为7月政策的最大新特点
各地购房补贴不断加码，利用各种利用增加购房补贴


陕西咸阳、重庆高新区、四川遂宁，西安发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》。
汕头市住建局则在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，在开发商取得《商品房预售许可证》前，不得收取预售款；商品房取得《商品房预售许可证》后，才能将监管账户用于收取预售款。


河北省沧州市住建局发布《关于征求（征求意见稿）意见的公告》指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明 " 购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除 " 字样；未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。


加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题，早在 2003 年央行出台的【121 号文件】中就明确表示，" 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 "" 企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金 "。


预售资金的提取必须符合建设进度，因为建设到什么程度是一目了然的事情。比如建设到 30% 才允许提一部分钱，而不是用这个监管账户的钱先提出来去建设 30% 的房屋进度，应采用谁审批谁负责的原则。在这个游戏规则里面，需要防止银行既做裁判员又做运动员，这才是问题的关键。


整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待更大力度政策。



级别最高的会议内容第一次明确了保交楼的重要性后续政策肯定会持续加码：


首先：从房地产市场看，购房者最看重的是房价稳定+交房如期，现在两者的确都面临很大问题，所以房地产市场远未见底。


其次：稳定房地产的核心是交房安全，所以后续针对保交楼肯定会有大幅度的政策出台，而且最近传闻的千亿级别救市资金肯定会很快落地，否则楼市很难企稳。


第三：从市场看，分化依然是趋势，一二线不会明显松绑政策，之前市场谣传北京等城市全面松绑，不可能。


第四：从趋势看，什么时候买房核心还是看保交楼的政策力度，不用太着急，市场的确从最困难的时期走出，但3季度还会在低谷。随着更多政策出台，市场有望四季度走出低谷。