别再误判楼市

sanasnoz

原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观

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房地产和互联网，是20年来我国经济发展最大的两个引擎。但近几年的肆意发展，暴露出了高杠杆高周转和恶意垄断的问题。国家重拳整治后，发觉严重拖累经济增长。

房地产和互联网的规范绝不是一朝一夕可以完成的，而是一个循序渐进的缓慢过程。所以，我们看到去年的遏制变成了今年的扶持。

房地产和互联网，还有很长的路要走。切不可误判大势。

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房地产行业，2021年9月是政策底，从此由紧变松；2022年5-6月是市场底，各项指标数据开始触底；2022年下半年是回升期，量和价都会显著上浮。

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这轮房地产下行的根源就是“3+2道红线”，和疫情没有直接关系。想要房地产转危为安，必须适当调整这两个政策。

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交房问题的核心就是缺钱，不管这个钱暂时由谁来出，最终都必须是靠百姓买房这唯一途径来解决！只有广大百姓开始入市接盘了，房企才能有钱活下去，交房问题才能彻底解决。没有老百姓的资金注入，光靠房企、银行、政府之间的资金空转是不行的。

说白了，只要让楼市回暖，一切问题就自然解决了。

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取消预售制会导致所有房企资金链紧张，容易触发金融风险，会造成全国各地大面积土地流拍，地方政府财政收入锐减，体制内员工收入降低，还会导致楼盘开发周期延长房价上涨，更重要的是，取消预售不仅无法解决现在的交房问题，还会造成更多的交房问题发生。

从预售转换到现售，是个循序渐进的长期过程，绝不可一蹴而就。未来实行现房销售当然可行，我自己也举双手赞成，但是在当下的楼市下行期，贸然取消预售，楼市就会直接硬着陆。不要在下雨天修屋顶，要到顺境中再改革。这是最基本的道理。

海南现在是全国唯一全省实行现房销售的省份。但海南的模式无法全国推广。因为海南的房地产业占比GDP很低，而且现在海南的供地都是租赁住房和安居房，纯商品房极少。所以，实行现房销售完全没问题。

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2020年，大家是想方设法的套取经营贷消费贷来买房，而2022年政策更松，利率更低，但大家都不愿意买房了。

2022年6月，M2增速达到11.4%，已经超过了2020年的最高点。现在不是货币不够宽松，而是银行有钱贷不出去，大家都不愿意贷款买房。

说到底，是因为大家看不到楼市回暖、看不到新房交付，看不到房价上涨。预期始终很悲观。

所以，让楼市回暖，是救市唯一途径！

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央行的数据显示，6月末，我国住户存款比年初增加了10.3万亿元，创了近几年的新高。

半年就存了10万亿，只存钱不花钱，主要是对疫情的担忧，对未来收入的担忧，对楼市下滑的担忧。

很多人都说房价太高了，大家没钱买房了，其实，这是误判。大家根本不是没钱买，而是对楼市的信心还没有恢复。

只要楼市一回暖，房价一启动，这10万亿存款再叠加杠杆涌进楼市，将是何等下场！

完全不用怀疑大家的购买力。大家手里有钱不敢花，银行有钱放不出，这才是急需解决的关键问题。

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现在各个三四线城市救市招数花样百出，比如给公务员发补贴买房，买房优先提拔优先录用，卖一套房奖励中介1000元等等。这种小打小闹的救市根本没用。

想要去库存涨房价，只有货币化棚改和房票棚改这个途径。因为三四线的问题是没有需求，所以必须大批量的人为创造需求，才能达到去库存的目的。

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今年9月开学后，北京所有区都将开始执行教师轮岗。很多人认为这是学区房的大利空。

但是，我可以负责任的告诉你，各地的学区房不会消亡。

教师轮岗、多校划片等政策，只会短期打击最顶级的极少数学区房价格，但对学区房整体的高房价问题根本不会彻底解决。

只要入学还和产证和户口挂钩，那么高价学区房将永远存在。

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2022年6月，M2增速比上月多0.3个百分点，M1增速比上月多1.2个百分点。M1和M2增速的剪刀差第一次开始缩小。

接下来的2个月非常重要，假如M1增速继续显著大于M2，剪刀差继续缩小，那么楼市大行情即将来临。

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美联储、欧盟都在拼命加息，但是今年下半年我们至少还会有一次全面降准和5年期LPR的降息。

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7月14日，财政部公布了2022年上半年财政收支情况。数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，同比下降31.4%。地方政府性基金预算本级收入同比下降了29.7%。

没有哪个行业能如此严重的影响财政收入，这才是救市的第一原动力。

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7月21日，国常会议明确：“消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。

这次会议首次将房地产内容放到了消费板块，而且认为住房消费仍应成为经济的主拉动力。

去年底，高层时隔多年再次承认了房地产是支柱产业，这次又承认住房消费是经济的主拉动力。房地产的地位再次获得提升，救市力度也会再次升级。

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7月25日，网传我国将可能出台房地产纾困基金和棚改专项债。因此导致房地产股大涨。

这个传言的真实性很大。我认为救市不止如此，还会有更多的利好政策在排队等待。

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上半年我国经济增速是2.5%，二季度增速只有0.4%，全年要完成5.5%的增速难度不小。

7月底也就是过几天即将召开的政治局会议，一定会对房地产行业吹暖风、出政策。让房企敢拿地，有钱拿地，让老百姓敢买房，想买房。

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7月15日，国家统计局的数据公布：在5月房地产的各项指标已经环比回升的基础上，6月的数据再次环比大幅回升。正如我上一篇文章《2022年下半年，楼市十大预测》所说的：楼市已经见底，2022年下半年，楼市触底回暖已经是板上钉钉的事！

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2022年的金九银十，楼市会比较火热，大家拭目以待。

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我在6月6日的原创《这几个城市，会上涨》中明确说到：“南京、苏州、成都、佛山、东莞、重庆这6个强二线城市，接下来成交量和房价都会开始上涨，抓紧时间入手”。

两个月过去了，事实再次验证了我的判断。

现在入场还来得及，千万别再误判了。

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屌丝逆袭的途径：一、自己创业；二、加入创业团队：三、想办法买套房。

安分守己、墨守成规的人，注定一败涂地。努力做个斜杠青年，多试多接触才能知道哪个赛道更赚钱。

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牛X的人找方法，傻X的人找借口。对现实要隐忍、对未来要期待、在当下要作为。不要寄希望于社会为你改变，要想尽一切办法在一片狼藉中努力前行。