地产大规模救市还会来吗？房地产市场未来走向已明确

arrarpetahack

房地产市场一直期盼的大规模救市政策迟迟未能到来，尤其是针对开发商的融资政策，一直未能有良好改观，“三条红线”就像水库的大坝一样，牢牢地守护着房地产行业最后的底线。这让很多行业中想要“躺平”的人始料未及，因为他们认为高层可能会像‬2008年一样大水漫灌，从而解救行业于危难之中，从而他们也可以从中进一步获取更大的收益。



房产救市
然而，他们失算了，高层更多从市场层面、从利率层面，让购房者的购房成本稍微降低一些，而大规模的救市却在开发商的“期盼中”迟迟未能到来，这使得前期快速扩张的开发商处于非常危险的境地。



风雨欲来
为什么高层没有大规模救市呢？分析其原因主要如下：
1、该局面应该在高层的预料之中，风险整体可控。据统计全国差不多接近10万家房企，其中排名前10的开发商约占80%以上的市场份额，接近9万的开发商都是僵尸企业。因此，在产业升级的今天，房企作为过去三十年贡献最大的企业，同样首当其冲，“三条红线”就是高层明确转型的冲锋号，结构升级必然就会淘汰行业中的落后产能，让不具有核心竞争力的房企自然淘汰。如果非得说高层没有预料到的可能就是上半年的疫情反复，高层也在第一时间从财政政策和货币政策上进行了应对，但是，大家一定要明确，这种应对是针对全行业的，而不仅仅针对房地产行业。



产业升级
2、即使想大规模救市，高层也是有心无力。近几年房产交易额基本维持在17万亿左右（仅新房市场），相对于2008年的2.5万亿，增长了接近6倍。对于这个体量的市场，高层能从哪里获得这么大的资金量啊？有人说：过去印钞的数量还少吗？但是，现阶段已不具备大量印钞的条件了（货币的锚不允许超发。）
3、每个城市的房地产市场分化较大，需要各地政府因地制宜，实事求是。实事求是一直是高层治国的核心思想，房地产市场高速发展了20多年，各城市由于受到产业结构、人口、经济等各种因素的影响，分化现象特别严重，大包大揽、统一步伐并不符合市场经济规律，因此，高层制定底线，充分放权，让各地因地制宜，自主制定政策。
基于以上原因，高层短期内不会采取向2008年一样大规模救市的措施，那么后续房地产市场会如何发展呢？主要有如下猜想：
1、房企结构将会进一步调整，开发商数量将会大量缩减，以国企、央企和少量精英民企为主。因此，对于近期购买新房的客户而言，一定要合理避坑，能买现房就不要买期房，能买国企就不要买民企。
2、救市会来的，但不是现在。高层不大规模救市的核心原因之一是当前的规模，然而对于当前的市场而言，高质量的发展才是当前所需要的，因此，经过此轮结构化调整之后，留下来的开发商，才是高层重点救助的对象。
3、市场层面将会继续呈现多样性：
a）一线、新一线城市房价和交易量将会保持稳定：该类城市当前房地产调控政策相对比较严格，还具有一定的余量来进一步防范市场环境的变化，同时，各地抢人大战愈演愈烈，强大的虹吸效应是对这些城市房价和量的有力支撑；
b）二三线城市将会呈现稳中有降的趋势，不管是价格还是规模；该类城市人口有一定支撑，而且刺激性政策也在大规模释放，尤其是信贷政策。然而，这种“买玛莎拉蒂送500块优惠券”的活动吸引力确实有限，还需要从房价层面来下功夫。
c）而四线及以下城市则是要防范系统性风险的问题，防止断崖式下跌。过去10年，四五线城市的房地产开发如火如荼，很多县城的体量几乎超过整体的人口数量，同时，当前农村改革的大方向下，系统性风险将不得不防。



烂尾
以上仅为个人对于房产行业的一些猜想，仅供参考。