2022年楼市走向逐渐明朗，高房价或将“失守”？该不该买房有数了

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值得肯定的是，过去一年，大多数房企的日子都不太好过！根据克而瑞的统计数据显示，2022年上半年，百强房企累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期的降幅也达到了27.8%。其中，近8成百强房企累计业绩规模同比降幅高于30%。更值得一提的是，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企销售门槛，较2021年分别下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%。
或许大多数人都没有想到，2022年上半年，百强房企的销售门槛竟然不到百亿元，要知道，在2021年同期，百强房企的销售门槛可是达到了177.7亿元，与2022年上半年的差距一目了然。



除此之外，还有两组数据非常值得我们关注！其一，根据国家统计局的数据显示，2022年1~6月份，全国商品房的销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%，商品房销售额为66072亿元，同比下降28.9%，由此，我们可以计算出2022年上半年的全国商品房均价为9586元/平，比2020年的9860元/平，还要低。其二，同样是国家统计局的数据显示，2022年6月份，全国70个大中城市，有48个城市的新房价格同比下跌，只有21个城市的房价同比上涨，其中，一、二、三线城市的住房售价同比变化分别为3.3%、-0.2%以及-2.8%。



我们需要格外注意的是，以上楼市种种数据的变化，是在2022年楼市调控不断松绑的背景下出现的，而且，2022年这一轮的楼市调控松绑程度要比往年更有“亮点”，不仅包括下调首付比例、降低贷款利率、解除限购和销售，甚至还包括发放购房补贴等等措施，严格意义上来说，2022年这一轮的楼市松绑程度，并不亚于2015年的“棚改去库存”，不过，尽管如此，截止到2022年7月底，2022年楼市却仍然未出现昔日的火热场景！这是为什么？笔者认为有“3个原因”不可忽略。



首先是房地产金融措施的调整。众所周知，2020年8月底，住建部、银保监会等房地产主管部门给部分试点开发商制定了“三道红线”的任务指标，分别是剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2021年，“三道红线”的试点范围再次扩大，几乎涵盖了大部分的房地产开发企业。
不可否认的是，在“三道红线”的影响下，大部分房企都遇到了融资贷款困难的情况，我们都知道，房地产开发是需要大量现金流才可以实现的，“三道红线”的问世，相当于直接阻断了房企的高负债运营模式，虽然这样做可以大范围控制楼市金融风险的发生，但对于大多数房企来说，日子却不太好过，这也就是近年来个别房企会出现“暴雷”的主要原因之一，总之，这次房地产金融措施的调整，意味着房企的高负债运营模式已经宣告结束，同时，也意味着楼市“降负债”“去杠杆”的开始，像炒房这样的行为，未来会越来越困难、风险会越来越大是不可避免的。



其次是稳地价的深化影响。过去多年，我国房价的持续上涨，与地价的持续上涨是有极大关系的。但从2021年下半年开始，多地开始着手稳定土拍预期，比如下调土拍溢价、降低起拍价以及重点城市开始实施“集中供地”的新规等等，更重要的是，尽管2022年这一轮的楼市调控松绑力度非常大，但几乎未见松绑土地市场的政策新规，这足以说明，相关部门对于“稳地价”的重视程度不容小觑。



最后是市场信心不足，购房预期持续走低的影响。近一年多以来，房企暴雷、烂尾楼事件等楼市负面消息层出不穷，再加上疫情发生这两年，大家的收入普遍降低，生活压力比较大，所以，大多数人对于市场的信心普遍不足，购房预期也在持续走低。更重要的是，大多数人都清楚，如今我国的住房总量已经过剩，城镇化也已经进入缓慢增长阶段，住房需求难以消化当下庞大的楼市库存量，更何况，近年来，新生儿出生率连年降低、人口老龄化不断加剧，住房需求骤减或许难以避免。因此，面对如今的楼市，更多的人会选择观望，而不是选择入市。



介于此，2022年楼市走向逐渐明朗，高房价或将“失守”，也可以说，如今的楼市基本面已经无法继续支撑高房价的延续，这是既定事实，每个人都应该清楚。如此一来，今明两年该不该买房也就有数了。对此，你怎么看？