涨停潮！稳楼市新政不断，地产股将迎“V”型反转？

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房地产作为中国过去二十多年最大的引擎之一，也是最大资金沉淀池之一，对经济发展贡献巨大，因此行业动态备受投资者的关注。

7月26日，A股三大股指集体反弹，房地产板块成了领涨先锋。截至收盘，房地产开发板块指数涨幅超过3%，仅次于旅游酒店板块。个股方面，嘉 凯 城、三湘印象、中交地产、阳光城、中南建设等涨停，招商 蛇口、金地 集团、南国置业等大幅跟涨。



港股方面，内房股同样再度延续强势上扬，截至收盘，旭辉控股集团、碧桂园涨幅均超过13%，时代中国控股、中骏集团控股、合景富泰集团、新城发展、富力地产、雅居乐集团等涨超5%。

消息面上，今日，中房协与浙江房协在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，除数家房企，信达、中金、浙商银行等金融机构参与了此次会议。

楼市政策利好频出

地产股的大涨，依旧源于政策端的刺激。

日前，江西省宜春市下辖樟树市发文，凡在2022年7月1日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，财政给予1000元奖励。这是楼市政策中的又一创新，对中介进行补贴，有助于激发中介积极卖房的热情，客观上也是创造更好营商环境的体现。

南京高淳区也出台促进房地产市场健康发展有关政策，即日起至2023年6月30日期间在当地购买新建商品住房将补贴1%，同时优化入学政策。给予购房补贴、优化入学政策、优惠贷款利率，成为刺激市场的三大利器。

今年以来，房地产市场的政策环境持续回暖，多城接连放松楼市调控，稳楼市政策数量再度延续前期井喷态势。

中指研究院数据显示，7月以来，全国已有62省市发布稳楼市政策超70次，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策将持续，供需两端政策均仍有空间。

对于未来政策走向，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示：

一是住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；

二是优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；

三是热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；

四是各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；

五是一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。

国务院21日召开常务会议，部署持续扩大有效需求的政策举措。其中在房地产方面的表述为“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。”整体来看，下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持。

市场数据持续回暖

随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，市场整体开始复苏，政策端的利好，在市场数据上也得到了体现，新政效果初显，已经对房地产市场起到了推动作用。

首先是房贷利率持续降低。

7月房贷利率持续下降，放款周期不断缩短，均创2019年以来新低。据贝壳研究院发布的103个重点城市主流房贷利率数据，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7BP和2BP，较2021年10月最高点分别下降137BP和91BP。平均放款周期为25天，较上月缩短4天，较2021年10月最高点缩短了49天。



中银证券认为，房贷利率至少还能下调至4.30%，对释放需求有进一步作用。

其次是房屋成交持续回暖。

从上周(7月16日-7月22日)市场数据反馈来看，新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄9个百分点；二手房成交面积同比增速虽小幅下降1.3个百分点，但同比仍保持正增长。分情况来看，一线城市新房表现更佳，三四线城市则聚焦二手房市场。

新房市场方面，43城新房成交面积372.9万平，环比上升2.0%。其中，一线城市新房成交量面积周环比+23%，周同比+13%；二线城市周环比持平，周同比-38%。

二手房市场方面，15个城市二手房成交合计169万平米，周环比-5%，周同比+4%，月度累计同比-1%。其中，二线城市二手房成交量面积周环比-5%，周同比+14%，月度累计同比+9%；三四线城市周环比+3%，周同比+34%，月度累计同比+7%，数据持续回暖。

东吴证券指出，随着放松政策加码出台，居民购房信心逐渐恢复，未来2-3个月销售或将是V型回暖。

机构看多声渐强

在此情形下，机构也开始“唱多”。

申银万国证券指出，中短期来看，认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。

从中长期来看，机构认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升，维持房地产板块、物业管理板块的“看好”评级。