从“梭哈”到“小步快跑”，你可感受到楼市的变化？

前程无忧

北部新城实景图
随着行情变化，开发商的营销策略又变了。
过去，因为“懒得”多次审核材料，不少楼盘都是工程推进到一定量后才去领证，往往一领就是三五百套。一些热度较高的楼盘更是喜欢“梭哈”。
但最近一段时间，时不时去领一次证的“小步快跑”似乎更为常见。

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本周五，月映海棠园完成首次登记。根据销售员的消息，320套房源预计吸引3300-3400组家庭登记，触发社保排序。
这是近半个月内北部新城完成的第三次预售登记了。最早公示的是热点红盘星创城映月璟园的10号楼，其次是5号楼。
其中，登记时间较早的10号楼100套房源吸引922组家庭登记，综合中签率10.85%；5号楼104套房源吸引501组家庭登记，综合中签率20.76%。
在房源面积、推盘数量、销售均价等几乎相同的条件下，5号楼中签率较10号楼翻倍，或与月映海棠园的分流存在较大关系。



“海棠三子”区位图
这边厢才月映海棠园刚登记完，那边厢更靠近城北万象城的春知海棠苑就传出即将领证的消息。
据销售透露，项目预计在25号（下周一）领证，27号-29号登记，首开1、2、7、8号楼的160套房源，建筑面积均为160平方米左右，均价31200元/平方米，与月映海棠园相同。
根据这个节奏，隔壁的燕语海棠轩或将跟在春知后领证。
如果一切顺利的话，就意味着短短的一个多月内北部新城迎来4个项目的5次开盘，但累计推盘量可能还不到1000套。除“海棠三子”的首发之作月映海棠园外，其余单次推盘量或都为百余套。

2

不仅是勾庄，滨江、未来科技城、星桥、临平都有不少楼盘在“加速度”，涉及均价从24000元/平方米到51500元/平方米不等。
位于西兴单元的江晖府，6月28日取出首张预售证，7月9日才完成选房，7月14日就又申请了一张新的预售证。两次开盘的房源除位置不同外，其余要素大致相似。
6月底首开推出115套139-198平方米房源，最终962组家庭登记，综合中签率11.95%；7月这张预售证上的主力户型也是139-198平方米，推盘量为111套，最终739组家庭登记，综合中签率15.02%。
长河板块晓月映翠和江晖府节奏一模一样，也是6月28日公示首张预售证，7月9日选房，7月14日领出第二张预售证。但推盘量会大一些，中签率相对高一些。
第一次，项目推出292套108-139平方米房源，986组家庭报名，中签率29.61%；第二次，推出372套108-173平方米房源，814组家庭报名，中签率45.7%。
临平区的两大地铁盘中骏鼎湖未来云城和月映星语园亦是如此。



鼎湖未来云城项目展示中心
9号线南苑站附近的鼎湖未来云城正在进行第6次登记，推出201套108-139平方米户型房源，均价28500元/平方米。自2月底首开以来，该项目保持每月一证的速度快速出货。
3号线星桥站附近的月映星语园本周刚完成第4次开盘，140套房源吸引242组家庭登记，中签率57.85%。
“当红炸子鸡”杭珹未来中心可能是杭州今年推盘最频繁的项目之一了。自2月底首开以来，已经领出7张预售证，其中2月底1次、4月2次、5月3次、7月1次。
有趣的是，随着时间变化，单次推盘量也在逐渐减少。2月底首开378套，4月平均每次278套，5月平均每次209套，7月就只有151套了。

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摇号规则不变，为什么营销策略变了？
这主要取决于开发商对市场的判断。随着大经济环境的影响，不少开发商预判今年整体市场相较去年将有一定幅度回落，因此要重点聚焦几个高能级城市，杭州就是其中之一。
“现阶段要不要投资看机会，但手头的房子一定要抓紧卖。越是好的城市越是要抓紧出货，保证整个公司的平稳运作。”某开发商投资总监透露，今年是防守期，全国型房企的基本思路都是一样的，减少资金沉淀。
另一位营销总监则直言，随着行情变化，“梭哈”的模式很可能造成流摇或者选不完的情况，少量高频则可基本保证售罄。“一旦流摇或者被剩下，房子就没那么好卖了，因为购房者倾向热销盘，你这个剩下就说明有问题，别人不要的我也不要。”
更为重要的是，集团层面的考核可能也已相应调整。“现在更重视拿地到售罄的时间，现金回款才是王道。”
那开发商“小步快跑”对购房者有什么影响吗？
当然，最直接的影响就是你在摇A盘的时候不用担心错过B盘了，因为B盘可能过半个月就会领新证。你只需要选择眼下摇什么就好。
其实，营销策略的回归也是市场平稳的表现。过去市场大热，开发商丝毫不担心去化问题，所以才会选择相对省力的“一把清”。
但现在，市场趋于平稳了，分化就开始出现了。接下去要新开的楼盘中，不排除一些热盘继续会一次猛推几百套、甚至近千套的方式，但多数项目还是会回到更常规的方式下，小步快跑。