楼市企稳“压舱石”：新一线城市反弹，“藏品”大宅受热捧

前程无忧

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
过去20多年的房地产狂飙突进，极大地释放了居住、商业消费需求，也将全国常住人口城镇化率迅速提高到64.7%的较高水平。
大家可以清晰看到，资源吸附力强大的一二线城市，无疑是最大的受益者。当前国家经济进入“降速提质”的新阶段，房地产作为支柱产业，也深受影响。
特别是去年底以来，“稳经济”成最强音，其中关键一环的“稳楼市”又扮演着“压舱石”角色。年初以来，从银根到新政，各地楼市松绑力度空前。
6月以来，成都、杭州等新一线城市受益于限购松绑等，楼市率先呈现“企稳”迹象，如惠誉所预期的，大部分二线城市的新房销售虽不会强势反弹但会适度复苏。
有别于以往的是，这轮购房需求分化明显，“刚需扎堆二手房，改善引领新房”。新房一度陷入“豪宅化”内卷后也加剧洗牌，顶端产品很受热捧，又该如何理解？

·壹·

经济低迷背后，财富“大挪移”

芸芸众生，这两年多来最大的感受，无疑是疫情彻底改变了生活。放眼全球，又何尝不是这样？“疫情后遗症”正在深刻影响地球人，最终都要反映到经济上。
去年底，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友说，“美国在疫情以后实行了无上限的货币宽松。实际上，整个世界经济已进入一个货币洪水的阶段。”
以美国为例，虽然今年3月、5月及6月分别加息25个基点、50个基点及75个基点，但通胀不降反升，6月CPI同比上涨9.1%，再次刷新近40年以来最大涨幅。
再看中国，6月下旬官方曾明确说，近年来我国一直实施稳健的货币政策，没超发货币，主要指标在合理区间。但看今年6月末，广义货币(M2)余额升到258.15万亿元，同比增11.4%，创下历史新高，已很惊人。
宽信用效应下，一个典型现象是，地方平台大额举债。参考央行6月金融数据，实体企业和民间投资信心仍显脆弱。反映到群体层面上，中产及以下普遍“挣钱很难”。
不同于过去经济高增长周期的宽信用扩张，当前低增长下的宽信用对社会各阶层的影响或更加深刻长远，无形中或加剧财富大挪移，但显然更有利于富裕阶层。
胡润财富报告，很好地印证了这一典型现象。截至2021年初，中国拥有600万元总财富的“富裕家庭”数量已达到508万户，比上年增加7万户，增长率1.3%。
“中国高净值人士尤其是企业主，都在积极寻找新的财富创造赛道和模式。”胡润说，过去一年，新能源、半导体、生物科技和体育相关产业增长较快。
其预判，特别是科创板和北交所的诞生，接下来的二三十年，也会是一个资本时代。
为何会这样？一个关键因素，就是这部分潜在的财富人群拥有更广泛的投资渠道，更重要的是，具备超乎常人的眼界与格局等。

·贰·

新一线引领新经济，未来财富增长高地

2022年上半年，共有53家科创板公司上市，主要分布在六大科创主题行业，其中新一代信息技术产业占26家，高端装备制造产业占10家，生物产业占8家。
据清科最新数据，从今年上半年境内外上市企业中企城市分布TOP15排名看，新一线城市的苏州、成都、南京等非常抢眼，其中苏州14家、成都9家、南京8家。



今年6月中旬，中国经济周刊曾统计报道，科创板科开板三周年之际，相关上市企业达到428家，从24座万亿GDP城市看，除了上海、北京最强之外，科创黑马花落苏州，杭州、成都、合肥等新一线城市也很抢眼。

数据来源：各地统计局，制图：中国经济周刊

这意味着：受政策引导、资本助力的双重驱动，重点城市围绕引领创新科技新方向的“新经济”赛道上大力扶持、培育优质企业，竞争尤为激烈。
再仔细来看，深圳和广州的科创公司数量被苏州超越，广州又被杭州甩在身后，这意味着新一线城市正在飞速崛起。
为何核心城市围绕科创竞争如此激烈？业内一致认为，科创板真正聚集了国内最具科创实力的企业，是各地乃至全国实现产业升级的重要力量。
相比一线城市，苏州、杭州、成都等新一线城市可以给到培育型科创企业更宽松、优厚的营商政策，从用地、办公、税收、人才引进等全方位扶持。
大家还会发现，苏州和杭州地处全国经济最富庶的长三角，与上海形成一体化互补，科创领先得天独厚，而地处西部中心的成都异军突起，既出乎意料，又合乎情理。
从世界500强入驻城市最新排名看，成都以268家位列中西部第一，说明营商环境持续领先，也成为全球跨国企业精英、高管将其作为第二故乡的聚集地。
相比苏杭，成都不仅腹地辽阔，又携手重庆打造成渝双城经济圈，还有一大优势是比一个肩京沪的“2000万+”的人口总量，将成其冲刺2万亿GDP大关的强大基石。

·叁·

空间优化调整元年，高端人居回归主城

近些年，成都的城建扩张尤为迅猛，最显著的是“南拓”和“东进”，天府新区和东部新区先后初成气候，让这座国家中心城市更有了国际范儿以及产业底蕴。

2022年初，成都市政府工作报告曾明确“今年将着力推动空间结构优化调整”，对中心城区、城市新区及郊区新城，虽都是“做优做强”，但具体定位和侧重点更清晰、明确了。
比如中心城区，核心功能将聚焦“高端要素运筹、国际交流交往、现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领”等，加速城市有机更新和产业重构，这类似北京，非核心功能将向外疏导。
以成都高新区、天府新区及东部新区为代表的城市新区，更多是聚焦科技创新、新产业、高端制造等，郊区新城的最大特色是生态价值及新型城镇化。
依此来看，成都在“全面践行新发展理念的公园城市示范区”战略引领下，中心城区将加快城市有机更新，融合了生态、乐活和人居等功能的城市板块更加稀缺，也将裂变出新的高端人居聚集区。
悉数成都高端板块演进史，大家会发现，从最初的浣花溪，到桐梓林，再到攀成钢，再到城南的金融城，以及后来被称为“国际门户”的天府新区，如今回归主城日益明显。
就成都主城而言，当前可开发用地最多的应是成华区。如今，近些年大力推进的“文旅成华”也初具风貌，生态宜居可圈可点。
从攀成钢迭代而来的攀成钢CBP板块（即Center中心，Business高端商务商业，Park公园水系。换言之，即拥揽城市腹地、尽揽滨江资源的板块），日益升温。
这个新兴的热门板块，被沙河生态水系所环绕，又有攀成钢、万象城、东郊记忆等环抱簇拥，开始成为承载成都财富人群高端人居的理想之所。

·肆·

豪宅去伪存真元年，“藏品”大宅独领风骚

年初至今，松绑楼市成为房地产的最强音。从近两个月全国楼市环比成交数据看，相对于三四线城市，一线城市及新一线城市率先企稳，有回升迹象。
从成都楼市来看，过去两三年受“高地价”影响，新房普遍“豪宅化”，售价高，户型大，想上车却高不可攀，曾经最火的像川发天府上城、中铁奥威尔等个别网红盘，数万人摇号，一房难求，却是不折不扣的刚需盘。
去年中期以来，成都部分品牌房企开始“降维”求变。今年初开始，“低总价、中小户型”的刚需产品大行其道。
这说明一个事实：疫情反复叠加经济低迷，即使有贷款低利率红利，当前对价格最敏感的始终是刚需、刚改需求，他们最容易受到“买涨不买跌”的市场影响。
与之相反的情形是，今年前5个月，总价千万以上的豪宅成交量却非常坚挺，个别重点城市成交套数同比大涨。据克而瑞监测，6月初疫情解封后的上海，平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。



为何一线豪宅会逆市热销？中泰证券首席经济学家李迅雷近日分析说，有些城市豪宅价格越涨越高，一房难求，很多人买豪宅都是一次性全额付款，原因是高收入群体的实际收入被严重低估。高房价结构背后，房价主要由愿意出高价者决定。
一线城市某资深观察人士认为，2020年开启竞争第一居所的较量，2022年是豪宅去伪存真的元年。
当前，成都高端市场正在经历“去伪存真”的深度分化，那些深耕高端和坚守匠心品质的顶级项目，被市场接受、追捧之余，也会形成自身独特的TOP级高端IP标签。
比如成功打造了“D10天府”和“锦麟府”的两大高端传奇的新希望地产， 如今又将“天府”+“锦麟”双剑合璧，在主城区强势推出“天府锦麟壹品”。

注：天府锦麟壹品意境图

在成都高端市场，敢在“天府锦麟”上加个“壹品”的后缀，除了新希望，暂无其他房企有这个勇气。放眼全国，也唯有汤臣一品这一先例。



从区位看，天府锦鳞壹品恰好就在成都攀成钢CBP板块中央，也是这个热门板块的首个纯住宅项目，主要产品是高层和叠拼。7月以来，该项目延续了去年10月首开时的盛况，随着可售房源不多，还不断升温。

注：天府锦麟壹品现场实景图

据项目方透露，单日到访量逾100位，约60%的VIP客户身价超2000万，约55%客户首访即决策认购，约70%高净值圈层业主再推荐，置业顾问单日人均接待18组客户。
实际上，天府锦鳞壹品前期曾获同行慕名考察接待超千位，周均访客超200组，2021年10月首开劲销4.6亿元，当季总成交破7亿元，今年上半年超额完成半年任务约118%，成交最高清水单价约34998元/㎡，贵价竞藏，荟集峯层精英。

注：天府锦麟壹品意境图

按理说，7月楼市是个淡季，但天府锦麟壹品凭借之前超赞的口碑与人气，在高端市场逆势书写“淡季不淡”的经典案例，不断创下新的热销传奇。7月以来单日最高成交额突破5000万元。

注：天府锦麟壹品现场实景图

目前，天府锦鳞壹品最后批次还有市面上稀缺的“叠拼”，共计7栋楼，28套房源，下叠330㎡14套，上叠350㎡14套。当然，最后批次特意加推了高层1号楼，共计60套，主力户型是58套204㎡。
对高净值客群而言，此次高层加推集城央脉、纳万象，将是收藏最后的“藏品204”。
这栋被定义为“藏品级”的大宅，也是最邻近沙河一线的城央观景厅，具备约270°环幕视野，部分户型可轻松眺望339电视塔、蜀峰468等城市天际线。
近二环滨河眼界大宅，唯此一栋，压轴献映。