楼市的选筹逻辑，失灵了

arrarpetahack

最近，我们发现了在广州新房市场上，购房者选筹逻辑的一些微妙变化。


不同于过去两年，购房者一门心思“一路向东”，买房共识扎堆集中于天河、黄埔两个板块，顶多再考虑一下概念扎堆的南沙。


但如今，在读者咨询的过程中我们发现，对于区域的共识已经逐渐消融。越来越多的读者不再拘泥于某个板块内的比较，而是出现了全城选盘——


比如，大壮名城和凯粤湾哪个更好，天河壹品和中旅天宸府应该怎么挑？


买房越来越像一门技术活了，购房者看得越多，越迷茫。


那么，当在楼市普涨期教育出来的选筹逻辑失灵，新的共识还没诞生的混沌时期，到底在广州要怎么买，买在哪里，才能最大程度地让资产保值呢？







一个现在大家普遍认可的逻辑是：抓住确定性。


在以往，买房的逻辑是“当下价值”+“预期涨幅”，这一轮房住不炒深入人心之后，预期涨幅基本被清零，大家逐渐抛弃了“搏暴击”的期待，更看重的，更多是当下肉眼可见的一切。


而这个选筹倾向，首先体现在板块的选择上——


成熟板块的确定性一定强于还停留在概念的板块，市区的确定性一定好于郊区。


所以，肉眼可见的是，如今广州中心区域与近郊板块的热度有着截然相反的表现：


黄埔、南沙的人才政策收紧后，库存高企，不断有楼盘打出感人的“骨折价”；


而另一边，市区核心地段推出的新盘却一房难求，内转房加价百万元流出。


连开发商都在用脚投票——


广州第二轮集中土拍上，市中心的靓地依旧遭到了各大央国平的围猎。


在广州传统的中心四区中，荔湾、越秀已经逐渐边缘化，确定性向海珠、天河聚拢。


而这两个板块中，天河无论在产业和配套的能级，还是成熟度，都依然引领中心区。


就说一个数据吧。


从今年一季度的经济数据来看，在疫情之下，天河区以一己之力扛起了全市的大旗，是广州唯一一个GDP超千亿的行政区。












除了板块，产品的选择也是非常重要的一环。


一个显而易见的结论是：改善产品的确定性会比普通的刚需产品要更强一些。


首先，就像我们在上一part说的那样，上一轮调控基本打掉了房地产的投资属性和教育属性，再叠加疫情影响和三胎政策的出台——


一个真正关注改善型产品的时代，正在降临。


其次，在经济不确定性增强的时间点，一线城市核心地段的改善产品更像是一个金融避险资产——


实体经济不好做，资本市场跌跌不休，对于民间经济发达的区域来说，一个很明显的趋势是，民间资本更愿意选择买房，改善居住环境的同时，让资金以固定资产形式沉淀在楼市，成为相对稳定的资产配置。


数据也说明了这种趋势。


前不久，中指院数据显示，今年上半年，代表房企改善类产品成为销售主力，一线城市90—140平米的首改产品增幅最大。


可见，大户型正在逐渐替代小户型，成为主流。







而具体落到广州这座城市上，也有着同样的趋势。


中原地产发布的广州楼市半年报显示，在二手市场上，今年前6个月，刚需购买力不断下降，小面积户型的成交量一直在缩减。


而120—144平米的房源，成交量不降反升，是所有面积段里增幅最多的。







因此，个人认为，在这个节点，120—140方左右的住宅是相对合适的选择。


这个面积段大部分都设置了3-4房，对首改比较友好，可以满足二胎的居住需求，同时，也规避了超过144平米必须缴纳豪宅税的负担。

所以，在广州，到底应该怎么买房呢？


最具有确定性的，就是天河板块内120—140方面积段的产品了。


我们翻了一下，在售的新盘中符合以上要求的，有天河壹品、珠江花城和保利天汇。


这几个盘，怎么选呢？


不知道大家伙还记不记得，几个月以前，我们曾表达过这么一个观点——


在买房这件事上，比“跟着产业走”更重要的是产业里面的“含科量”。


如今，高新科技、新工学是产业里的“显学”，就连刚刚公布的高考分数线，都能看出这类人才流动的趋势——


在一些省份，北京航空航天大学、北京理工大学、华中科技大学这一类纯理工类高校今年的分数线，堪比中国人民大学、武汉大学这种综合性传统名校。


而在房价方面，这样的趋势早就存在了。


从硅谷到北京后厂村，再到深圳南山区，高新企业越扎堆越能吸引集中的高薪人群，培育足以打败CBD的房价涨幅。


在广州，最确定的高“含科量”区域在天河智慧城。


这里不仅吸引了网易、小鹏汽车、极飞科技等2500多家科技企业进驻，而且，还处在广州最新的科技创新轴上——


这条轴线将各区的科创节点串联起来，占据了诸如人工智能、数字经济、芯片等未来广州含金量最高的产业。







保利天汇处于天河智慧城的起步核心区，天河壹品也算是在智慧城的范畴之内，而珠江花城的位置，已经远离天河核心区，在接近黄埔的位置了。


但如果再从居住层面来说，天河壹品暂时没有地铁，底商欠缺，生活相对不方便，珠江花城同样距离地铁较远，而且周边就是工业区，污染和噪音比较严重。


而保利天汇距离地铁要更近一些，位于21号线大观南路地铁站旁边780米，步行可达的距离。


这是一条已经开通了的地铁线，25分钟内可以通达珠江新城、金融城以及科学城三大都市圈，十分方便通勤。


而且，项目周边还有规划中的19号线，开通之后，与海珠、荔湾这些老城区之间的联系会更加方便。


更重要的是，这还是一个总建面约78万㎡的大盘。大盘就意味着配套多，配套全，生活方便。


保利天汇自带约12万㎡的商业体，目前已与星巴克、肯德基、华润万家等品牌达成意向签约。

（商业配套示意图）

而且，保利的教育资源也很自给自足，小区内部就配建了1所中小学和1所幼儿园，


大概可以设想一下未来在这里的生活场景——


上班前，先在星巴克买杯拿铁咖啡；下班了，去幼儿园接孩子的路上，可以顺路在商超买菜回家；不想出门的时候，在业主群就能参与社区团购，零食日常用品送货上门……


因此，这样的产品，在推向市场后，实实在在地，获得了购房者的用脚投票。


今年上半年，天河区的销售套数、销售金额、销售面积排行榜，保利天汇占据了半壁江山，位列第一。

（上半年天河区网签排行榜，来源：克而瑞）

如果加上部分已成交未网签数据，上半年保利天汇合计卖出了50亿元，是市区具有稳定流量的超级网红盘。







忍不住安利一下，最近，这个项目又要上新了，即将开放诚意登记。

（项目示意图）

小道消息，这次主要是136-142方的户型，东南侧就是奥体山体公园，可以做到全南向望山景无遮挡。

（城市景观图，仅供参考）

讲真，这样的大户型，在寸土寸金的天河东板块，是很难得的。


不仅身处引领中心区的天河，确定性高，而且不超豪，还能四房改善一步到位，并且，从家里的窗户望出去，还能暂时逃离嘈杂的城市，还你一片悠然的绿意。


前不久，我身边一个住在天河北的朋友就向我吐槽——


最近我们小区买了两房、三房的业主，都已经纷纷翻新改装，想扩大空间使用面积。


现在他们多少有点后悔，为什么当时没有咬咬牙买四房，想换房吧，周边房价太高，又舍不得离开天河区。


因此，这么一个位于天河的四房项目，还是可以给自己一个机会，前去看看的。