楼市，还在泥潭中挣扎

arrarpetahack

▣作者：老船长

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上半年的经济数据公布了，努力保住了正增长的局面。


消费、投资、工业制造，都算有所恢复。


但房地产，貌似还在泥潭中挣扎。







1—6月，全国房地产开发投资同比下降5.4%；其中，住宅投资下降4.5%。


房屋新开工面积下降34.4%，房屋竣工面积下降21.5%。







而这时的房地产投资，已经不单单是东北在下降，东部、中部、西部全部出现下降。







商品房销售面积同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。







同样，无论是东部，还是中西部，还是东北，销售数据几乎都是两位数的下滑，东北的销售数据甚至下滑了40%左右。


库存量也在继续飙升。


6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%。其中，住宅待售面积增长13.5%。







1—6月，房企到位资金同比下降25.3%。其中，国内贷款下降27.2%，定金及预收款下降37.9%，个人按揭贷款下降25.7%。


房企的信心，也尚未完全恢复。


所有的数据都在表明，房地产还深陷泥潭之中。

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但如果看房价数据，似乎又是另一番景象。







按照上面公布的销售面积和销售额，可以计算得出全国的平均房价。6月份，9753元/平的房价，甚至比5月份还上涨了。


房地产还在底部的时候，房价却率先反弹了。


这也反应在各个城市身上。







6月份，70个城市的二手房，21个环比上涨，48个下降，还有丹东房价与上个月持平。







与前两个月相比，房价确实在回暖。但也不过回到了今年3月份的状态。


21个上涨的城市中，成都环比上涨2%位列第一。


这已经不是成都第一次拿到冠军的宝座了。







从今年初到6月，成都新房涨幅拿下3次第二名，3次第一名。二手房涨幅，则是拿下四次第一名。


而6月份2%的涨幅，更是罕见。


成都的房地产市场，正在加速回暖。


环比涨幅排在第二的，是成都的小弟南充，涨幅也达到1%。


杭州、合肥、北京、广州、无锡、重庆、青岛、太原的涨幅，都超过0.5%。


在48个环比下跌的城市中，宜昌、吉林、岳阳、哈尔滨、深圳的环比跌幅都超过了1%。


哈尔滨的房价已经分析过多次，高库存、人口流失、疫情冲击，跌势不见好转。


而深圳，也成了四大一线中，唯一还在下跌的城市。


包括沈阳、天津、南京、兰州、郑州、武汉、贵阳在内，重要的二线城市也没能躲过环比下跌的命运。


如果以同比涨幅看，70个城市中只有12个房价上涨，三亚持平，57个城市房价跌回一年前。


12个上涨的城市：


成都、海口、北京、上海、杭州、广州、无锡、赣州、长沙、厦门、重庆、昆明


除了赣州之外，要么是省会、要么是一线、要么是经济强市。


房地产的分化大潮，核心城市永远涨的逻辑，至少有一部分是真的。


57个下跌的城市中，垫底城市被黑龙江包揽，牡丹江下跌11%，依然垫底。排在第二的，就是哈尔滨。


如同鹤岗一样，牡丹江也出现了5万一套房，均价算下来甚至能低到576元/平。







当地中介介绍，这些房子普遍位置偏、户型差、设计差，而在市中心的新房，均价还在5000元/平，甚至在江南新区，还有高达8000元到9000元不等的房子。


与哈尔滨、鹤岗类似，人口的持续流出，不断下滑的GDP，都让牡丹江的房价跌跌不休。


此外，大理、安庆、贵阳、常德、宜昌、吉林、洛阳、石家庄的跌幅，都超过了5%。


6月份的房价，从环比来看有所回暖，但同比来看，整个楼市还在底部盘旋。

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挣扎，用来形容当下的楼市，再合适不过。


尽管6月份的销售面积和销售额都在同比大跌，但环比5月份却是大幅上涨。







甚至，环比上涨的幅度已经接近70%。


第三方的数据，也给出了这个结论。







易居、中指、克而瑞、华泰证券这些机构给出的TOP100房企销售额，6月份的环比都大幅上涨。







15个城市的新房去化率，都比5月份有所增长。比如杭州，6月份的去化率高达84%，合肥达到74%。


单从环比的数据来看，市场正在好起来。


但不能忽视季节性因素。6月份是上半年结束，不排除房企冲刺半年销售目标，实行优惠政策的因素。


楼市大规模松绑调控，也帮了不少忙。







仅在6月份，就有68个省或城市出台80次救市政策。虽然比5月份下降不少，但总体态势还在宽松。


甚至出现了农产品换房，小麦、大蒜、水蜜桃、西瓜，噱头的意义已经大于实际。


6月的小幅回暖，并不见得能延续。


央行公布的《2022 年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，二季度倾向于“更多储蓄”的居民占 58.3%，比上季增加 3.6 个百分点；倾向于“更多投资”的居民占 17.9%，比上季减少 3.7 个百分点。


上半年的住户新增存款，更是达到了10.33万亿元。


疫情冲击之下，买房人的信心依旧在谷底。


楼市，想从泥潭中爬出来，为时尚早。