期房变现房来了！楼市，开启破冰模式

arrarpetahack

作者：子非鱼

01 | 多个城市启动现房销售

在持续半个多月的楼市最热舆论话题冲刷下，预售制的改革，终于有了实质性推动，楼市开始破冰。
近日，福州市下辖的永泰县在推出的一宗挂拍土地公告中，明确写着“按现房销售实施”。



这是此次舆论风波之下的首个开展现房销售的项目。
纵观历史，很多后来看起来是转折点的事情，都是发生在当时的一些不经意的事件当中，更何况这一次，波及的面积还这么大。
希望十年之后回望今天，当下发生的一些事情，的确能够成为中国房地产发展的拐点。
当然，福州只是这一轮风波中开启现房销售的第一个，并不是拉开现房销售大门的第一人。
第一人当属深圳。早在2016年，在龙华区推出的一宗地的挂拍要求中，就已经写明现房对外销售。到2018年，广东省房协一场内部讨论中，直接建议：
在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
当时深圳也只是尝试了一下，广东省房协也只是一个提议，由于当时的房地产并没有当下的烦恼，相反正处在如日中天时期，这一提议并没有大面积推行。
不过，在广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等城市的个别项目，确实在试点现房销售。前几天，我去东莞寮步的时候，就看到一个开发商打出的标语“能够现房，何必期房”。
深圳打开了预售制变革大门的一丝缝隙，广东省提出了想法，但真正将这扇大门彻底推开的人，是海南。广东省只是提议，只是小面积试点，海南省则直接将提议变成了现实。
2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：
自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
这就是在此次舆论风波中，海南能够成为为数不多的置身事外者的原因。海南之后，北京、杭州等地也在个别项目中开启了试点。



来源：头条图库
02 | 预售制的功与过

客观来说，即便有海南开了个好头，即便在舆论风波之下，福州率先开启了试点，但要彻底将期房销售变成现房销售，还有很长的一段路要走。
因为，这事急不得，无法一蹴而就，无法大刀阔斧，关联着整个金融系统的稳定性。本号的观点很明确，一定要改变，但需要循序渐进。
要了解这背后的逻辑，还得了解清楚预售制的逻辑。
预售制是内地从香港学到的，在香港叫“卖楼花”，但只学到了糟粕，却没有学到精髓。
香港的卖楼花，方法差不多，就是房子还没建好，开发商就可以拿出来开盘预售，开发商拿着预售的钱完成后期的建设，并继续去拿地。
但香港在卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。
有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。
上世纪八十年代末，内地结束了分房时代，开启了商品房时代，预售制也辗转从香港进入深圳，从而普及到了全国。
但在发展的过程中，我们只学到了预售制带来的快周转，却没有完善后期对购房者的保障机制建设。这一点，成为当下预售制饱受诟病的根本原因。
客观来说，预售制符合当时的内地房地产发展要求。
当时，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活，城市房屋需求快速增加，而预售制带来的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。
由于没有后期的保障机制，在过去几十年的发展当中，也出现了不少开发商跑路，烂尾，粗制滥造，豆腐渣工程等现象。
在那个城市化快速发展的时代中，只能通过加强预售资金监管来缓解这一矛盾，在发展中解决问题。
换句话说，在当时预售制的弊端虽然显现，但功仍大于过。
但时至如今，房地产格局已经大变。变化有三：
第一，全国商品房供应远大于需求。
根据克而瑞的统计，截止到4月份，全国商品房狭义库存6.08亿平方米，商品房广义库存则达到了惊人的38.4亿平方米。
第二，城市化进入了后半程。
1978年至今，中国的城镇常住人口只有1.72亿人，到2021年已经增加到9.14亿人。城镇化率也从17.9%上升至64.72%。



然而，2021年的城市化率只比2020年增加了0.83个百分点，这是1996年以来，城镇化率增速首次低于1个百分点。
第三，人口拐点已经出现。
在近日本号分析全国各省市自治区人口的文章中，已经梳理过，2021年全国有16个省市自治区人口负增长，1个零增长。



数据来源：各省市自治区统计局
此外，全国出生率即将与死亡率交叉，全国人口拐点也不远了。
在供应爆棚、城市化放缓、人口拐点到来的大背景下，中国房地产的发展速度自然会降下来，今年上半年的数据，已经是最好的说明。
在这种背景下，预售制已经不仅仅是鸡肋，而是负累，过已经大于功。期房销售变现房销售，势在必行，但征途漫漫。
03 | 期房变现房，征途漫漫

预售制变现房销售，最好的大力推进阶段，是房价上涨期间，也就是上一轮大牛市期间。
因为那时候的房企都不差钱，都富得流油，期房变现房，他们有能力承担，一方面融资顺畅，另一方面回款理想。



来源：头条图库
然而，当下的房企，在上一轮牛市期间因高周转债务率高企，在三道红线之下，需要加速偿还债务，另一方面销售市场变冷，回款越来越难。
在这种背景下，如果大刀阔斧推进，必然会引发更多房企出现债务危机，出现更多的烂尾楼。出现更多当下楼市最热舆论话题，会触发系统性金融困境。
所以，在当下的大环境下，这事急不得。本号再一次强调自己的观点，期房变现房必须推进，但需要循序渐进。
本号认为，可以在一些财力雄厚的城市，比如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州等城市快速推动。
在这些城市，选择一些资金宽裕的房企，特别是央企国企，需要带头执行，全面推动现房销售。
让实力派城市与国企央企打头阵，等时机成熟，也即肃清了这一波楼市问题之后，再逐渐向全国大面积推广。