竭力“恢复楼市”？2022年下半年，楼市或将出现3大趋势

前程无忧

文：桐影
1998年以来，房地产市场发展迅速，对拉动就业、促进经济发展发挥了重要作用。然而，随着城市面貌的日益更新，房价也水涨船高。



以前都说房子保值增值是对抗通胀的最好工具。然而，随着近年来房地产市场的明显变化，人们开始对买房产生了怀疑，担心轻易买房会砸到手里，不着急下手成了很多人的真实写照。的确，如今的房地产市场呈现出另一种景象：市场需求被透支，那些“追涨”的投机者开始自食其果。没有人买高价起步的房子，刚需购房者在高房价的氛围下也无力买房。
据数据显示，1-6月商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%，商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。



按照过去几年的市场惯例，上半年低迷，下半年都会竭力恢复赶上来，那今年接下来的半年时间是否能够恢复？
据专家表示，房地产市场有望在下半年复苏，但存在反复和不确定性。他建议，要加大力度，采取四项果断措施，助推楼市进入良性循环。一是确保下半年经济的可持续复苏和增长，千方百计保持复工复产；二是采取有效措施化解风险；三是调整调控政策，发挥一二线城市的风向标作用；四是实施新市民安居工程，与化解房地产库存相结合。
无独有偶，对于下半年，房地产经济学家任泽平也预测，部分地区的房地产市场将在第三季度或下半年明显复苏，尤其是人口流入量大、经济基础扎实的城市。华夏新供给经济学研究院院长康佳也认为，房地产市场将在2022年下半年回暖，但距离“繁荣”还有很长的路要走，不会出现像前几轮调控那样的“过山车”式的摇摆。



受停贷风波的影响，今年下半年楼市走势势必受到影响。对此，某售楼部营销总监表示，下半年卖房难度会大大增加。的确，对于新房销售的工作人员来说，既要宣传楼盘的各种优势，又要打消人们对楼盘烂尾的顾虑。另外，目前房价走势不稳定，受“买涨不买跌”思想的影响，很多购房者会开始观望楼市，推迟下半年的购房计划。
那么，购房者是否应该在下半年买房呢？在买房之前，大家要对楼市的走势有一个简单的了解。接下来的日子里，楼市可能会出现这三个趋势：



松绑阵营的扩大
房地产业推进了经济，但房价却一直涨涨跌跌，让很多人叫苦不迭。有人买房是为了投资增值，房价涨了，对他们来说乐见其成。但是有些人把所有积蓄都花在买房上了，如果房价突然下跌，他们就会有抵触情绪。
因此，高层应该控制房价，帮助房地产业的发展。目前，南京、杭州、无锡、合肥等地都有不同程度的购房政策松绑，未来会有越来越多的城市加入放松管制的阵营，人们的购房补贴和限购数目都会加大。



楼市两极分化
从这段时间层出不穷的花式售房案例中，我们可以看到，许多城市都面临着清除房地产市场的困难，用小麦大蒜西瓜换房的营销案例，则是彻底将这一层遮羞布摘下。
上半年出台楼市利好政策的城市主要是三四线城市，鉴于中国房地产市场两极分化严重的现状，三四线城市祭出大招救市也就不足为奇了。而反观一线城市和强二线城市，尤其是上海的楼市，可以发现楼市两极分化越来越严重。对于购房者来说，要谨慎选择城市买房。



消费者将会更加理性
购房理性除了表现在货比三家之外，还表现在的消费者会量力而行，而不会购买超出自己消费水平的房子。虽然现在有购房贷款，但是更多的人理解住房贷款带来的压力，所以不会出现无脑贷款，导致无力偿还的情况。
值得一提的是，上海重点园区企业在经历了停工停产的谷底后，基本上已经全面复工。在其他企业生产线爆满，赶进度争分夺秒的时候，一些房企却在忙着给总部“搬家”。



据不完全统计，自2000年以来，已有约40家房地产企业将总部迁至上海。然而，仅2022年上半年，已有约10家房企将总部迁出上海，占当时将总部迁至上海的房企的25%。迁出的速度远远快于当时迁入的速度，并且迁出的大多是百亿规模的房地产企业。
究其原因，有专家认为，随着三条红线、贷款集中度等政策的实施，销售规模不再是衡量房地产企业信用资质的指标，债务、现金流、偿债能力成为房地产企业融资的重要指标。"也就是说，即使在上海，房企也不一定能够融到资金。”



此外，许多房地产企业在未来2-3年内将出现融资缺口，只能依靠项目销售来偿还债务，这将进一步加剧房地产企业销售和偿还债务的压力。在一定程度上，如果民营企业的融资渠道不打开，民营企业的债务风险就会持续，他预计，今年下半年将会有更多的房地产企业将总部迁离上海。
无论是房企退出，还是业绩下滑，都在传递着“市场仍难乐观”的信息。但进一步来说，住房回归民生属性的步伐会加快，因为房地产的本质是居住，房地产企业看到自己的实力，转向稳定发展，央企更应该履行社会责任。对此，你怎么看？