在这里，我看到了宁波楼市最脆弱的一面

arrarpetahack

自从6月下旬老司机推出存量房估价业务以来（见文末小字），我们已为三十多位房东提供了价格建议报告。

到目前为止，我仍然认为这不是一項赚钱的业务，但它最大的好处，是让我们对于宁波二手房的真实状况，有了更加深入和全面的认识。

当然，估价业务也切实帮助到了这些房东，如果他们能够做到知行合一的话。在未来残酷的买方市场中，了解市场的房东，比依靠感觉的房东，更有机会率先逃出升天。


老司机绝非危言耸听，每一套房子的估价，其实都是宁波二手房的一个微小的切片。这样的切片累加串联起来，我们发现了宁波楼市一个惊人的事实：

二手房市场出现了断层。

也就是说，一部分二手房，现在几乎找不到基础客户了。

在最近一系列文章中，老司机都在关注二手房，包括老破小、老旧大、学区房以及豪宅。

我们发现老破小的客群在萎缩，大量的近郊二手楼盘在分流老破小的基础客户；

我们发现老旧大成交极其困难，许多优质地段的老旧大贴着地价在卖，价格甚至还不如郊区盘；


我们发现次新豪宅仍然是卖方市场，量价都受卖家控制；

我们发现学区房可能仍处于历史性高点，尽管去年以来已经有一定幅度下跌。



估价方案做得越多，我们对宁波二手房的现状认识得越清晰，也越感到悲观。目前仍有一部分人在追逐新盘，在梦想几年后脱手可以大赚一笔，事实上，二手房市场已经不再给他们这样的机会了。


老司机可能是宁波第一个，也是唯一一个从二手房的角度，来看待新房的投资前景的人。这不但是广大购房者的一个盲区，也是广大业内人士的一个盲区。


不少业内专家说起新楼盘来如数家珍，但对二手房市场的情况，两眼一抹黑。


一个浅显的道理是：任何住宅的投资，最终都要通过二手房市场变现，如果我们对二手房的了解还停留在道听途说，那么新房投资无疑是莽撞和不计后果的。

这恰恰是目前宁波新房市场的现状，人们热衷于谈论某个楼盘，或者比较某几个楼盘，根据这些泛泛之谈做决策，完全不了解二手房市场的现实。


老司机相信，这种浮躁的投资，未来一定会遭到清算。

宁波二手房真正呈现出的、令人担忧的现实，并不是我们常听到的倒挂，而是便宜也卖不掉。

比如房龄超过十年，总价超过400万的二手房，几乎无人问津。

总价的“分水岭”效应，在二手市场体现得十分明显：

200万以下的二手房，基本是老破小，面对的是最基层的首次置业客户（或学区房客户），成交量相对比较稳定；

200-300万的二手房，分流情况已经出现，既有老城区老破小，也有城郊小三房可选，如高桥、小港或慈城；



300-500万的二手房，已经是首次改善型客户的选择，它们面临新楼盘的竞争。新楼盘的优势是“新”，而许多人买新不买旧，同时新楼盘强大的营销和现场包装，也是二手房完全没法比的。

除了烂尾的风险外，新楼盘在这个价位碾压二手房。


特别是超过400万的二手房，成交难度已成倍上升，太多房东挂牌一年以上，成交还遥遥无期。


500-800万的二手房，往往是十多年前的豪宅，要么就是大面积的学区房。

要找这个价位的二手房客户，甚至比离异女找多金无子女的离异男都难。不幸的是，这两年推出的大量新盘，也都瞄准了这个价位段。在新楼盘的抢夺之下，有多少客户会考虑二手房？


800万以上的二手房，则是另一个世界，一般二手房到不了那个层级，够得上的，往往是5年之内的次新豪宅。

在这个细分市场里，供应量很小，但需求却旺盛，因为这些次新豪宅不仅新，而且口碑正劲，又是现房，有钱人趋之若鹜。


相应的，新楼盘在这个价位段没什么优势，营销和现场包装唬不住这些见多识广的有钱人，他们往往更看重圈层的选择，朋友住哪里，他们就买在哪里。

所以，从400万到800万，这个价位段的二手房，断层的空洞越来越大。如果你持有的房子刚好在这个区间，最好有个心理准备，市场给你的反馈，可能远不如你的预期。

有时候老司机甚至忍不住想，这个价位段的二手房，是不是宁波楼市这座大厦里，最脆弱的那根柱子？

哪怕是豪宅，在这个城市里，无论曾经有多风光，也不值得长期持有，甚至不值得持有超过十年。


许多人拿宁波和上海、杭州比，它们的豪宅能卖到多高，宁波还有多大的上升空间。这样的比较是没有意义的，因为他们忽视了一个最基础的条件——供求比。


上海的豪宅可以经久不衰，是因为上海的富人规模足够庞大，而供应相对偏少。事实上，上海各个价位的二手房都不愁卖，在这么大的城市里，二手房挂牌量只有宁波的五分之一。


而市区人口是宁波的三倍。

算下来，宁波二手房的供求比是上海的十五倍，房东面临的情况要糟糕得多。



这就解释了为什么宁波的豪宅都是一阵风：风光无限的中央花园，锦地水岸，海景花园，长岛花园，上院等莫不如此。时间拉长到十五年，哪怕当年的顶豪，现在的售价也趋近平庸。


历史已经证明，除别墅外，宁波其他的豪宅持有得越久，跑输大市就越多。


根本的原因，是宁波的有钱人规模太小，他们就像一阵风，流行什么就追逐什么。当年流行三江口，他们就把三江口买到了二万多；后来南商火了，他们又把鄞州公园买到了三万以上；再后来东新成了顶流，他们又把明湖买到了四万加。


但由于接盘手不够，当新的热点出现后，这群有钱人必然会转移，以前的热点逐渐被抛弃，最终沦落成平庸。




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宁波的豪宅要想持续跑赢大市，必须满足两个条件中的一个:

第一，豪宅的供应大幅减少甚至断供；

第二，有钱人大幅增加，足以买下越来越多的新豪宅。

现在看两个条件都达不到，所以长远来看，宁波仍没有能稳定跑赢大市的豪宅，最佳的选择，仍然是在次新房阶段，就把它卖掉。




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