楼市面临“滞销潮”，下半年将竭力“恢复楼市”？央媒给出答案

sanasnoz

#房地产降温易，降价难，难在哪#



在“工资多少，买房才毫无压力”这个问题上，相信大部分人可接受的范围是在1~2个月工资/平之内。例如，月薪10K的人，选择单价1-2万的房子，这样月供水平约是薪资水平的一半或是持平。如果夫妻两人都是同样的收入水平，这样买房，生活质量也不会下降太多。但问题是，多少人能达到这样的收入呢？
统计年鉴2021显示，将14亿人口的家庭人均可支配收入分为5个级别，最低的20%收入仅有7868元。换言之，夫妻的话每人月平均只有600多元，而次低收入人群则有16442元，月平均1300多元。通过数据不难看出，月收入在1000元左右，甚至更低的人群占比最多。这与高层提及的“我国有6亿群体每月只有1000元收入”基本吻合。
对此，有业内直言不讳揭露，国内超半数家庭可能都在做错误的资产配置，因为数据显示，我国家庭有近70%资产在房产中，这是不健康的投资方式，一旦风险降临大概率会有很多人失去抵御能力。所以专家建议，购买总价超过50万房子，月薪低于7000元的刚需不建议买房。
房说君认为，这无疑给中低收入购房者提了个醒，也是比较理性的，买房不要去做超过能力范围之外的事情，毕竟不少人甚至连“能否还起月供”问题都没考虑过。在经济下行、打击投机炒卖、严控房地产金融、整治楼市乱象的大背景下，房子的“货币幻觉”已经开始消失，继续投资房市大概率会亏本。事实也是如此，楼市面临“滞销潮”，市场走势或超乎想象。



以2021和2022年1-6月的楼市数据作对比：
投资方面，2021年，全国房地产开发投资72179亿元；今年全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。
建设方面，2021年，房屋新开工面积101288万平米；今年房屋新开工面积66423万平米，下降34.4%。
销售面积方面，2021年，商品房销售面积88635万平米；今年商品房销售面积68923万平米，同比下降22.2%。
销售额方面，2021年，商品房销售额92931亿元；今年商品房销售额66072亿元，下降28.9%。
可见，无论是投资、开工还是销售，反映市场热还是冷的关键数据，几乎全线下滑。其中投资下滑比例最小，有两种可能：要么材料、人工成本上涨，投资的钱不见踪影，要么投资的钱流入土地市场，但是没钱开工。但不管怎么说，看了这些数据之后，不禁让人产生疑问，楼市屡屡受挫，面临“滞销潮”背后，是什么原因导致前6月楼市“普降”？主要有3因素。
1，楼市“去金融化”跨出关键一步
尽管三道红线和两条红线措施在2021年初正式实施，对房企的融资和购房者的贷款作出一定的限制，但房说君认为，真正出效果还是在今年。不仅仅是因为前六月楼市数据齐下降，更主要原因在于楼市“去金融化”跨出关键一步。
毕竟过去这些年，房地产已经和金融体系深度捆绑：房企疯狂拿地，银行和房企高杠杆运作房地产开发；购房者超出自身经济实力入手多套房，一旦接手者变少或是断了收入来源，房企爆雷烂尾、购房者弃房不要的情况都可能发生。尤其是今年伴随着疫情影响，经济不平稳，更是加剧了这个情况。当然，想彻底摆脱十多年的房地产金融依赖，还需要一定时间，但可以看出我们国家正在有意识地剥离杠杆。



2，购房信心减弱
说句不好听的，过去大家买房大多是为了享受快速增值，实现财富增长乃至自由，但现在环境已经变了，据乐居财经发起的百城购房意愿报告，在谈及购房理由时，从多到少依次是满足刚性住房需求（占比34%），改善居住环境（占比27%），子女教育（14%），楼市松绑利好（12%）；此外，在针对“当前暂时没有购房意向的群体”，有38%的网友资金条件不充裕，18%的网友已有住房，15%的网友正在观望中，还有接近8%的网友是担心楼盘烂尾。
在房说君看来，市面上的购房需求千姿百态，但当前更多的还是受到高房价制约，只想单纯的用于满足家庭居住。除此之外，还有一个直观因素，经济增量改变导致买房信心不足，大家只想解决温饱，干力所能及之事，毕竟，很多人10年工资涨幅都不及房价一半。
3，出生率和结婚率走低
一直以来，结婚人数和出生人口对楼市有着举足轻重的影响，人口多，代表楼市后继力量充足，结婚家庭多，说明购房需求也大。毫不夸张地说，房改20年，之所有市场有源源不断的需求，房价也得以不断上涨，是人口调剂对楼市形成了利好。



不过，从近几年的人口和结婚率数据可以看出，人口增量正进入拐点，2021年出生人口和死亡人口基本持平，人口增量仅48万人，2020年结婚登记人数仅814.33万对，连续7年下降。如果按“房地产长期趋势看人口”的逻辑，我国的房地产市场未来可能会发生变化。
触底回暖？下半年楼市将逐步恢复？央媒给出答案
按照过去几年的市场惯例，上半年低迷，下半年都会竭力恢复赶上来，那今年接下来的半年时间是否能够恢复？
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在近日的国是论坛上表示，下半年房地产市场有望恢复，但存在反复和不确定性。所以他建议采取四大措施，助推楼市正向循环：其一保证下半年经济可持续恢复和增长，保持复工复产；其二加大开发并购贷款的力度，支持国内债务的延期；其三调整调控政策；其四实施新市民的住房安居工程，并与化解房地产库存结合起来。
无独有偶，中新网6月14日发布的房地产蓝皮书中提到，预计2022年房地产交易市场逐步修复。具体表现有：一季度成交量筑底，二季度成交价格实现止跌，随后在楼市措施调整下，二手房率先启动，带动成交回升，从销售端去化缓解房企融资压力，最终实现土市、房市的修复，预计2022年房屋销售均价上涨2.8%。
房说君有话说，作为央媒，转发的文献自然是得到了高度的认可，否则不会随意发布，可见，此番央媒以及高层的表态和预测，显然对下半年，乃至明年的市场走势作出了预判，房市正在从底部开始恢复，未来一段时间保持增长将是可预料到的事实，其中平稳是主基调，其次去杠杆化、去金融化，将是发展过程中更加着重的事情。
本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：小羊头）