取消预售，房价会进一步上涨，更不利于购房者？真是这样吗？

前程无忧

“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。”
上述言论出自北京盈科律所律所赵然之口。此话一经说出，就遭到了很多网友的反对，有人甚至直言，该律师很明显屁股坐歪了，他是典型的揣着明白装糊涂。



那么到底赵然律师的话对不对呢？首先，前半句“预售制全世界通行且合理”其实并没有说错。很多人都以为只有我们国家在实行预售制度，其实不然。美国、日本、新加坡等国家也有预售制的存在。
只是我们的预售制和其他国家的预售制有非常大的区别。以美国为例，预售制要求，买房人的按揭贷款必须等到房屋建造完后再发放，金融机构要在见到证明房屋符合居住条件的入住证后才会发放抵押贷款。说白了就是，房子全部完工，满足居住条件了，才能把预售资金打给开发商。这种模式下，购房者是不可能买到烂尾楼的。
再比如日本，预售制的要求是，除定金以外，剩余的房款，必须等到买房人入住后，才会把钱打给开发商。这也是在最大程度上保护了买房人的利益。



我国呢？预售制从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。
拿预售许可审批来说，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。严格一些的当属上海、北京，要求7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。
预售资金的拨付，更是分阶段：1、取得《商品房销（预）售许可证》的，可使用商品房预售资金监管额度的30%；2、达到主体结构封顶的，可使用商品房预售资金监管额度的80%；3、预售商品房完成不动产首次登记后，予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。
综上所述，虽然很多国家都在实行预售制度，但是因为制度本身存在差异，所以不能一概而论。最近几年，全国很多楼盘都出现了预售资金被违规挪用的情况，导致原本能顺利交房的项目，都无法如期交付，有些甚至烂尾很多年了。我们可以说主要责任在开发商经营不善，但归根结底是预售制的锅。



其次，取消预售，房价会进一步上涨，更不利于购房者？真是这样吗？在我们看来，取消预售制，房价不一定会上涨，且一定有利于购房者。一方面，过去这些年，房价上涨，哪一次也不是因为取消预售。另一方面，现房销售，结局再糟糕也不会比今天更糟糕。因为老百姓的买房款不会被挪用，更不会有烂尾楼的存在——大家购买的都是看得见摸得着的实物房子，你开发商敢烂尾，肯定没有人去买你的房子。这个道理太简单了，很多人还睁着眼睛说取消预售不好，肯定是没憋好事。用网友的话说就是屁股坐歪了。
取消预售房价会上涨吗？很多专家都说会上涨。理由是现房销售对开发商的资金要求比较高，开发周期长，开发商需要垫付大量资金，根本没有实力大规模开发楼盘。尤其是那些资金实力不强的开发商，取消预售，就可能破产。所以这会导致市场上大量的中小房企被淘汰，开发商变少了，每年卖出的土地会变少，对应的新房供应也会变少，供不应求则房价会上涨。
这套逻辑很多专家已经用了十多年了。早在2008年的时候，经济学家董藩就说过类似的观点。然而我想说的是，十年前这种观点是完全成立的，因为彼时我国的房屋处于严重供不应求阶段。



但现在再说这样的观点，显然是犯了经验主义的错误。因为经过过去十多年的不停开发建设，现在我国基本上已经不缺房了，有些城市的新房供应还是严重过剩的。
我们来看几组数据：1、央行报告显示，2019年城镇地区居民住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套住房；
2、国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。这明显已经达到发达国家的水平了；
3、根据克而瑞数据，5月份百城商品住宅库存量达6.07亿平方米，同比增长5%。截至5月末，百城库存去化周期达23.3个月。
按近6个月月均销售面积计算，一线城市短期库存出清周期13.9个月；二线代表城市出清周期18.3个月，；三四线代表城市出清周期23.4个月，市场库存去化压力较大。
从一二线城市来看，5月末有14个城市库存消化周期超过了24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，这意味着长春现有库存至少需要10年才能消化完。哈尔滨的去化周期也达到了106个月，是一二线城市中仅有超过100个月的两个城市之一。此外，一线城市库存压力也不容小觑。其中，北京5月末商品住宅去化周期达到27个月。



这三组数据很能说明问题：现在我国的房子不仅不缺，很多城市还出现了库存严重积压。尤其是很多三四线城市，五六年不开发，也不用担心没房子卖。一二线大城市同样如此，一两年不开发市场上的新房供应也是充足的。所以根本不存在取消预售，新房供应跟不上，房价上涨的情况。
如果真的存在这种情况，取消预售也可以逐步进行，中小城市先取消，大城市后取消。如此一来，所有问题不都迎刃而解了吗？
事实上，在我们看来，取消预售制还有三大显而易见的好处：
第一，全部现房销售，买房人不会再买到烂尾楼，至于因烂尾楼而产生的一系列不稳定因素，也都不会存在。这有利于房地产回归民生居住属性；
第二，现房销售时代，开发商必须拿出十二分的本领来造房子，我们国家的住房质量会整体得到大幅上升。那些偷工减料、偷奸耍滑的开发商会被淘汰出局，真正实现良币驱逐劣币。此外，现房销售，开发商为了快速卖房实现资金回笼，开发商会尽快完成商业、交通、教育等资源的入驻；
第三，节省资金。购买期房，交完首付和贷款后，一般人都要等待一段时间，可能是几个月，也可能是一两年。在这期间，购房者需要承担租房费用和银行房贷的双重压力。现房销售，真正实现了拎包入住，为购房者省去了很多不必要的开销。