“小商品之城”义乌楼市调查：有投资客抛售离场

前程无忧

县城楼市面临的问题，一是经济发展与居民收入情况不理想；二是县城居民基本都有住房，需求增长有限；三是如果供给量过大，楼市压力明显。

徐凡淋/发自上海

7月10日下午，2022义乌房地产交易会圆满落幕，来自组委会最新统计数据显示，现场成交金额共计3.35亿元。
时隔一年，2022义乌房地产交易会如期召开在组委会看来意义重大：今年年初，受复杂严峻的宏观经济环境和疫情冲击影响，义乌房地产市场出现行情下探和市场调整，此次交易会进一步稳定了市场预期、促进了行业平稳健康发展。
房产交易会上，滨江、华润、联利、商城、大悦城、碧桂园、美的、荣安、中海、建投、蓝城等40多个新房项目出现，囊括了当前分布在义乌各区块各项目以及即将推出的项目。从报道来看，各个参展房企的展位上看房、选房市民络绎不绝。
久违的热闹又在市场中出现。
义乌是一座典型的商贸型城市，商家云集。在义乌小商品城，有7.5万个商铺，超21万从业人员，云集近200万种商品，出口219个国家和地区。义乌也是国内外商入驻最多的县级市，被联合国、世界银行等称为“全球最大的小商品批发市场”。
在城镇化及经济发展的推动下，义乌发展迅猛，楼市也快速起步，吸引了投资、投机者前来寻找机会，房价最高时达到5万元/平方米以上，热度一直持续到2021年9月；随着政策调整，义乌楼市进入下行期，交易低迷，投资客纷纷撤离。
今年5月以来，在房贷降息、契税补贴等利好政策刺激下，义乌新建商品住宅、二手住宅周环比成交量、成交面积实现“三连涨”，楼市现短暂回温提升。据义乌房产网数据统计，2022年6月，义乌商品住房成交1006套，环比（5月587套）上升171%；成交均价28663元/平方米，环比上涨6.68%。其中，6月第三周成交住宅146套，成交面积16179平方米，成交均价24849元平方米；6月第四周成交住宅214套，成交面积25654平方米，成交均价25682元/平方米，成交量回升明显。
不过，义乌楼市在6月短暂回暖后，在7月成交量再度陷入低迷。据义乌房产网数据，7月1日~10日义乌网签住房80套，成交面积9194平方米，成交均价25117元/平方米，环比6月成交量呈大幅下降走势。
中指研究院浙江分院常务副院长高院生表示，义乌市场整体有效需求不足，投资客抛售也体现县城楼市新增需求与刚需基数不足的问题。实际上，不仅是义乌，很多县城都存在产业空心化、人口老龄化、没有外来人口支撑的状况，楼市去化也是一个现实问题。

有投资客抛售离场

今年5月，义乌市房地产领导小组印发《义乌市2022年购房契税补贴实施细则》，根据实施细则，凡在2022年5月26日起至9月3日期间，购买首套商品房住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴；购买二套及以上商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴。
契税补贴政策实施后，6月20日，义乌华润置地悦府第五期推出5栋楼共224套房源，吸引了1076户购房客“争抢”入围资格。随后，美的·云潮府、君兰锦绣也成交了多套房。
但销售好的楼盘屈指可数。
有楼盘销售人员坦言，“很多楼盘卖不动，去年开盘的云潮府卖了一年，130套房到现在还剩20套；融创·江山云起6月成交12套，已进义乌月销售排行前十”。
根据同策研究院数据，今年5~6月，义乌楼市新建住宅恢复明显，6月新房成交11万平方米，但新房库存约110万平方米，去化需要11个月。
6月6日，义乌调整新房销售政策，网签合同不再有限售文字体现，购房人拿到房本后即可上市交易，该政策实施后，义乌多家房产中介机构表示，二手房挂牌量明显增多。
7月10日，记者致电义乌亚和地产了解市场情况时，销售人员黄娟表示：“市场有不少投资客将房子简装后急于抛售，这之中有较多的义乌老板、温州老板，价格都能谈”。
记者梳理发现，挂牌多套房源的均为去年刚交楼的新房，如滨江金地·万家风华、蒲菏花苑等。对于市场上大量出售的次新房，程轩表示，“投资客不愿意放在手里。”
曾在楼市高峰期出现的39平方米售价300万元的绣湖中学区房，现在房东直降80万元每平方米2万元无人问津。
“义乌城市本身的发展不足以支撑过往那么高的房价。”在义乌长期从事房产交易的工作人员程轩表示。
同策研究院研究总监宋红卫表示，义乌房地产市场发展与义乌经济发展关联度较强，受疫情冲击及经济下行压力影响，义乌经济受到一定程度冲击，部分中小企业生存压力上升，抛售二手房部分原因是基于企业生存压力，急需现金流。
宋红卫认为，县城楼市面临的问题，一是经济发展与居民收入情况不理想；二是县城居民基本都有住房，需求增长有限；三是如果供给量过大，楼市压力明显。

房价曾经超过二线省会城市

义乌产业的发展以小商品经济为主，很多人家里开小作坊、小企业，由于规模受限，这些老板们赚到钱后，买不了杭州、宁波的房子，只能投资义乌的房子，进行财富保值。
随着城镇化发展，义乌在2018年~2019年进入高速发展阶段，美的、碧桂园、中梁、蓝城、绿地、众安、宝龙、红星、金茂等多家房企汇集义乌拿地；义乌的土地供应也从城市核心区向外扩散，形成义乌楼市全面发展势头。
据官方数据统计，2018年义乌共核发预售证37个，新建商品房累计批准预售共5990套房，销售面积78.33万平方米；同比2017年，入市房源套数和面积分别上涨180.7%和115.72%。2019年，义乌新房销售达1万套；2020年义乌新房销售达1.6万套，增速超65%。
短短几年间，义乌核心区商品房销售价格从1万~2万元/平方米上升至4万~5万元/平方米，高峰期义乌稠城街道的新马路公寓，由于对口绣湖中小学，售价达7.6万元/平方米。
“这几年诞生了很多‘网红盘’，如滨江金地·万家风华、金茂府、江山云起、稠城壹号院等。”程轩告诉记者，义乌本地人家里一般都有两三套房，部分拆迁户能分到四五套，有些是十几套，有的炒房客手上有二三十套房。
土地方面，2020年土地成交总额超402亿元，这一收入在金华乃至浙中地区成为了土地出让金最多城市。
根据中国房价行情网数据，到了2021年5月，义乌整体房价为2.67万元/平方米，同比上涨了21.5%。这座浙江省金华市下辖的县级市，房价已经超过诸多二线省会城市，在全国县级市中房价仅次于海南陵水县。2021年6月，义乌楼市迎来了它的高峰。
义乌房地产市场高热背后也与当地经济快速发展有关。义乌市统计局发布的《2021年义乌市国民经济和社会发展统计公报》（以下简称《统计公报》）显示，初步核算2021年全市实现地区生产总值（GDP）1730.16亿元，同比增长11.6%。按户籍人口计算，2021年义乌人均GDP达到20.06万元，同期上海市人均GDP为17.38万元。
在赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2021中国县域经济百强研究》中，义乌市高居第11位；义乌市雄厚的经济实力也为义乌楼市快速发展提供了物质基础和“基本盘”。
为了调控市场热度，2021年8月10日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组发布通知称将进一步加强义乌房地产市场调控。通知从优化土地供应，加强品质管控，制定房价、地价联审备案制度，推行“公证摇号”等9个方面着手，保障义乌房地产市场平稳健康发展；在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易；严格更名管理。
随着政策深度调控，义乌楼市出现回落。如今，在政策的回调下，市场在寻找新的机会。
绿城中国浙西区域相关负责人表示，面对复杂多变的外部形势，频繁反复的新冠疫情，笃定且努力是解决一切问题的方法。