这里的楼市突然火了？

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原创 张岳


房地产市场预期正在悄然改善！


面对国内外复杂的经济形势，中国房地产行业的复苏是一种必然。


从稳就业角度，房地产行业从业人员至少有1263.5万人；直接靠房地产业务生存的建筑业人员大约4000万；再加上房地产行业对财政的直接贡献，全国共计有约7,000万就业人口“吃房地产饭”。


从稳金融角度，截至2022年5月，全国住户贷款余额高达72.4万亿，其中以房贷为主的“中长期贷款”余额为54.9万亿。从更宏观层面看，个人房贷和开发商贷款占总体贷款比重至少在40%左右。


从稳增长角度，2021年房地产增加值占全部GDP的6.78%，如果加上建筑业则占了13.79%，综合上看，房地产对GDP的直接贡献仅次于制造业，是中国第二大行业。


而房地产市场预期的转折点，应该是从“最谨慎的地方放松”开始。


今年以来，我们迎来一场从中央到地方、从房企到市场、从信贷到限购的全方位、多角度的“松绑”。而不同城市对楼市松绑的力度和紧迫性，往往决定了城市资产的价值。


从最早的郑州、哈尔滨，到长沙、武汉，再到苏州、宁波甚至上海……全国的松绑力度和时间线是：内地>长三角>珠三角。


在这轮楼市松绑中，粤港澳大湾区的松绑政策是最滞后的，也是最谨慎的。


7月4日，随着东莞楼市新政的发布，市场立刻给出积极反馈，事件的背后可以解读出很多价值信息。

01

深圳客正回归东莞楼市

7月4日，东莞发布楼市新政：除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其他28个镇全部取消限购！


同一天之内，东莞再次将非限购区首付降至2成，双重松绑下，东莞市场热度有了明显升温。


克而瑞数据显示，东莞新政后连续三天，新房成交套数上涨近5倍（相比于过去3天）。单日新房网签套数连续突破150套以上。







上周末，东莞各大楼盘都出现深圳客的身影，他们多是家庭出行，有的已经转了好几个楼盘，各大售楼处的访客量和成交量都在提升。


多位项目经理称：不限购、2成首付和低利率，让很多深圳投资客嗅到了机会，甚至有客户没来看房就直接转定金锁定房源。


还有一些以前犹豫不决的东莞刚需，这一次也坚定地签下认购书，新政的确给购房者带来了信心。


为什么这么多深圳客跑到东莞买房？笔者认为不能单纯地用“投资需求”下定论，这是大湾区未来的居住趋势。

02

深圳人自发地流向东莞

事实上，深圳人去东莞买房不是一件新鲜事儿。


早在2018年，东莞就有超4成的房子被深圳人买走，2019-2021年，随着一系列限购政策的出台，东莞购房中深圳客占比慢慢跌至18.7%，但这仍是一个很高的比例。


为什么深圳人钟爱买东莞？其实这是他们权衡自身需求后的一个合适选择。


2020年深圳平均薪酬为10453元（数据来源：智联招聘），深圳工资中位数为5199元（数据来源：新浪财经）。这意味着面对深圳至少100万首付门槛，长达30年的万元月供，绝大部分家庭是无法承担的。










而深圳常住人口1756万，住房自有率仅约23%，深圳无房，且无力承担深圳房价的人口是一个非常庞大的群体。


年轻人到了结婚的年纪需要一套婚房，孩子到了上学的年纪需要一套学区房，老人年纪大了需要一套养老房……当多数深圳人遇到这些人生刚需问题时，他们是无法在深圳解决的。


对于这部分群体来说，想留在深圳，东莞是一个非常合适的选择。


那么，现在有多少深圳人住在东莞呢？


在广州市规划和自然资源局发布的《2020年广州市交通发展年报发布》中，我们可以看到深圳和东莞每天的通勤人数已经达到120.8万人次/日。







每个深莞跨城通勤人口的背后，可能都是一个由老人、夫妻和孩子组成的家庭。住在东莞，工作在深圳的群体，要远比我们想象中的多。


在《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》中，也提出深莞惠跨界交通需求增长迅猛，预计远期深莞惠跨界通勤出行约666万人次/日，非通勤出行约266万人次/日，其中城际线和城市轨道需求承担65%-70%的出行。


我们必须承认，东莞承载了许多深圳家庭的希望，深圳人在自发的流向东莞。

03

在两座一线城市中间享受生活

抛开通勤，从广深移居到东莞，反而是一次生活品质的升级。


作为全中国唯一个夹在两个一线城市中间，而且还对着出海口的城市，东莞拥有抵达一线城市的便利，却没有一线城市的拥挤和快节奏。







东莞的人口密度低，停车位多，地铁不拥挤，商场不用排队，市区还有很多闹中取静的地方，居住环境舒适。高速、城际、地铁、港口等出行方式丰富，去广州、深圳，香港，澳门都方便。


东莞的就业机会多，作为世界制造之城，工厂多，工种多，从高级管理到普通员工，就业机会都很多，近几年东莞聚焦产业升级，又涌现出一大批高学历高薪职位。


东莞的烟火气十足，由于外来人口来自全国各地，所以聚集了全国的美食，新疆烤串、兰州拉面、东北饺子、武汉热干面、陕西凉皮、肉夹馍、柳州螺蛳粉、过桥米线、沙县小吃、湘菜馆、川菜馆……应有尽有。


东莞的文化务实，重视人才教育。这里人情费用低，过年红包普遍单封10到50之间，营商环境公平，适合做生意办企业；教育公平性、透明性超过深圳广州，教师待遇不低于当地区公务员平均水平，各类人才奖励很丰厚。


最重要的是，即便是普通家庭，在东莞也能看到安家的希望。

04

东莞新政，让更多人看到安家的希望

对于想留在广州、深圳这样一线大都市，却无法负担房价，又面临结婚，入学，养老问题的家庭来说，一个重要的安家机会来了。


东莞新政，不仅大面积放开限购，还有历史最低的房贷利率和降低至2成的首付，即使最普通的家庭，经过几年奋斗的积蓄也能在东莞置办一套80-120平的三到四房。


比如在东莞水乡新城，单价1.7万/㎡起，新政后首付2成仅需约32万就能买到万科装修房——万科公园里。

华阳湖实拍图

项目距离华阳湖仅约200米，而且去深圳既方便又快捷。


附近有东莞地铁1号线华阳湖站（建设中），南连深圳地铁6号线，畅达深圳。并且项目临近京港澳高速及广深沿江高速，可直达宝安。同时兼备丰富的商业、教育、自然资源，现推出建面约97-126㎡装修三到四房。

万科公园里交通示意图

同样在水乡新城的另一个东莞西站TOD项目——万科星城，首期20万起就能上车79-119㎡装修三到四房。


项目距离东莞西站直线距离仅约1.5公里，在东莞西站乘坐穗莞深城际可3站到广州，4站到深圳。周边百万方旧改环绕，未来可期！更有嘉荣外国语学校、东莞市翰林高级中学、水乡未来学校三大学府环绕，楼下就是15000㎡水岸公园，野餐露营都没问题！

万科星城实拍

在东莞虎门，未来之光可以更好满足深莞双城生活。


项目临近京港澳高速、莞佛高速，一路直达深圳；距离穗深城轨虎门东站约700米，2站即到深圳，通过东莞地铁R2线延长线转深圳20号线（规划中）可抵达大前海区域。


项目约3公里范围内齐聚万达、天虹双商圈、虎门公园、虎门医院等市政配套环绕。未来之光在售户型建面约84-143㎡三四房，全竖厅、全卧飘窗设计，多开间朝南，宜居度更高。

未来之光鸟瞰示意图

除了以上这些品质住宅，那些买得起深圳房的深圳人，也可以在东莞找到自己的理想居所。


比如深圳已经实现改善需求的业主，他们如果想住上依山傍水，景观视野优秀，或者带院子的别墅等，这类房产在深圳是天文数字，但在东莞却并不难实现。


在东莞塘厦，首付116万起就能入住万科原岛湖山院墅——万科棠樾，目前仅剩最后10席。


万科棠樾临深约2公里，与观澜湖高尔夫为邻，出门即是大屏嶂森林公园。在深圳只能买小三房的预算，却可以在临深约2公里处享受有山、有湖、有院子的别墅居住体验。

万科棠樾实拍图

在东莞厚街，首付356万起入住400-450㎡瑧系园墅——万科瑧山悦，还有少量210㎡复式洋房。


楼下龙阁山公园、文化公园、福神岗公园三大公园环绕，享约65万㎡公园景观。项目位于厚街中心板块，三大商圈，娱乐休闲举步即达。通过东莞R2地铁、穗莞深城际和广深高速可直达深圳。

万科瑧山悦实景图

“7.4”东莞楼市新政，就是东莞的最佳购房窗口期。不限购+低利率+2成首付，对于深圳、广州、东莞的刚需、改善群体来说，这是一个非常难得的上车机会。


品牌房企更值得信赖，万科公园里、万科星城、未来之光、万科棠樾、万科瑧山悦可以满足不同预算、不同需求的购房群体，来东莞购房，以上万科五大楼盘建议作为看房第一站。

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